Заинтересовать и привлечь покупателя в проект становится все сложнее. Это заставляет застройщиков расширять линейки своих продуктов и предлагать большое количество планировочных решений, продуманную эргономику и развитую инфраструктуру. Какие квартиры покупатели выбирают сегодня, в чем особенности создания проектов бизнес- и премиум-класса – об этом специально для Новострой-М рассказал Роман Семчишин, коммерческий директор Sminex.
Ключевым событием года стал переход на проектное финансирование. Сделают ли эскроу-счета рынок недвижимости более цивилизованным и прозрачным?
За полгода после внесения изменений ничего значительного на рынке не произошло. Говорить о влиянии эскроу-счетов можно будет в конце следующего года, когда проектов, реализуемых по новой схеме, станет больше.
В конце 1 квартала 2020 г. мы планируем начать продажи с использованием эскроу в нашем новом Доме «Достижение» рядом с парком Останкино.
Сейчас рассматриваем несколько банков из ТОП-10 для проектного финансирования. Мы поделимся с рынком наблюдениями, когда проживем хотя бы год в новых реалиях.
Многие застройщики будут достраивать проекты по старым правилам. Как вы считаете, сколько займет полный переход рынка на проектное финансирование?
По старым правилам в Москве достраивается и продается 36 проектов бизнес-, премиум- и элитного класса (согласно заключению Москомстройинвест). По данным наших аналитиков, в этих домах в продаже почти 900 тыс. кв. м жилой недвижимости.
С учетом прогнозного темпа реализации в течение 30 месяцев будет реализовано все жилье в этих комплексах. Через 2,5 года по старой схеме будут продаваться единичные квартиры.
Какие тренды на рынке новостроек вы бы выделили сегодня? Какие из них перейдут в 2020 год?
Многолетние комментарии на тему того, что клиенты все требовательнее смотрят на продукт, начинают материализовываться в проектах, которые выходят в продажу. У заметного количества застройщиков заметен подхваченный у нас тренд на создание максимально широкой линейки продуктов.
В первую очередь, это выражается в планировочных решениях. Потому что это востребовано, покупатели пересмотрели взгляды на то, что нужно для комфортной жизни и обращают внимание на наличие больших кухонь-гостиных, мастер-спальни, вторых санузлов, гардеробных, постирочных.
В Sminex отдельная команда работает над эргономикой планировок, мы делаем полезным каждый метр. Например, в нашем новом проекте «Достижение» будет 115 видов планировок.
Девелоперы начинают обращать внимание на детскую инфраструктуру. Мы видим этот тренд и считаем себя его родоначальниками. Хотя в элитном сегменте в 25% проектов все еще нет детской площадки (проанализировано 20 жилых комплексов, данные Sminex), а там, где она предусмотрена, можно встретить одинокие качели внутри двора дома. Пока наши конкуренты делают типовые карусели, наши площадки становятся лучшими в Москве (по версии Forbes).
Отдельное внимание уделяется инженерному наполнению проекта и его соответствию тому классу, к которому дом относят маркетологи. Для нас обязательным в высоком ценовом сегменте является наличие центральной приточной вентиляции с очисткой и фильтрацией воздуха, кондиционирования, постоянной круглогодичной подачи горячей чистой воды.
Мы рады, что эту позицию начинают разделять и другие девелоперы. Сложно поверить, но очистки воздуха все еще нет в 48% проектов высокого класса, системы бесперебойного горячего водоснабжения — в 20%, системы очистки воды — в 8% (по данным наших аналитиков, проанализировано 50 жилых комплексов).
Относительно давно сформировался устойчивый тренд на оказание сервиса клиенту, который соответствует уровню и значимости покупки. Развитие требовательности потребителя к продукту прямо пропорционально взыскательности к сервису в процессе приобретения жилья. Мы этому уделяем отдельное внимание.
Клиентский сервис или Customer Journey Map работает на всех этапах: поиска, выбора, покупки, ожидания и получения ключей. Нам не все равно, какие эмоции будет испытывать человек на всех этапах взаимодействия с нашей компанией.
Положено начало цифровизации отрасли. Это выражается в появлении различных сервисов, таких как электронная регистрация договоров (и не только от Сбербанка), ДомКлик и Дом.РФ. Продолжается развитие агрегаторов, многие крупные брокеры создают digital-платформы.
Редкий девелопер не делает приложение для своей управляющей компании. Развивается динамическое ценообразование для застройщиков, Big Data. Мало кто понимает, что с этим делать, но тенденция налицо.
Отмечаете ли вы, что с каждым годом становится все больше проектов с отделкой?
Это долгоиграющий тренд. Разговоры о том, нужны ли квартиры с отделкой, были и будут. Истина посередине. Часть клиентов выберет готовый вариант, потому что их время дороже гипотетических выгод, которые они получат, делая отделку самостоятельно. Столько же примерно людей осознанно захотят реализовать индивидуальный дизайн-проект. Поэтому рынок высококлассной недвижимости поделился на проекты с отделкой и без нее.
И те, и другие находят своего покупателя. Сервисов, предоставляющих услугу сделать быстро отделку под ключ, появляется все больше. И это тоже я бы назвал трендом.
В новой реальности эскроу-счетов квартиры с отделкой от застройщика становятся экономически сложным продуктом. Постепенное ужесточение контролирующей функции государства над отраслью заметно осложнило массовое производство отделки.
Вы объявили о выходе нового проекта — Дома «Достижение». Расскажите, как возникло его название?
Образ жизни, который человек себе позволит, покупая квартиру в этом выдающемся доме, — это его личное, заслуженное достижение. В проекте мы поднимем планку бизнес-класса и предусмотрим инфраструктуру комфорта, которая раньше была доступна только в премиальных проектах.
Дом будет расположен среди бескрайних парков, один из которых — Выставка достижений народного хозяйства. Таким образом в названии мы даем дополнительную смысловую привязку к ВДНХ.
Часть квартир в Доме «Достижение» будет продаваться с отделкой. Можно подробнее узнать об этой опции и стилях?
Будет несколько вариантов. О стилях пока говорить преждевременно. Проект на ранней стадии, начало продаж запланировано на конец 1 квартала 2020 г.
Можно только утверждать, что отделка, как и любой продукт от Sminex, в первую очередь, будет выражаться в комфортной и удобной планировке. Во-вторых, мы гарантируем оптимальное сочетание цены и качества материалов.
Каким вы видите вашего покупателя? Среди 115 видов планировочных решений квартиру мечты может найти любой: от бизнесмена-холостяка до больших семей?
Да, любой найдет подходящий вариант. В проекте предусмотрены студии, квартиры с кухней-гостиной и обособленной кухней, пентхаусы с дровяными каминами и потолками до 6,5 м. Мы выделяем три основные категории покупателей: молодежь (23-30 лет), семьи (30-40 лет), взрослая аудитория (от 45 лет).
Молодые и люди 45+ рассматривают в основном студии и 1-2-спальные квартиры до 60 кв. м, семьи покупают 2-3-спальные квартиры, оптимальная площадь для них — 80-100 кв. м. В наших домах более чем 90% приобретают квартиры для себя. Концепция проекта является ключевым драйвером при покупке.
Что, кроме цены, сегодня важно для покупателя? На какие критерии проекта он обращает внимание?
Вопрос цены не имеет значения. Потому что до покупки клиент уже принял решение, сколько готов потратить на новое жилье, даже если пока не до конца это осознает. Покупатели сегодня стремятся приобрести максимальный комфорт за свой бюджет. Люди не хотят 20 раз бегать за менеджерами, сидеть в очередях, быть обманутыми, беспокойно спать, выбирать лучший вариант из худших.
Они хотят сделать уверенный выбор и дальше на протяжении многих лет, включая 1-2 года ожидания, испытывать исключительно позитивные эмоции. Для них важно знать, что проект строится, чувствовать искреннюю и неподдельную заботу, видеть, что получается так, как они даже не ожидали, а потом провести годы жизни в доме, где рекламные обещания превращаются в повседневный образ жизни.
Отчасти поэтому наш новый проект называется «Достижение». Потому что на вложенный рубль покупатель может приобрести наибольший набор благ, которые сегодня есть в проектах бизнес-класса в Москве.
В этом году цены на новостройки серьезно выросли. Как сильно выросли в цене в этом году ваши проекты?
Проекты дорожают, потому что повышается их строительная готовность. Ликвидный продукт растет в цене чуть быстрее. В премиум-квартале JAZZ рост выше рынка: за 2019 г. цена за квадратный метр на квартиры в среднем выросла на 16,3%.
Читайте также
«Если человеку нужно реализовать насущную потребность в жилье, то ждать не стоит, потому что ситуация на рынке может измениться»
«Сегодняшний покупатель стремится упростить свою жизнь – ему удобнее получить готовую и даже частично меблированную квартиру»
Дата публикации 17 декабря 2019
