Первичный рынок московского жилья перестраивается в связи с переходом на проектное финансирование, повышением цен и уровнем платежеспособного спроса. Сегодня покупатели не готовы переплачивать за лишние метры, поэтому застройщики стали чаще предлагать более компактные, но не менее функциональные варианты квартир. Что именно выбирают покупатели, долго ли выходят на сделку, что будет с ценами в 2020 году – об этом специально для Новострой-М рассказал Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа».
Какие тренды на рынке новостроек вы бы выделили сейчас? Какие из них перейдут в 2020 год?
Как и в последние несколько лет, рынок новостроек продолжает активно адаптироваться к новым условиям финансирования и реализации проектов.
Также рынок продолжает разворачиваться в сторону покупателя – существенно повышается уровень концепций, эргономичность планировок, улучшается организация внутреннего пространства и благоустройства территории.
Например, проектам комфорт-класса сегодня зачастую присущи характеристики, которые ранее можно было встретить только в новостройках высокобюджетного сегмента. А в премиум-классе застройщики уже приглашают звезд архитектуры мирового уровня, делают дизайнерскую отделку квартир и общественных пространств.
Если говорить о тенденциях, то сегодня важно наличие собственной инфраструктуры в доме, в независимости от того, представлена новостройка отдельно стоящими домами или масштабной застройкой территории.
Покупателю важно, чтобы все необходимое было под рукой – магазины, салоны красоты, кафе, рестораны. Девелоперы активно развивают эту нишу, и сегодня практически в каждом новом доме на первых этажах размещаются некоммерческие помещения под инфраструктуру. И набор этой инфраструктуры достаточно широк.
Более того, сегодня в России начинает развиваться один из основных трендов последних лет Европы – расширение личного пространства жителей за счет общественной инфраструктуры. Но у нас в стране это пока встречается в домах класса «премиум» и выше.
Резиденты могут не только пользоваться площадью своей квартиры, но и в полном объеме использовать общественные зоны в доме, сервисы и внутреннюю инфраструктуру. Эту идею, например, мы воплощаем в нашем премиальном комплексе апартаментов RED7 в центре Москвы, где с -1 по 4 этаж запроектировали около 7000 кв. м под объекты инфраструктуры, а внутри дома предусмотрели клубное пространство – Небесную гостиную с кинотеатром, коворкингом, лаунж-зонами, детскими игровыми комнатами.
В итоге будущие жители смогут здесь не просто жить, но и проводить семейные торжества, деловые совещания, заниматься спортом и встречаться с друзьями, не покидая периметра дома.
В комплексах более доступного сегмента этот тренд также развивается, но в меньшей степени. Например, зачастую в комплексах комфорт-класса на первых этажах сегодня проектируются не только нежилые помещения, но и просторные лаунж зоны с мягкими креслами, где можно отдохнуть, работают круглосуточные консьерж-сервисы, проектируются комнаты для хранения велосипедов и колясок.
Еще один тренд – уменьшение средней площади реализуемых квартир. В условиях нынешней экономической ситуации и уровня платежеспособного спроса покупатели не готовы переплачивать за лишние квадратные метры. В итоге, в стремлении завоевать внимание покупателя девелоперы начали предлагать квартиры более компактных площадей, но с сохранением функционала.
Например, студии и квартиры евроформата с объединенной площадью и гостиной. Отсюда вытекает еще одна тенденция – востребованность кладовых помещений. Квадратный метр в них стоит существенно меньше, чем в квартирах. Это позволяет покупателю экономить и приобретать для хранения своих вещей отдельные нежилые помещения вместо того, чтобы занимать квадратные метры своего жилья.
Некоторые девелоперы развивают и внедряют в своих проектах системы «умный дом», которые позволяют дистанционно управлять своей квартирой, обеспечивают дополнительный комфорт и безопасность. Пока эта тенденция находится в стадии формирования, однако уже применяется в разном виде в некоторых комплексах.
Например, мы все свои проекты оснащаем системой «умный дом» с различным набором дополнительных функций: видеоглазками, системой face recognition, умными постаматами, контролем доступа. В зависимости от сегмента часть функций может предоставляться бесплатно, а часть – за дополнительную плату.
Житель сам выбирает, какие функции ему нужны. В таких цифровых решениях мы видим большой потенциал для рынка новостроек, но для окончательного формирования этого направления застройщикам понадобится еще пара лет.
Не так давно ипотечные ставки стали снижаться, заметили ли вы рост ипотечных сделок в ваших проектах? Важен ли ежемесячный платеж для клиентов?
Ипотечные ставки формируются напрямую исходя из уровня ключевой ставки Центробанка России. Как мы видели, на протяжении всего этого года повышения не произошло – напротив, регулятор понижал ее 4 раза. Вслед за этим банки корректировали свои ипотечные ставки, и сегодня их средний уровень опустился ниже 9%.
Таким образом, сегодня на рынке сформировались максимально комфортные за последние годы ставки и условия по ипотеке. Естественно, это сказалось и на доле ипотечных сделок в проектах – это видно исходя из статистики. По разным данным, в целом по Московскому региону их доля превысила 60%.
Но здесь нужно понимать, что рост спроса на новостройки, и соответственно, и увеличение количества ипотечных сделок, подхлестнули и другие факторы. Например, увеличение спроса произошло в ожидании повышения цен на жилье и перехода на проектное финансирование и эскроу-счета. Все вполне очевидно – ставки снижаются, жилье дорожает, и все это в совокупности подталкивает покупателей активнее брать ипотеку.
Причем вместе с увеличением количества кредитов возрос их средний объем. Например, в Московской области в прошлом году средняя сумма кредита составляла 2,65 млн руб., а летом этого года она выросла на 5,6% – до 2,8 млн руб.
В столице этот рост еще более выражен – если за весь 2018 год средний объем ипотечного кредита на квартиру в новостройке был на уровне 4,67 млн руб., то уже к середине этого года он возрос на 25% и составил 5,85 млн руб.
Помимо роста стоимости квадратного метра к увеличению объема ипотечного кредита также привело изменение предпочтений заемщиков. Если еще в начале этого года большая часть заемщиков стремились выплатить как можно больший первоначальный взнос и взять минимальную сумму кредита, то теперь тенденция обратная.
Покупатели предпочитают оформлять кредит с минимальным первоначальным взносом в 20% и меньше, если это позволяют программы кредитования. И причина таких изменений, помимо роста стоимости квадратного метра, еще и в увеличении спроса на двух- и трехкомнатные квартиры. При этом заемщики по-прежнему предпочитают гасить ипотеку опережающими темпами и выплачивать кредит досрочно.
В любом случае, несмотря на все эти тенденции для того, чтобы обеспечить покупателю максимально комфортные условия приобретения жилья, важно предоставить ему ипотечные программы с разными условиями. А покупатель сам выберет из них наиболее подходящую – ту, которая отвечает его финансовым возможностям и обстоятельствам.
В зависимости от жизненной ситуации может быть важен небольшой ежемесячный платеж, отсутствие первоначального взноса или возможность оформить кредит по двум документам без справки 2-НДФЛ. Например, самозанятым людям или бизнесменам.
Работает ли так называемая «детская» или «семейная» ипотека для многодетных? Много ли таких сделок у вас? Какое жилье покупают по этой программе?
Конечно, введение госпрограммы с льготной ставкой для многодетных семей – фактор положительный, но не могу сказать, что это как-то кардинально поменяло картину на рынке новостроек. Но определенный интерес к таким программам существует.
Например, в ряде наших проектов в рамках госпрограммы льготного ипотечного кредитования ставка на весь период составляет 4,65% годовых. В итоге семьи с несколькими детьми могут улучшить свои жилищные условия и приобрести просторную квартиру с двумя и более спальнями на максимально выгодных условиях.
С другой стороны, семьям с несколькими детьми нужно максимально быстро въехать в новую квартиру, поэтому в рамках таких программ наибольшим спросом пользуются новостройки на максимально высокой стадии готовности, либо новостройки с ключами. Этот фактор сужает выбор для целевой аудитории программ.
Ипотека без первоначального взноса, рассрочка, trade-in и любые другие инструменты – насколько они сегодня популярны при покупке квартиры?
Повторюсь, сегодня мы видим повышение интереса дольщиков к программам с минимальным первоначальным взносом, в том числе и в принципе без него. Доля таких покупателей в наших проектах не превалирует, но интересна некоторым категориям заемщиков в зависимости от их финансовой и жизненной ситуации. То же самое можно сказать и о других инструментах – рассрочке и программе trade-in.
Например, программа trade-in может быть выгодна покупателям, кто совершает альтернативную сделку – продает старое жилья и приобретает новое. Это позволяет значительно сэкономить время на реализации прежней квартиры, а в некоторых случаях еще и получить денежную выгоду за счет фиксации стоимости новой квартиры на момент брони на определенный срок.
Рассрочка также занимает свою определенную нишу на рынке новостроек, но преобладает, скорее, в сегментах бизнес-класса и выше.
Ваша компания работает в разных сегментах: и премиум, и комфорт-класс. Что сегодня покупают лучше: квартиры или апартаменты? Дорогое или доступное жилье наиболее востребовано?
Сравнивать уровень спроса в высокобюджетном и доступном сегментах новостроек было бы не совсем правильно. В проектах стандартного и комфорт-класса традиционно больше покупателей, поскольку у них намного шире целевая аудитория, особенно в нынешних экономических условиях и уровне платежеспособного спроса.
Кроме того, покупатели дорогой недвижимости, как правило, дольше решаются на сделку. Они предъявляют к будущему дому более высокие требования, и им нужно больше времени, чтобы тщательно оценить преимущества проекта. Все это, естественно, тоже влияет на статистику.
Что касается формата жилья, то здесь все зависит от сегмента новостройки. Например, в классе «комфорт» большая часть покупателей ориентирована на квартиры, поскольку для них разница между этими форматами может быть критична.
Например, для них это первое жилье в городе, а значит, важна и постоянная регистрация. Кроме того, в каждом конкретном случае многое зависит от качественных характеристик самого проекта: существующего окружения, наличия собственной инфраструктуры. Покупатели дорогой недвижимости и в центральных районах менее зависимы от этих факторов и свободнее в выборе форматов.
В принципе апартаменты уже несколько лет назад стали полноправным сегментом рынка недвижимости. Этот формат этот понятен покупателю, и если человеку нравится место и проект, то статус апартамента его вряд ли смутит. Особенно если стоимость апартаментов будет несколько ниже, чем аналогичного предложения в сегменте жилой недвижимости.
Что будет с ценами на новостройки в ближайшее время? На сколько выросли в цене ваши проекты в течение года?
За последние несколько лет мы наблюдаем снижение объемов строительства, что в свою очередь толкает цены вверх. Дополнительными факторами послужил рост себестоимости строительства за счет роста НДС, увеличения цен на ГСМ, строительные материалы, переход на проектное финансирование и продажу через эскроу-счета.
По разным оценкам, за весь этот год цены на жилье возросли на 7-10% – такого роста мы не видели последние несколько лет. Это рекордные показатели. Рынок сегодня, можно сказать, «отыгрывает» период стабильности цен, когда себестоимость росла опережающими темпами, нежели стоимость квадратного метра.
К сожалению, предпосылок к снижению пока мы не видим. Напротив, как уже было озвучено, тенденция к сокращению объемов строительства только продолжит свое развитие в следующем году, что в свою очередь потянет цены вверх. Кроме того, доля объектов, которые реализуются с применением эскроу-счетов, будет только расти. Это будут проекты, в финансовую модель которых уже заложена реализация по новым правилам. А это означает более высокую стоимость.
При этом динамика роста цен в каждом конкретном объекте в этом году была своя – в зависимости от хода строительства, спроса со стороны покупателей, развития локации.
Например, в нашем ЖК «Гоголь Парк» в подмосковных Люберцах помимо повышения строительной готовности и хорошей динамики продаж влияние на цены оказало также открытие новой станции метро «Лухмановская», причем еще на стадии анонсирования строительства.
Таким образом, если на старте продаж в середине 2018 года стоимость составляла 1,9 млн руб., то сегодня приобрести здесь квартиру можно от 2,95 млн руб. При этом к настоящему моменту монолитный каркас 25-этажного дома возведен в полном объеме, активно ведутся работы по облицовке фасада, разводке инженерии и отделке внутренних помещений.
Таким образом, при необходимости купить квартиру не стоит ждать понижения ставок по ипотеке – они с большой долей вероятности будут компенсированы ростом стоимости квадратного метра. К тому же сегодня застройщики и банки предлагают лучшие за последние годы ипотечные ставки, разрабатывают совместные программы и стремятся обеспечить покупателю максимально комфортные условия приобретения жилья.
Что сегодня важно для покупателя, кроме стоимости квартиры в новостройке? На что люди обращают внимание? Долго ли сегодня покупатель выходит на сделку?
Для каждого сегмента рынка новостроек предпочтения и критерии у покупателя свои. Для жилья класса «комфорт» и «комфорт+» помимо стоимости жилья в числе ключевых факторов сегодня – транспортная доступность комплекса и инфраструктура. Повторюсь, покупателю важно, чтобы все самое нужное было рядом, важен максимальный комфорт.
Как видно на практике, при выборе проекта покупатели начинают рассматривать конкретный район, а потом большее внимание уделяют характеристиками самого комплекса: его архитектурной концепции, внутреннему наполнению, оформлению общественных пространств, благоустройству территории.
При этом в итоге покупатели могут купить квартиру, которая больше подходит им по потребностям и ожиданиям, в абсолютно другом районе на противоположном конце Москвы.
Большое значение также имеет транспортная доступность, близость к станциям метро, автомобильным развязкам и главным дорогам. В проектах более высокого класса максимальное внимание люди уделяют району, где расположена новостройка, уникальности проекта (архитектуре, общественным пространствам, территории), а также транспортной доступности.
Что касается выхода на сделку, то решение о покупке покупатель принимает исходя из своей жизненной ситуации, финансовых возможностей и потребностей. Как правило, период, который требуется клиенту на выбор комплекса и квартиры, перед покупкой может составлять от нескольких дней до 3-4 месяцев.
Покупатель два-три раза приезжает на объект, смотрит динамику строительства, документы застройщика, оценивает планировки, транспортную доступность. Параллельно отсматриваются несколько проектов и часто в разных районах.
В среднем на это уходит 1-2 месяца. Но нередко бывают такие случаи, когда покупатель находит проект, который в полной мере отвечает его потребностям, и тогда для выхода на сделку достаточно одной поездки на проект и разговора с менеджером.
Но здесь все-таки еще нужно учесть, что ситуация может быть разной в каждом конкретном случае. Например, покупателю нужно время на одобрение ипотеки, он хочет посоветоваться с семьей. Некоторым до того, как покупать квартиру, надо еще продать прежнюю.
Зависит время и от сегмента новостройки, где приобретается квартира. Покупателям дорогого жилья зачастую требуется больше времени на рассмотрение проекта, поскольку у них более высокие запросы.
Опять же, среди факторов – ситуация на рынке жилья на момент выбора квартиры. Например, в преддверии перехода строительства на проектное финансирование и эскроу-счета многие покупатели стремились приобрести квартиры быстрее. Также увеличение спроса происходило и в прошлом году в ожидании повышения ипотечных ставок.
Квартиры с отделкой в новостройках – это уже понятный продукт для покупателей или они еще настороженно к нему относятся? Большая ли доля таких сделок в ваших проектах? На сколько квартиры с отделкой дороже, чем без ремонта?
Если еще несколько лет назад квартиры с готовой отделкой были внове у покупателя, то на протяжении последних лет это предложение начинает все больше пользоваться популярностью. Соответственно, увеличивается и доля предложения таких квартир.
Для покупателя отделка от застройщика несет существенную экономию средств и времени. Ему не нужно закупать и перевозить строительные материалы, искать добросовестных подрядчиков, контролировать все работы.
Застройщик же уже имеет все нужные контакты и налаженные связи с поставщиками, которые предоставляют стройматериалы по оптовой цене. Опять же, стоимость готового ремонта можно включить в ипотеку, что позволит распределить затраты на несколько лет вперед.
Стоимость ремонта от застройщика варьируется в зависимости от сегмента новостройки. Например, в классах «комфорт» и «комфорт+» отделка может составлять от 9 до 15-20 тыс. за квадратный метр. В проектах высокого класса эта цена будет больше.
Например, все апартаменты в премиальном комплексе RED7 в центре Москвы на пересечении проспекта Академика Сахарова и Садового кольца мы продаем с дизайнерской отделкой «под ключ». Средняя цена квадратного метра в комплексе составляет 300 тыс. рублей, а стоимость апартаментов на текущий момент начинается от 11,2 млн руб. за апартамент-студию площадью 26,42 кв. м.
Часть ваших проектов в Москве, а часть в Подмосковье. Что сегодня со спросом в области? Проседает ли он? Конкурирует ли город и области между собой сегодня?
Действительно, если говорить о темпах реализации, то по этим показателям Подмосковье уступает Москве. Это обусловлено и снижением спроса со стороны покупателей после ажиотажного уровня продаж на фоне перехода на проектное финансирование, и конкуренцией с московскими проектами.
Но несмотря на общую статистику на рынке Московской области есть большое количество проектов, которые пользуются стабильно высоким интересом со стороны покупателей. Особенно это касается проектов, которые расположены в ближайшем Подмосковье, в пределах 5-10 км от МКАД.
Хороший потенциал также имеют проекты в районах, где сегодня прокладываются станции столичного метрополитена – Люберцы, или те города, где сегодня развивается проект Московские центральные диаметры. Такое улучшение транспортной доступности существенно повысит конкурентоспособность проектов в этих локациях.
В Подмосковье также высок и внутренний спрос на новостройки. Люди переезжают в рамках одного города или района в желании улучшить свои жилищные условия. И доля такого спроса достаточно высока.
В партнерстве с каким банком вы планируете выводить на рынок ЖК MainStreet? Будете ли выводить новые проекты в 2020 году? Каким вам видится завершение этого года на рынке новостроек Московского региона?
По нашим прогнозам, с переходом на проектное финансирование и продажу квартир через эскроу-счета общий объем предложения на рынке продолжит снижение. Это уже происходит сейчас, и в конце этого года и начале следующего тенденция будет развиваться.
Все это, конечно, подтолкнет цены вверх, но не критично для конечного покупателя, поскольку уровень цен сильно ограничивается платежеспособным спросом.
Что касается ГК «Основа», то у нас есть планы по запуску новых проектов, которые мы будем реализовывать уже по новым правилам – в частности, наш комплекс апартаментов бизнес-класса MainStreet.
К строительству проекта мы уже приступили: в части секций уже залита фундаментная плита, в остальных идет либо подготовка к заливке бетона, либо завершение формирования котлована. Проектное финансирование мы получили от нашего давнего стратегического партнера – Сбербанка России на общую сумму 5 млрд рублей.
Читайте также
«Если человеку нужно реализовать насущную потребность в жилье, то ждать не стоит, потому что ситуация на рынке может измениться»
Днем с огнем: найти новостройку дешевле 7 млн рублей в «старой» Москве стало намного сложнее
Дата публикации 08 декабря 2019
