Грамотно выбрать комплекс для приобретения апартамента на падающем рынке – важно не только для инвестора, но и для покупателя, который планирует проживать там с семьей. Новострой-М поговорил с Жанной Шевченко, директором по продажам и маркетингу компании «Страна девелопмент», и выяснил, зачем девелопер пришел в Московский регион в такое непростое для рынка время и почему первым проектом стал комплекс бизнес-класса «Донской квартал».
Ваша компания – новый игрок на столичном рынке недвижимости. Как и когда возникла идея выхода на высококонкурентный рынок новостроек Москвы? К тому же сейчас, когда он находится в стадии перехода на проектное финансирование, словом – в непростое время.
Действительно, для Москвы мы являемся новым игроком, однако уже длительное время остаемся одним из лидеров строительной отрасли в Тюмени, где зарекомендовали себя в качестве надежного застройщика, не допускающего переноса сроков ввода благодаря консервативной линии поведения в финансировании проектов.
Выход на федеральный уровень, в том числе и на рынок Московского региона — закономерный шаг для компании с долгосрочной стратегией развития. В текущих экономических условиях мы продолжаем следовать нашему кредо: строить качественные дома для комфортной жизни наших покупателей.
География экспансии компании не ограничивается одной лишь столицей, где помимо комплекса апартаментов бизнес-класса «Донской квартал», реализуемого в одноименном районе Москвы, в ближайшее время запланирован старт новых проектов. Мы также запускаем проекты в Санкт-Петербурге и Екатеринбурге, активно рассматриваем земельные участки и просчитываем инвестиционные модели на рынках крупных регионов.
Вне зависимости от конкурентных условий задача девелопера не в том, чтобы, назвавшись застройщиком «вбить в землю кол» и тянуть деньги дольщиков, а в том, чтобы стратегически грамотно выстроить свою деятельность – на несколько лет вперед, и, воплотив эту стратегию в жизнь, предоставить потребителю в обещанные сроки качественное и современное жилье.
Постоянное расширение бизнеса является частью действующей стратегии развития компании, согласно которой запланирован ежегодный прирост объемов строящейся недвижимости на 100 тыс. кв. м.
Строительную активность как раз хорошо наращивать «в непростое время». Когда объем предложения на рынке сокращается, важно быть готовым к выводу новых проектов. Система привлечения долгосрочных ресурсов и проектного финансирования, своевременно заложенная в наши финансовые модели, предусматривающие до 30% собственного участия. Поэтому запущенный механизм эскроу-счетов позволяет нам с оптимизмом и уверенностью смотреть в будущее. Потребность людей в жилье будет всегда. Тем более, что эта потребность на территории Российской Федерации еще не реализована.
Почему первый проект в Москве – это апартаменты бизнес-класса? Понятно, что многое зависит от локации площадки, но все же. Расскажите, пожалуйста, о проекте поподробнее. Это проект «квартира для пиджака» или подходит и для семейного формата? Каков минимальный порог входа в проект?
Москва – высококонкурентный рынок, поэтому нам важно было выбрать сегмент, который позволит продемонстрировать такие преимущества как скорость и качество строительства при функциональном разнообразии самого продукта. Апартаменты бизнес-класса — это возможность новой яркой жизни в удобных локациях с развитой инфраструктурой и комфортном социальном окружении.
Главный тренд для нас сегодня — ориентация на создание качественного продукта. Важно не только прислушиваться к пожеланиям клиентов, но и опережать спрос, предлагая продукт «завтрашнего дня». И это не просто риторика. В Москве мы строим комплекс для миллениалов.
В рамках комплекса «Донской квартал» мы создаем будущий центр притяжения для ярких представителей поколения Y. Комплекс, ввод которого запланирован уже в 2021 году, состоит из двух 11-этажных монолитных корпусов, концептуально подчеркивающих историческое и культурное наследие локации: дом Шухов и дом Бекетов. Более 30 видов планировочных решений для 280 апартаментов гостиничного типа с правом регистрации рассчитаны как на потребности перспективны молодых «игреков», так и на социально состоявшихся семейных покупателей.
Например, минимальная площадь апартаментов в комплексе — 18 кв. метров при стоимости в 5,2 млн рублей — идеальное решение для амбициозных жителей мегаполиса, которые не проводят много времени дома. В свою очередь, просторные 4-комнатные семейные апартаменты площадью 94 кв. м с отдельной родительской спальней, в которой есть собственная гардеробная и полноценный санузел, — отличный вариант для большой семьи.
Проектов апартаментов в Москве сейчас довольно много, этот формат недвижимости уже понятен покупателям, но в чем изюминка «Донского квартала»? Чем он привлекает покупателей в первую очередь?
На что сегодня обращает внимание потенциальный покупатель жилья? Перечень критериев достаточно большой. Локация, стоимость, транспортная доступность, сроки и качество строительства, сроки ввода в эксплуатацию, репутация застройщика… И, конечно, инфраструктурная составляющая проекта.
При этом не просто ее наличие и набор, но и сроки ввода в эксплуатацию. Нам важно не просто декларировать стандарты новой жизни, но и постоянно подтверждать слова делом. На этапе строительства лучшим подтверждением является визуальное: еженедельно прирастающие этажами башни первого столичного проекта компании может наблюдать каждый посетитель клиентского офиса.
Не характерная для московских новостроек бизнес-класса динамика строительно-монтажных работ в МФК «Донской квартал» – одно из наших конкурентных преимуществ. Именно такой подход мы планируем реализовывать в каждом из наших проектов.
Отмечу, что внимание покупателей привлекают реализуемые нами стандарты «завтрашнего дня», основанные на современных тенденциях и ожиданиях клиентов, а также фокус на семейных ценностях наряду с цифровыми технологиями и функциональными решениями.
Как можно приобрести апартаменты в проекте помимо 100% оплаты? Работают ли ипотека, трейд-ин, рассрочка?
Мы всегда стремимся предоставлять для своих клиентов выгодные условия приобретения недвижимости. В компании постоянно ведется работа по совершенствованию политики продаж, в частности, за последние месяцы уже был внедрен ряд изменений. В ближайшее время совместно со Сбербанком мы запускаем специальную программу trade-in, которая станет еще одним финансовым инструментом по улучшению качества жизни для наших клиентов. Это один из самых востребованных инструментов при покупке нового жилья.
Кроме того, в проекте действуют очень привлекательные предложения по ипотеке от ведущих банков-партнеров. С момента старта продаж в комплексе «Донской квартал» ипотечными программами от 7,99% в банках-партнерах проекта воспользовались 50% наших покупателей. Половина клиентов, которые приобретают апартаменты в комплексе для инвестиций с доходностью 13-16% или собственного проживания, предпочитает полную оплату.
При меньшей стоимости перспективная недвижимость для жизни в строящемся жилом комплексе с современной архитектурной концепцией и развитой инфраструктурой вблизи метро является более целесообразным выбором как для инвесторов, так и для семей с детьми. Снижение ставки по ипотеке — благоприятный стимул для рынка недвижимости. Кроме того, компании при единовременной оплате или ипотеке дает покупателю возможность получить максимальную скидку от застройщика.
Сильно ли отличаются ставки по ипотечным программам на апартаменты от классических квартир? Сейчас, когда ставки пошли вниз, ожидаете ли вы рост спроса именно ипотечных покупателей?
Ипотечные ставки на рынке апартаментов ставки варьируются в зависимости от типа недвижимости: на апартаменты рамках реконструкции заводских построек – лофты ставки по ипотеке начинаются от 11-13%, ипотечные ставки на апартаменты без права регистрации – порядка 10-11%, но на апартаменты гостиничного типа ипотечные ставки практически идентичны ставкам на приобретение классических квартир – около 8%.
Единственный нюанс – отсутствие семейной ипотеки и возможности использования материнского капитала полностью нивелируется меньшей стоимостью недвижимости. Динамика продаж в проекте «Донской квартал» демонстрирует повышенный спрос на качественную недвижимость бизнес-класса среди покупателей.
Апартаменты в «Донском квартале» реализуются с отделкой, а также в черновом варианте и white box. Какой вариант наиболее популярен у покупателей? Бытует мнение, что покупатели недвижимости бизнес-класса предпочитают делать ремонт сами. Это уже не так?
Представители поколения Y уделяют большое внимание эстетическому аспекту нового жилья и часто имеют перед глазами негативный опыт родителей с непрекращающимся ремонтом в типовой многоэтажке. Поэтому 60% спроса в «Донском квартале» составляют апартаменты с отделкой «под ключ».
Молодые покупатели ценят лаконичные европейские дизайнерские решения и адаптивный интерьер, способный трансформировать жилое пространство в соответствии с меняющимися вкусами владельца. Поэтому к созданию проектов отделки апартаментов в комплексе «Донской квартал» мы привлекли московскую студию GAFA Architects, основанную греческим архитектором Григориосом Гавалидисом.
Так нам удалось соединить в отделке европейский подход и практичность интерьеров, позволяющие удовлетворить тягу «игреков» к новизне и вариативности декораций. Самыми востребованными стилями у клиентов по-прежнему остаются «классический» и «современный». В МФК «Донской квартал» на эти стили приходится 80% сделок. В 20% случаях покупатели выбирают бунтарскую отделку в стиле лофт.
Основные причины, почему покупатели выбирают апартаменты с отделкой понятны — это не только эстетика, радующая глаз, но и дополнительная возможность самовыражения, которая дарит ощущение свободы, экономя деньги, силы и время. Готовая отделка удобна заемщикам, так как ипотека покрывает и ремонтные работы. Готовая отделка, которая не требует дополнительных финансов и ожидания завершения ремонтных работ, также привлекает инвесторов.
Промежуточный вариант решения вопроса с ремонтом, оставляющий покупателям большой выбор дальнейших сценариев — white box — выбирают порядка 30% покупателей. «Черновому» варианту отделки отдают предпочтение менее 10% клиентов.
Как бы вы охарактеризовали покупательские предпочтения сегодня? Что для клиента важно, кроме бюджета? На что он еще обязательно обращает внимание?
Рынок недвижимости — это не рынок стихийных покупок. Приобретение жилья – это всегда обдуманное и взвешенное решение, для многих – это покупка всей жизни и выбор недвижимости уже определяется не только локацией, ценой, площадью и пр., в фокусе – огромное количество потребительских предпочтений, которые развиваются, дифференцируются, кастомизируются. Поэтому во главе угла для новых проектов должен быть кросс-маркетинговый анализ, позволяющий заглянуть на 5-10 лет вперед, сформировать повестку рынка, потребительский спрос, создать потребительскую культуру.
Здесь также замечу, что на потребительские предпочтения влияет не только рыночная ситуация, но и события внутри самой компании-застройщика. Очевидно, что потребители охотнее приобретают жилье в проектах с высокой динамикой развития – когда видно, что дома строятся, вводятся в эксплуатацию, обеспечиваются инфраструктурой и т. д.
Ваша компания планирует масштабирование бизнеса? Увидим ли мы еще новые проекты от «Страны девелопмент» в ближайшее время в других регионах? Если не секрет, где и в каком сегменте?
Мы смотрим очень активно на регионы, просчитываем конкретные площадки в городах-миллионниках. Приоритетной формой для географической экспансии на данном этапе считаем строительство передовых апарт-комплексов для жизни в Москве и Санкт-Петербурге, а также — проекты комплексного развития территорий в Тюмени и Екатеринбурге.
Каков ваш прогноз относительно роста цен на новостройки в этом году и в частности в сегменте апартаментов?
Полагаю, что цены на жилье будут расти. Достойных проектов от хороших застройщиков много не будет. Пока ничего не предвещает снижения, в том числе и рост цен на стройматериалы: за счет одного лишь удорожания металла рост стоимости квадратного метра жилья может составить до 5%. Поэтому рублевый рост цен очевиден, но сложно в среднем сказать на какой именно процент, все зависит от конкретного проекта.
Как вы можете прокомментировать падение рубля 9 марта?
Ситуация с ослаблением рубля на рынке недвижимости сказывается практически сразу: любое колебание валюты приводит к тому, что люди снимают средства с депозитных счетов и переводить деньги в «твердую валюту» – недвижимость. Сроки такой реакции – один-два дня, следующие за днем роста валюты.
В регионах, в частности в Тюмени, активизировался «отложенный спрос». Уже сегодня с утра — резкий рост количества звонков, «брони» на квартиры и заявок на ипотеку. Клиенты опасаются удорожания ипотечных ставок и рост цен, которые вполне ожидаемы.
Инвесторы в профессиональных кланах активно обсуждают «поведенческие риски» застройщиков, прогнозируемый рост цен на апартаменты и квартиры в 1-2%. Девелопреры, по крайней мере, мы в «Стране Девелопмент», перешли на «ручное управление» бизнесом – регулируем спрос и ценовое предложение по каждому типу лотов, на которые активизировался спрос. Коронавирус имеет большее влияние на себестоимость строительства ввиду отсутствия поставок из Китая, нежели курс доллара. В этом плане преимущество – у девелоперов с широкой базой российских поставщиков.
Каким вам видится развитие рынка новостроек в этом году в целом? Ждать ли нам еще каких-то потрясений или все будет более-менее спокойно?
Безусловно, в 2020 году строительную отрасль ждут дальнейшие изменения, связанные с проектным финансированием и с качественными изменениями покупательского спроса. Цены будут расти, в том числе и за счет роста спроса на недвижимость и сокращения предложения из-за относительной консолидации отрасли. Сдерживающим цены фактором является отсутствие предпосылок для значительного роста платежеспособности населения и увеличение стоимости жизни. С другой стороны, драйверами рынка жилой недвижимости по-прежнему остаются снижение процентных ставок по ипотеке и другие программы господдержки. В любом случае, в этом сюжете многое зависит от банков, но никаких потрясений мы не ожидаем.
Дата публикации 11 марта 2020
