В 2018 году девелоперам были выданы разрешения на строительство 52,3 млн кв. метров, однако в 2019 ситуация изменилась: застройщики получили разрешения всего на 4,8 млн кв. метров. Из этого следует, что в будущем нельзя исключать дефицита нового жилья и повышения цен. Специально для Новострой-М эксперты рынка прокомментировали эти цифры, а также рассказали, как проектное финансирование изменит рынок новостроек в ближайшие годы.
Кирилл Храпов, директор по продажам Группы «Самолет», направление «Подмосковье»
Изменения в законодательстве определяют проектное финансирование как единственный источник привлечения средств на долевое строительство. Это значит, что для девелоперов вырастет кредитная нагрузка. В этой связи рынок ожидает консолидация, небольшим застройщикам самостоятельно реализовывать проекты будет тяжело.
Наиболее ярко укрупнение будет заметно в регионах, где с введением эскроу массовый сегмент практически потерял маржу. Мы прогнозируем, что в среднесрочной перспективе здесь останется всего несколько сильных игроков. Одновременно можно отметить стремление к выходу на московский рынок региональных застройщиков, которые хотят диверсифицировать портфель своих проектов.
В перспективе 1-2 лет в Москве, по нашим прогнозам, может быть переизбыток предложения на фоне его вымывания в регионах и, в частности, в Московской области.
В Москве строить даже в логике проектного финансирования выгоднее, чем в других регионах. На сегодняшний день объем текущего строительства сохраняется на высоком уровне, поэтому даже в условиях намечающейся тенденции к дефициту строящего жилья в регионах, в столице его ждать не стоит.
Проектное финансирование, безусловно, будет провоцировать дальнейший рост цен на недвижимость. Сокращение объема предложения в регионах приведет к увеличению стоимости квадратного метра жилья, повышение стоимости ожидается на уровне 15-20%. В Москве и Новой Москве за счет того, что объем предложения скорее будет расти, нежели падать, скачок цен будет не столь резким – до 10-15%.
Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа»
Действительно, судя по динамике вывода новых объектов уже очевидно, что объемы строительства в стране снижаются. По оценкам экспертов рынка недвижимости, в Москве только за первое полугодие этого года было введено на 20% меньше жилья, чем за этот же период прошлого года, финальную картину мы увидим уже через несколько недель.
Причина снижения объемов ввода – уход от долевого строительства к проектному финансированию и продажу квартир и апартаментов через эскроу-счета.
Строить в больших масштабах стало просто невыгодно – невозможность поэтапного раскрытия счетов эскроу как минимум вдвое увеличивает оборачиваемость капитала, проектное финансирование накладывает на девелоперов дополнительную кредитную нагрузку. В итоге эпоха большого девелопмента, как мы уже видим, завершается. В следующем году объемы ввода жилья продолжат свое планомерное падение.
Оценить в полном объеме масштаб изменений можно будет примерно через 1-1,5 года. К этому времени должны завершиться объекты, которые девелоперы сейчас реализуют по прежним правилам – по ДДУ без применения эскроу-счетов.
Кроме того, с рынка уйдет часть игроков, которые не смогут приспособиться к новым правилам, еще часть откажется от девелоперского бизнеса или снизит объемы строительства по причине снижения рентабельности.
Но вместе с тем стоит напомнить, что сильная разница в объеме выданных разрешений объясняется еще одним фактором. В начале прошлого года застройщики полагали, что все объекты, документы по которым будут получены до первого этапа перехода (1 июля 2018 года), смогут строиться в рамках прежнего законодательства.
В связи с этим в первой половине прошлого года на рынке недвижимости наблюдался рекордный рост активности среди девелоперов. Компании стремились получить как можно больше разрешений на строительство новых объектов. В этом году ситуация изменилась, когда законодатели представили новые поправки накануне нового года.
Это ослабило девелоперскую активность по получению разрешений. Кроме того, разрешения на строительство в 2018 году застройщики взяли на годы вперед. И это нужно учитывать при сравнении показателей.
Сокращение объемов строительства и укрупнение рынка подтолкнет цены вверх, и они уже начали расти. Только в этом году мы видели, что цена за «квадрат» выросла на 7-10%, а по некоторым объектам – на 15%. Это максимальный рост за последние несколько лет.
Балашова Полина, директор по аналитике и ценообразованию «ИНТЕКО»
Резкое снижение объемов новостроек возможно в случае резкого сокращения спроса со стороны покупателя, что может быть прямым следствием возможного резкого ухудшения экономической обстановки в стране.
Если исходить из объема выданных разрешений на строительство, то стоит несколько расширить статистику. До 2014 г. годовой показатель составлял 1-3 млн кв. м, в 2014-2015 гг. – порядка 9-10 млн кв. м, в 2016-2017 гг. – 24-26 млн кв. м (рост в 2,5 раза), в 2018 г. – около 52 млн. кв. м (двукратное увеличение), а за 10 месяцев 2019 г. – около 5 млн кв. м.
Таким образом, даже на фоне бурного роста объемов выдачи разрешений на строительство в 2016-2017 гг., 2018 г. стоит особняком – было одобрено строительство рекордного количества квадратных метров. Так как стремительного роста экономики и увеличения спроса на жилье не зафиксировано, логично ожидать падение показателя после такого всплеска.
Стоит отметить, что на фоне резкого роста объемов выданных разрешений на строительство в 2016-2018 гг. не наблюдалось столь же масштабного увеличения количества заключенных ДДУ (основной тип сделок в эти годы). Кроме того, рост в 2018 г. был обусловлен изменениями в законодательстве, что спровоцировало девелоперов получать разрешения впрок – с заделом на 2-3 года.
Подытожив, можно сказать, что резкого снижения объема новостроек в связи с уменьшением объема выдачи разрешений на строительство ожидать не стоит. В целом снижение возможно, но в силу сокращения спроса по экономическим причинам.
Поскольку вероятность резкого дефицита невелика, то и резкого роста цен не будет. Однако стоит отметить, что некоторое сужение рынка все же имеет место быть, что позволит поддержать цену на текущем уровне, особенно это касается рынка регионов.
Объем выданных разрешений на строительство показал бурный рост в 2018 г., создав своего рода запас для будущих проектов на несколько лет вперед. При этом их выдача в Москве и Московской области в 2019 г. отличается от 2017 г. не так сильно, как по РФ в целом (по Москве и Московской области объем выданных разрешений на строительство снизился в 2 раза, по России – в 5 раз). Поэтому на ближайшие пару лет дефицита новостроек быть не должно.
Павел Брызгалов, директор департамента развития продукта ГК ФСК
На примере Московского региона можем сказать, что действительно, в 2020 году на рынок выйдет меньшее количество новостроек в сравнении с текущим и тем более предыдущим годами. В 2020 году, по нашим предположениям, предложение снизится в 1,5 – 2 раза.
В Москве, к примеру, по официальным данным в 2019 году выдано 110 разрешений на строительство, из них большая часть относится к Фонду Реновации. Это на 70% меньше, чем в 2017 году. В Московской области разрешений на строительство выдано на 47% меньше.
Однако о дефиците говорить преждевременно, поскольку в 2018 году застройщики получили разрешительную документацию на большой объем проектов и этих «запасов» хватит минимум на два года, по крайней мере, в Московском регионе.
Что касается роста цен, то стоимость квадратного метра и в следующем году будет расти. Мы ожидаем, что она может увеличиться в среднем на 10%. Но рост цен связан не с текущей отрицательной статистикой по выводу новых проектов. Уже в 2020 году новый вектор на повышение цен в Москве может задать постановление правительства Москвы об обязательной чистовой отделке всех квартир в новостройках.
Сегодня минимальная стоимость приличной чистовой отделки в домах, возводимых по индустриальной технологи за счет высокого качества поверхностей и монтажа инженерных систем в заводских условиях, составляет 12-13 тыс. руб./кв. м. В монолитных домах цена выше на 2-3 тыс. руб./кв. м.
Кроме того, застройщики постепенно переходят на проектное финансирование и новые проекты строят/будут строить с привлечением эскроу-счетов.
Это значит, что себестоимость строительства растет. Тем не менее, резкого и сильного скачка цен ожидать не стоит, иначе квартиры станут недоступны для покупателя, платежеспособность которых в массовом сегменте ограничена.
Ирина Туманова, директор по продажам «НДВ-Супермаркет Недвижимости»
Мы не ожидаем резкого снижения объемов новостроек в Москве и области по крайне мере в ближайшие несколько лет. Для этого нет никаких предпосылок. Сейчас свыше 60% проектов продолжают реализовываться по ДДУ – это 22 млн кв. м, по эскроу 20% объектов – это 6,1 млн кв.м.
Еще 3% новостроек получили разрешение, но пока не вышли в реализацию. Весь этот объем достроится не раньше, чем через 3 года. За это время рынок окончательно перестроиться, войдет в режим, новые объекты получат разрешения на строительство.
Кроме того, проекты мелких и средних застройщиков, которые сейчас вынуждены отказаться от дальнейшего развития своего бизнеса, также будут достроены – другими девелоперами или государством, но в любом случае, иначе появятся новые дольщики, чего чиновники допустить не могут. Это принципиальный вопрос.
Поэтому никакого дефицита в Москве и области не предвидится, как минимум, в ближайшие 3 года. Цены будут расти в зависимости от уровня инфляции, экономической ситуации в стране и строительной готовности объектов – не более 12-15% в год.
Денис Бобков, генеральный директор Аналитической и консалтинговой компании «Недвижимость-Профи»
Ожидать резкого снижения объёмов новостроек не стоит. Сравнивать данные за 10 месяцев 2019 с 2018 годом не совсем корректно. Если помните, в 2018 году предполагалось, что ввод эскроу-счетов коснётся только тех проектов, разрешения на которые получены до 01.07.2018.
И в первой половине прошлого года все девелоперы, даже просто землевладельцы «побежали» срочно получать разрешения на строительство (РНС), чтобы иметь возможность легально не переходить на эту схему финансирования. Как потом оказалось, это не помогло, и правило с эскроу задним числом распространили и на ранее выданные РНС, но это уже другая история.
Тем не менее, по статистике Единого реестра застройщиков можно посмотреть, как менялись объёмы строительства за это время. В январе 2017 по ранее выданным РНС строилось суммарно 106 млн кв.м жилья, в январе 2018 – 111 млн кв.м, в январе 2019 – 131 млн кв.м, в декабре 2019 – также 131 млн кв.м.
Иными словами, сейчас строится на 18% больше, чем в январе 2018 и на 24% - чем в январе 2017 года. Следовательно, резкого провала по сдаче жилья в эксплуатацию ожидать не приходится. А «рекордные» разрешения на строительство, выданные в 2018 году, будут постепенно «осваиваться» в течение нескольких лет.
Соответственно, не стоит ожидать и резкого дефицита, и связанного с этим резкого роста цен. Небольшой рост цен в этом году был зафиксирован, например, в Москве (от 4 до 6% в зависимости от класса, кроме класса «элит»), что вызвано в большей степени повышенным спросом со стороны покупателей на фоне ожиданий подорожания новостроек при переходе на эскроу-счета с 01.07.2019.
Как показала практика, мгновенного роста цен после вступления закона в силу не произошло, и сейчас ожидается определённая стагнация цен. И даже постепенное снижение ипотечной ставки пока не способно существенно повлиять на рынок.
Московская агломерация, а особенно Москва в пределах МКАД и Новая Москва, в обозримом будущем не пострадают от дефицита строящегося жилья – это, пожалуй, самые активные в плане строительства регионы в России.
И если с Москвой по умолчанию всё будет хорошо (она продолжит быть финансовым центром, центром труда и соответственно, центром миграции со всей России и из ближнего зарубежья), то на область сейчас активно начнёт работать улучшившаяся транспортная доступность благодаря строительству и запуску Московских центральных диаметров, что существенно повысило удобство и скорость поездок в центр Москвы.
Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE
Стоит отметить, что десятикратный спад объемов выданных разрешений на строительство – это в первую очередь так называемый эффект «высокой базы». Показатели 2019 года сравнивают с рекордным 2018 годом, когда девелоперы массово получили документацию, чтобы вывести проекты до 1 июля 2019 года.
Для сравнения – в 2017 году объем выданных разрешений составил порядка 34,5 тыс. кв. м. Поэтому если посчитать среднее за последние два года значение, выходит, что в 2018-2019 гг. выдавалось разрешение по 28,5 млн кв. м. То есть падение не столь существенно.
За прошедший год средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке недвижимости выросла на 1,7%. Ощутить последствия снижения активности покупателей можно будет разве что за счет региональных застройщиков, многие из которых уйдут с рынка. Будут складываться монополии, которые приведут к росту цен, но не к резкому, а планомерному.
Москва действительно живет несколько по другим правилам, все дело в запущенной программе реновации старого жилого фонда. Начиная с 2021 года, город планирует ежегодно вводить около 2 млн кв. м жилья по реновации.
Для сравнения – общая площадь всех введенных в эксплуатацию домов в Москве в 2019 году превысит 4 млн кв. м. Подчеркну – это жилье строят все участники московского рынка, как город, так и коммерческие застройщики. Соответственно, власти будут возводить под реновацию почти половину объема суммарного ввода жилья. Вопрос в том, сколько жилья будет передаваться для расселения, а сколько – на продажу, как и планировали власти.
Если соотношение будет 50/50, то на рынке появится примерно 1 млн кв. м жилья. К примеру, коммерческие застройщики в Москве сейчас предлагают порядка 2,8 млн кв. м с квартирами. Поэтому конкуренция за покупателя, несомненно, возрастет, а объемы ввода будут увеличиваться, даже несмотря на снижение количества выданных разрешений.
Читайте также
«Если человеку нужно реализовать насущную потребность в жилье, то ждать не стоит, потому что ситуация на рынке может измениться»
«Покупателю надо готовиться к одной простой ситуации – цены будут расти»
Дата публикации 13 декабря 2019
