Дмитрий Котровский, партнер девелоперской компании «Химки Групп», рассказал порталу Новострой-М о том, почему поправки в 214-ФЗ усложнят работу застройщиков, почему страхование гражданской ответственности застройщика не заработало, а квартиры в новостройках подорожают.
Дмитрий, на первой сессии MREF-2017 застройщики очень позитивно оценивали поправки к 214-ФЗ, хотя все лето на мероприятиях были совсем другие настроения. Вы тоже изменили свое мнение относительно нововведений в закон?
Нет, я не изменил свое мнение относительно поправок и объясню почему. У бизнесмена только одна задача – получить максимальную прибыль при минимальных затратах. Если в этой плоскости развивать российский бизнес так же, как развивается международный, то те поправки, о которых мы говорим, ущемляют деятельность бизнесменов в РФ в девелоперской отрасли. Если мы говорим о проблеме обманутых дольщиков, надо просто прекратить продавать квартиры на стадии строительства. Через какое-то время часть застройщиков скажут «ничего страшного, мы сначала построим – потом будем продавать». Просто это будет дороже.
В одном из интервью вы утверждали, что поправки к 214-ФЗ – это банковское лобби. Вы по-прежнему так считаете?
Ситуация совершенно не поменялась, да, я по-прежнему так считаю.
Какие поправки больше всего усложнят деятельность застройщиков?
Есть поправки первого уровня, которые запрещают нецелевое расходование денежных средств в части содержания технического заказчика, рекламы и продвижения объекта. Допускаются траты не больше 10% от заявленной себестоимости. Это самый проблематичный вопрос. Тут путается причинно-следственная связь. Себестоимость может быть «нарисована», как правило, застройщики ее занижают по объективным причинам. А потом они «дорисовывают» ее тоже по объективным причинам. От какой себестоимости мы пляшем?
Словом, содержание технического заказчика – это основная история, которая отразится на застройщиках. Потому что это ФОТ (зарплаты), затраты на рекламу, на агентов – это все ударит по рекламодателям, потому что застройщики не смогут у них в полном объеме покупать пакеты. Это ударит по агентам, а сегодня половина рынка новостроек продается не только через собственные офисы продаж, но и с привлечением сторонних риэлторов, они не будут ждать денег.
Поправки к 214-ФЗ - это бомба замедленного действия. Люди, которые не имеют доступа к «кухне» строительного бизнес-процесса, а я сейчас имею в виду чиновников, не понимают, какие трудности могут возникнуть у застройщиков.
Вещи второго порядка: кому передается функция перевода денег через эскроу-счета? Сегодня есть только 9 банков, которые могут размещать у себя деньги дольщиков. Это те банки, капитализация которых выше 20 млрд рублей. Однако лишь совсем недавно мы видели падение «Югры», а потом банка «Открытие», который, к слову, входил в топ-5 крупнейших российских банков. Получается, работать с застройщиками будут Газпромбанк, ВТБ, Сбербанк, Промсвязьбанк и Россельхозбанк – это основные игроки. 9 банков на 3,5 тысячи застройщиков.
Но даже это еще не самое главное, потому что дополнительно возникает вопрос компетенции: кто эти специалисты в банках, которые будут решать – выделять или нет финансирование застройщику? Ведь банки сейчас должны нанять на работу специалистов, а те будут решать: надо или нет кредитовать этого застройщика. Для меня, как для застройщика, это огромный риск – с кем я его разделю? С банком я его разделить не могу, никто в банке не понесет ответственность за срывы сроков строительства, а то, что они будут - это очевидно, потому что включается человеческий фактор.
Из-за группы людей, которым доверят принимать такие важные решения, будет зависеть весь бизнес-процесс, выстроенный застройщиком. Возможно, эти люди, которые получили образование еще при СССР и не адаптировали его на программах Executive, MBA, не прошли переподготовку по образовательным программам для специалистов строительной отрасли в ведущих бизнес-школах России («Мирбис», РЭУ им. Плеханова и др.) - как они будут принимать решения? Я думаю, что здесь есть и коррупционная составляющая: мы вскоре увидим, как застройщик будет вынужден договариваться с банком, и тут тоже много нюансов.
Предыдущий кризис показал, что банки умеют работать в тандеме с застройщиками, при совместной работе все прекрасно достраивается. Может быть, это и не такая плохая идея? Ведь если посмотреть на Московскую область, например, то можно увидеть проблемный «Валь д'Эмероль» - продавался по 214-ФЗ, такая же история с ЖК «Легенда» в Новой Москве и ЖК «Ново-Никольское». Словом, примеров очень много, когда застройщик не справился с взятыми на себя обязательствами, хотя изначально проекты возводились и продавались по 214-ФЗ. Может, закон действительно нуждается в отладке?
Обманутых дольщиков в рамках 214-ФЗ очень мало. Объясню: какое-то время я выступал как представитель застройщика, но последние 10 месяцев моя работа тесно связана с общественной организацией «Опора России», которая защищает интересы малого и среднего бизнеса. Из 212 тысяч организаций, которые вовлечены в малый и средний девелоперский бизнес, только 4% компаний, которые можно назвать крупными. Остальные компании – это те структуры, которые и создают продукт.
Во время работы в «Опоре России» я увидел проблемные стройки не только по Москве и области, а по России в целом. Если рассматривать региональную оценку происходящего, то уверяю вас - никакого 214-ФЗ в регионах нет. Практически весь Южный федеральный округ продает квартиры в новостройках не по ДДУ.
По ЖСК?
По ЖСК, по ПДКП и даже по бартеру, что удивительно. Там вообще застройщики не очень понимают, о чем мы здесь разговариваем. Что такое СРО, что такое 214-ФЗ – для них это пустые слова, которые ничего не значат. Но вернемся в Москву и посмотрим, к примеру, на ситуацию с ЖК «Царицыно» и его застройщиком ГК «Настюша», ведь каким-то образом этот девелопер привлек деньги у 6 тысяч человек в рамках 214-ФЗ?
Однако 214-ФЗ начинает действовать не с момента подписания ДДУ сторонами, а только с момента регистрации договора в Регпалате. Получается, что город видел не только заключенные договоры долевого участия, но и владел данными финансового мониторинга: власти видели поступление денежных средств дольщиков ЖК «Царицыно».
Я считаю, что если государство в лице чиновников оставляет за собой право регулировать рынок, оставляет за собой надзорную функцию, то оно должно нести ответственность. А нам говорят: «Ребята, создайте фонд, сбросьтесь на него. Вот у вас есть СРО, там вы тоже создайте определенные условия».
В моем понимании государство выбрало для себя странную роль, оно решило просто получать пассивный доход. Город тоже понимает, что даже, если какой-то проект просядет, то он его «вытащит», но это же абсолютно не рыночная история. Представьте, что вы платите за детский сад, который посещает ваш ребенок, но там постоянно карантин, поэтому фактически ребенок в сад не ходит, однако вы все равно продолжаете за это платить. Это же неразумно – вы услугу не получили.
Сергей Иванович Левкин сказал, что власти будут привлекать к сотрудничеству застройщиков, которые не проседают по срокам, у них нет финансовых проблем и т.д. Это отлично, но если я являюсь таким застройщиком, давайте презумпцию невиновности распространять на все те механизмы, которые действуют на рынке. А классических обманутых дольщиков по 214-ФЗ – их считанное количество.
Это если мы говорим в целом по России?
Да, и правильней говорить не о Московском регионе, а обо всей стране в целом, ведь 214 федеральный закон действует во всех регионах. Москва стоит особняком, поэтому важно определить условия, понятные для московских застройщиков. Например, на Чукотке проблемы обманутых дольщиков вообще нет, но при этом чукотским девелоперам придется выполнять все требования нового 214-ФЗ. Проблемы нет, но условие – собрать деньги и разместить их на спецсчете – есть.
Это является законодательным пробелом, недостатком, потому что сегодня законы пишет исполнительная власть. Я точно это знаю, т.к. вхожу в рабочую группу Минстроя от «Опоры России», где возглавляю комиссию по строительству. Последняя история была совсем недавно насчет 100 застройщиков, которые не могут больше работать в Санкт-Петербурге, потому что зарегистрировали СРО не в домашнем регионе, а в соседних. Теперь, во-первых, в течение года они не имеют права на профессиональную деятельность, во-вторых, они потеряли деньги, которые ранее вложили в фонд.
Поэтому когда власти говорят застройщикам «давайте деньги» - окей, мы скинемся, мы зафиксируемся, но я за справедливость. Мы видим, что куда-то деньги уходят, но почему-то не являются спасательным кругом. Ведь раньше уже были собраны с застройщиков эти деньги.
Как вы считаете, почему страхование гражданской ответственности застройщика не заработало?
Застройщики отчисляли деньги, этот вопрос нужно задать структурам типа Ernst&Young, потому что это, во-первых, аналитический вопрос, и они должны посмотреть, куда ушли деньги, во-вторых, этим вопросом должны заняться правоохранительные органы.
Я также допускаю, что страховщики могли внутри своей структуры «размывать» эти деньги на другие страховые случаи, поэтому на обманутых дольщиков не хватило. Точно на этот вопрос я не могу сейчас ответить, но я вижу, что мы наступаем на те же грабли. На рынке не сработало фондирование со страховыми компаниями, поэтому придумали некое фондирование, которое должно заработать сейчас.
Дата публикации 04 декабря 2017
