Повышение ключевой ставки ЦБ до 17% всколыхнуло и без того нестабильный рынок новостроек Московского региона. Появилась информация о том, что некоторые банки уже повысили ставки или перестали принимать заявки на ипотеку, а ряд застройщиков на какое-то время приостановили продажи, после чего выставили квартиры с обновленными ценниками. Портал Novostroy-M.ru спросил специалистов рынка недвижимости, какими могут быть последствия удорожания ипотеки для рынка жилья эконом-класса.
Алексей Оленев, директор департамента новостроек Est-a-Tet
Еще с понедельника в ряде проектов были закрыты продажи, и идет переоценка объектов (порядка трех объектов). По ряду проектов отменили рассрочку как вид платежа, а также бронирование с неодобренной ипотекой, опасаясь, что банки приостановят выдачу кредитов на неопределенный срок даже уже по одобренным заявкам, несмотря на то, что, как правило, одобрение банка действительно в течение трех месяцев. Пока застройщики оставили, кроме 100% оплаты, только одобренные ипотечные кредиты с условием быстрого выхода на сделку.
Что касается ипотеки, то если ставка установится на уровне 19-20%, то, как доступный и востребованный инструмент приобретения недвижимости ипотека просто «отомрет». А поскольку в массовом сегменте доля ипотечных сделок в среднем достигает 50%, можно ожидать сокращение спроса минимум на 30%. Массовый сегмент уйдет в основном в альтернативные сделки по реализации имеющегося жилья на вторичном рынке и покупке квартиры в новостройке. Поскольку покупательская способность сокращается в условиях экономической нестабильности, а доля покупателей с «живыми» деньгами на руках в массовом сегменте достаточно сильно «вымылась» за первый квартал 2014 года октябрь-ноябрь.
Кристина Шульгина, руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость»
Пока «Сбербанк» еще выдает кредиты, одобрения не отменяются. Условия кредитования те же, однако до Нового года мы все-таки ожидаем рост ставок. Остальные банки либо уже прислали изменения, либо предоставят такую информацию в ближайшее время. Если ставка 17% продержится очень долго, то последствия ситуации будут негативными. Доля покупателей, приобретающих жилье в ипотеку, составляет около 30-60%. Таким образом, это будет сильный удар и по ипотечным покупателям, для которых кредит будет очень дорогим (выше психологического уровня в 15%), и для самих застройщиков.
Отметим, что вслед за повышением ключевой ставки ЦБ, произошел резкий рост обращений со стороны заемщиков. Все прекрасно понимают, что к 17% нужно добавить маржу банка, операционные расходы, и так на выходе получаются целых 20-22%. То есть, все хотели успеть получить кредит на прежних условиях. Однако «зависли» даже те заемщики, заявки которых находятся на этапе одобрения (зато пересмотр не грозит тем, кто уже получил кредит).
Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп»
Мы не планируем приостанавливать продажи. Нужно продавать, пока продается. На протяжении 2014 года мы регулярно повышали цены в строящихся микрорайонах «Лобня Сити» и «Город Счастья», в жилом квартале «Лидер Парк» и в комплексе «Менделеев». Было и несколько внеплановых повышений, проведенных на фоне резко возросшего спроса на квартиры. Размер каждого повышения составил от 3% до 10%, в зависимости от конкретного проекта и типа квартир.
В целом с января 2014 года минимальная стоимость кв.м в ЖК «Лидер Парк» увечилась на 19%, в ЖК «Менделеев» - на 20%. В мкрн.«Лобня Сити» менее чем за полгода «минимальный» метр подорожал на 18%. «Чистый» рост – то есть без учета стартовых цен в новых очередях проектов, которые выводились на рынок в течение года - был еще более внушительным.
У нас нет официально подтвержденной информации о приостановке выдачи ипотеки каким-либо из российских банков. Все наши банки-партнеры продолжают работать в обычном режиме, а комментировать слухи, на мой взгляд, некорректно. В перспективе возможно ужесточение условий выдачи кредитов, но маловероятно, что банки будут в массовом порядке отказываться от работы с ипотечниками. Также точно можно сказать, что ранее одобренные банками клиенты подписывают договоры по старым ставкам.
Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки»
Наши партнеры не останавливают продажи. Пока со стороны банков и девелоперов, проекты которых мы реализуем, ставки по проектному финансированию в сторону глобального увеличения не заявлены. Кроме того, многие из них прошли кризис 2008 г. и понимали собственные риски по достройке объектов, в том числе источники собственного финансирования и, можно сказать, что готовы к сложностям.
Также большинство наших застройщиков имеют прозрачные и понятные договоренности с подрядчиками, у многих вообще не стоит вопрос импортозамещения. Вопрос в основном, когда девелопер и каким образом готовился к негативному сценарию, который в эти дни появился налицо.
Цены на ряд объектов сейчас в стадии формирования: невозможно учитывать только курс и экономические события, есть еще и покупательский спрос, который готов или не готов к увеличению цены. Там, где мы видим, что покупательский спрос не пойдет на снижение, мы уже дали рекомендации о повышении цены в зависимости от объекта на 3-10%. Безусловно, почти готовые московские объекты подорожают быстрее и больше.
Есть застройщики, которые не могут повысить цену по причине того, что пока этого не сделали прямые конкуренты. Но это вопрос времени. Спрос по-прежнему активен, но мы прекрасно понимаем, что повышение ипотечных ставок не позволит всем осуществить еще недавно задуманное. По ипотечным покупателям намечается тенденция, когда они не отказываются от покупки, хотя, конечно, есть и такие, а просто решают приобрести вместо «трешки» «двушку» в том же объекте, либо рассмотреть другие адреса с меньшим бюджетом покупки.
Заявки банки принимают, мы практически по нескольку раз в день на связи с ведущими партнерами, такими как «Сбербанк», «ВТБ24». Пока официально об изменении ставок нам сообщил банк «Возрождение», в понедельник они подняли ставку с 13,5 до 14%, во вторник с 14% до 17,5%. Первоначальный взнос увеличили с 10% до 30%. Многие банки предпочли взять паузу до понедельника и ждут дальнейших действий регулятора, чтобы понимать, на сколько повышать ставки и ужесточать условия.
Со стороны «Сбербанка» и «ВТБ24» мы видим оперативное решение вопросов по поданным заявкам, и даже индивидуальный подход в зависимости от приобретаемого объекта и подтверждения платежеспособности клиента, алгоритм работы наших ипотечных менеджеров и специалистов банков в этих условиях определен и работает эффективно.
Учитывая, что на первичном рынке более 40% сделок совершалось с привлечением заемных средств, повышение ставок выше 17% резко сократит количество потенциальных заемщиков и, безусловно, скажется, на количестве сделок. Скорее всего, ставки будут пересмотрены и для тех, кто уже получил одобрение банка, но на сделку купли-продажи еще не вышел.
Но, как и все, мы понимаем, что ситуация с ипотекой крайне сложна и динамична, что в данном случае по этой теме, от риэлтеров и девелоперов требуется четкая организованная работа и прогнозирование, по возможности, ситуации, остальное, увы, сейчас вне поля регулирования.
Алексей Могила, глава представительства Rossmils Investments
Нет, останавливать продажи не будем. Мы прекрасно понимаем, что сложившаяся ситуация требует времени для урегулирования. По нашим оценкам это займет минимум 3-6 месяцев. Мы не хотим стоять на месте и ждать пока ситуация как-то выправится.
Что касается ипотеки, то банки действительно приостановили выдачу ипотечных кредитов, вчера, в частности об этом заявил «Сбербанк». Это, безусловно, отразится на жилье, в первую очередь на сегменте эконом-класса, в том числе на вторичном рынке. Дело в том, что именно в эконом-сегменте ипотечные кредиты занимают до 80% общего объема, с одной стороны, а с другой стороны - большая часть проектов в этом классе строится на кредитные деньги. Получается, что ситуация крайне сложная как для покупателей, так и для девелоперов.
Велика вероятность того, что сегмент на какое-то время просто замрет. По тем объектам, которые сейчас строятся, ставки по кредитам, скорее всего, будут пересмотрены, а значит, некоторые из них просто не будут достроены.
Я считаю, что нецелесообразно сейчас рассматривать покупку недостроенных объектов недвижимости без свидетельства о собственности, это огромный риск. На вторичном рынке мы наблюдаем постепенное замирание. В такой ситуации люди не хотят продавать, а занимают выжидательную позицию. Вторичный рынок сейчас фактически «встанет» до того момента, пока ситуация не стабилизируется.
Павел Лепиш, генеральный директор компании «Главмосстрой-недвижимость»
Проекты ГМСН в Железнодорожном и Подольске высокой степени готовности: первый полностью сдан, второй – в шаге от финала. Сюда даже пришли клиенты, изначально рассматривавшие другие объекты, в более ранних стадиях строительства. Повышенный спрос повлиял на рост стоимости комплексов ГМСН, микрорайон «Центральный» вышел в ценовые лидеры по г. Железнодорожному.
Мы наблюдаем сокращение доли сделок с ипотекой. Ожидаем, что снижение продолжится и в следующем году: ставки будут повышаться, условия выдачи кредитов ужесточаться. Но общее число покупателей не уменьшится. Возможный отток ипотечных средств уравновесится увеличением числа договоров со стопроцентной оплатой или как минимум снижением доли банковского участия, поскольку люди продолжат конвертировать денежные накопления в недвижимость.
Иван Потапов, руководитель департамента продаж ГК «Сапсан»
Остановка продаж у девелопера в любой ситуации – самое нелогичное решение, которое может привести только к негативным последствиям. Даже продажа в рублях, несмотря на волатильность российской валюты, все равно выгодней, чем полный простой и отсутствие входящих оборотных средств.
Безусловно, доля валютной себестоимости, которую имеют все девелоперы, порождает необходимость повышать цены вслед за ростом курса. Однако резкое повышение цен будет означать снижение спроса и, следовательно, опять же, уменьшение оборотных средств у застройщика. На фоне такого непростого выбора при негативном развитии событий мы можем получить в результате заморозку объектов застройщиков, которым не хватает оборотных средств.
Если говорить об остановке продаж, то думаю, это произошло с некоторыми девелоперами, которые вели продажи с валютными ценами. Такие объекты моментально стали слишком дорогими и продажи здесь затормозились скорей по «техническим причинам». Еще осенью в случае с объектами с валютной ценой застройщики были вынуждены идти на такие странные шаги, как виртуальные курсы, непомерно большие скидки и т.д. Сейчас же резкие скачки курса попросту убили спрос на такие объекты. При этом те покупатели, которые имеют долларовый доход, предпочитают приобретение недвижимости на рублевом рынке, поскольку такие объекты по факту стали для них гораздо более доступными.
Безусловно, мы будем ориентироваться на дальнейшую динамику курса. Если курс «осядет» в значениях, зафиксированных 17-го числа, мы не исключаем дальнейшую коррекцию цен в большую сторону.
Гусева Ольга, коммерческий директор ГК «МИГ Недвижимость»
На рынке недвижимости царит ажиотаж, который сравним по размерам с уровнем начала года. Пока мы не собираемся корректировать цены в сторону повышения, хотя некоторые девелоперы об этом заявляют. Последние два дня у нас шквал звонков, однако заключение некоторых сделок вчера сорвалось из-за технической приостановки кредитования банками-партнерами. Но на сегодняшний день все нормализовалось.
Изменение цен происходит ежемесячно в связи с ростом строительной готовности объектов. Не надо поддаваться ажиотажу и поддерживать панические настроения. Мы уже проходили ситуацию падения курса рубля, сжатия потребительского и инвестиционного спроса в 2008 г., и способы тонкой подстройки под ситуацию игрокам рынка недвижимости понятны: спрос на жилье эконом-класса при слабой эластичности по доходу останется на неизменном уровне. Однако рост ставки ипотечного кредитования выше 18% может сделать ипотечные программы непосильными для покупателей.
Банки не приостановили кредитование, на сегодняшний день происходит выдача займов по «старым» ставкам, однако многие крупнейшие финансовые учреждения заявили о корректировке ставок после 20 декабря. Но некоторые банки уже подняли ставки на 3%.
Филипп Третьяков, генеральный директор Galaxy Realty
Мы не собираемся приостанавливать продажи, поскольку валютные колебания не влияют на реализацию наших проектов, а лишь стимулируют интерес со стороны владельцев больших активов валюты. У нас все взаиморасчеты ведутся в рублях: закупка материалов, зарплаты рабочим, уплата налогов, продажи квартир. Приостановить продажи могут собственники готового жилья, чтобы выждать более выгодный момент, с новостройками ситуация совсем другая – девелопер заинтересован получить деньги как можно быстрее, для того чтобы пустить их на строительство или погашение целевого кредита.
По официальной информации банки не приостанавливали кредитование. В связи с повышение ЦБ ключевой ставки до 17% они пересматривают свои условия по выдаче ипотеки. Безусловно, повышение ставок – это негативный фактор для рынка недвижимости. Покупательский спрос в сегменте массового жилья очень сильно зависит от условий кредитования. Поэтому повышение ставок по займам приведет к значительному снижению числа сделок, до 60%, и заморозке новых и проектов с плохим финансированием.
Петр Кирилловский, директор по стратегическим коммуникациям ГК ГРАС
На данном этапе управление стратегией продаж происходит в ручном режиме. Скорее всего, произойдет значительное повышение цен. Если в течение ближайших дней падение рубля продолжится, продажи будут остановлены. По всем объектам цены выросли на 10%. Скорее всего, рост продолжится.
Сегодня мы можем констатировать - каждый дополнительный процент роста ипотеки убивает 10% ипотечного спроса. Скорее всего, в силу дефицита ликвидности во всех банках будут вводиться дополнительные бюрократические барьеры, ужесточающие требования к заемщикам. Разумеется, число заемщиков значительно сократится. Есть ожидания, что ЦБ повысит ставку до 20%, таким образом, ставка ипотеки может составить 22%-23%.
В целом, повышение ставки ЦБ сильно отразится на судьбе объектов со значительной долей ипотечного финансирования. На рынке недвижимости таких объектов много в сегменте жилой недвижимости эконом-класса. Дальнейшая реализация некоторых проектов может оказаться под угрозой. Региональным рынкам недвижимости, где объем ипотечных сделок велик, грозит стагнация.
Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»
Приостанавливать продажи мы не собираемся, спрос на квартиры в новостройках эконом-класса сегодня очень высокий. Мы прекрасно понимаем, что небывалая покупательская активность связана со стремительным обесцениванием рубля и резким повышением ключевой ставки Центробанка РФ с 10,5% до 17%. Обострение экономической нестабильности принесло на рынок огромное количество инвесторов. На 10 покупателей только 1-2 приобретают квартиры с целью улучшения своих жилищных условий, все остальные - в чистом виде инвесторы, которые пытаются сохранить свои денежные средства. Естественно, в такое время не может быть и речи об остановке продаж.
Безусловно, повышенный спрос провоцирует рост цен, которые в настоящее время меняются ежедневно, а по некоторым проектам - ежечасно. Конкретизировать цифры не хотелось бы, поскольку через некоторое время данные, скорее всего, станут уже неактуальными. Особо отмечу, что многие застройщики сегодня отменяют всевозможные акции и скидки. На рассрочку покупателям тоже не приходится рассчитывать. Платежеспособность населения вызывает большие вопросы, соответственно, риски невыплат последующих платежей возрастают.
К тому же, многие банки вчера приостановили выдачу ипотечных кредитов. В целом по рынку первоначальный взнос увеличен до 30% и выше, а ипотечная ставка составляет минимум 17,5%. Естественно, в первую очередь это отразится на продажах недвижимости эконом-класса, где доля ипотечных сделок максимальная и достигает по некоторым проектам 70%. Но эффект появится не сразу. Скорее всего, в первом квартале спрос еще будет активный – его обеспечат покупатели с одобренными кредитными заявками в этом году по старым ставкам (заявки действуют 3-4 месяца). А вот потом, скорее всего, спрос снизится. Тем не менее, мы ожидаем, что ипотеку на более приемлемых ставках поддержат «Сбербанк» и «ВТБ24».
В бизнес- и элитном классе доля ипотечных сделок составляет от 15% до 20%. Вероятно, с февраля следующего года таких сделок в принципе не будет, поскольку сумму кредита, равную стоимости высокобюджетного жилья, сегодня очень сложно получить в банке. Соответственно, спрос в бизнес- и элитном классах также снизится.
Читайте также
Как ключевая ставка ЦБ влияет на кредиты
Антон Сороко: «17% – кардинальное решение ЦБ, а рынок новостроек ждет стагнация»
Дата публикации 17 декабря 2014
