214-ФЗ не защищает покупателей апартаментов

Сегодня рынок новостроек Москвы и Подмосковья предлагает покупателю не только классические квартиры на любой вкус и кошелек, но и апартаменты. Они тоже продаются по 214-ФЗ. Однако закон не защищает тех, кто приобрел апартаменты, в отличие от дольщиков многоквартирных домов. Чем может обернуться покупка апартамента и почему даже такого термина до сих пор нет в российском законодательстве, для Новострой-М рассказал Денис Артемов, ведущий юрист юридической фирмы Via lege.

Апартаменты давно уже стали частью первичного рынка Московского региона. Если еще несколько лет назад этот вид недвижимости мог насторожить потенциального покупателя, то сегодня он прочно занял свою нишу. Возводятся как целые проекты апартаментов, так и многофункциональные жилые комплексы, включающие корпуса с квартирами и апартаментами.

Прежде всего, апартаменты привлекают своей демократичной ценой, ведь они немного дешевле классических квартир. Единственный минус такой недвижимости заключается в том, что в апартаментах невозможно оформить постоянную регистрацию (прописку), только временную, а ее придется продлевать каждые 5 лет. Причина этого в том, что апартаменты – коммерческая, а не жилая недвижимость. Апартаменты можно перевести в жилье при условии, что выдержаны нормы инсоляции.

Однако застройщики и риэлторы, продающие апартаменты, умалчивают о том, что хоть апартаменты и продаются по 214-ФЗ, закон не защищает покупателей в той степени, в какой он защищает дольщиков квартир. Проще говоря, если застройщик, возводящий жилой комплекс, где часть корпусов отведена под апартаменты, обанкротится, то покупатели этого вида недвижимости не будут признаны обманутыми дольщиками. А поскольку сегодня из-за нестабильной экономической ситуации 173 компании находятся в стадии банкротства из более чем пяти тысяч застройщиков, привлекающих средства граждан в рамках 214-ФЗ, Novostroy-M.ru решил разобраться в вопросе.

Мы попросили Дениса Артемова, ведущего юриста юридической фирмы Via lege, рассказать, почему 214-ФЗ не предоставляет равные права покупателям квартир и апартаментов.

Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» (214-ФЗ), как видно из его названия, регулирует не только финансирование строительства жилых домов. В частности, ДДУ заключаются и на апартаменты, и на машино-места.

До недавнего времени в случае банкротства застройщика ДДУ предоставлял равные гарантии участником долевого строительства квартир и нежилых помещений. Условия об обязательном залоге земельного участка, страховании ответственности застройщика или банковской гарантии распространяли свое действие и на приобретателей апартаментов.

Но с 01.01.2017 года появится компенсационный фонд, формирующийся за счет обязательных отчислений застройщиков. И возможность получить компенсации в случае банкротства застройщика будут иметь именно обманутые дольщики. Однако под понятие «обманутый дольщик» подпадают только участники долевого строительства жилых помещений, то есть – квартир. Почему так? 

«Апартаменты покупать надо очень осторожно, ведь такая недвижимость – не квартира, но и не офисное помещение. Даже термина такого – «апартаменты» – в профильном законодательстве до сих пор нет»

Денис Артемов, ведущий юрист юридической фирмы Via lege

Само понятие «обманутый дольщик» впервые появилось на федеральном уровне в Приказе Министерства регионального развития РФ от 20.09.2013 г. № 403 «Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших и правил ведения реестра граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены».

Согласно п. 2 Приложения № 1 «Критерии отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов, и чьи права нарушены, к числу пострадавших», такими критериями являются:

1) привлечение денежных средств гражданина для строительства многоквартирного дома, строительство которого прекращено или приостановлено на срок более девяти месяцев на основании решения уполномоченных на выдачу разрешений на строительство федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления;

2) привлечение денежных средств гражданина для строительства многоквартирного дома, строительство которого приостановлено на основании решения уполномоченных на выдачу разрешений на строительство федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан гражданину;

3) просрочка исполнения перед гражданином обязательств по сделке, предусматривающей привлечение денежных средств гражданина для строительства многоквартирного дома застройщиком или иным лицом, привлекшим денежные средства гражданина для строительства многоквартирного дома, более чем на девять месяцев (в том числе по незаключенным договорам или недействительным сделкам, обязательства по которым со стороны гражданина исполняются (исполнены);

4) привлечение денежных средств гражданина для строительства многоквартирного дома, в отношении которого выдано заключение уполномоченных органов о несоответствии процессов строительства многоквартирного дома требованиям технических регламентов, проектной документации, иным обязательным требованиям, а также техническим условиям подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, препятствующее вводу многоквартирного дома в эксплуатацию и очевидно свидетельствующее о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;

5) прекращение права владения и пользования земельным участком застройщика и (или) иных лиц, привлекавших денежные средства гражданина, и (или) прекращение действия документов, подтверждающих право строительства на указанном земельном участке, в случае если наступление указанных обстоятельств очевидно свидетельствует о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;

6) признание гражданина потерпевшим в соответствии с постановлением следователя, дознавателя или решением суда в соответствии и с действующим уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации в рамках возбужденного уголовного дела по факту нарушения прав и интересов граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов;

7) вступление в законную силу приговора суда, в соответствии с которым установлена вина лиц, выполнявших управленческие, организационно-распорядительные или административно-хозяйственные функции в организации, которая являлась застройщиком и (или) иным лицом, привлекшим денежные средства двух и более граждан в отношении одного и того же объекта долевого строительства, расположенного в составе многоквартирного дома, и указанные граждане в установленном порядке признаны потерпевшими;

8) установление в судебном порядке факта привлечения застройщиком или иным лицом денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома в отношении одного и того же объекта долевого строительства, расположенного в составе многоквартирного дома, денежных средств двух и более граждан по заключенным с ними договорам, если указанные договоры в установленном порядке не расторгнуты (не признаны судом недействительными), а обязательства застройщика или иного лица, привлекших денежные средства граждан для строительства многоквартирного дома, перед указанными гражданами по передаче объекта долевого строительства либо по выплате соответствующей компенсации в денежной форме в связи с невозможностью передачи объекта долевого строительства не исполнены;

9) ликвидация лица, привлекшего денежные средства гражданина для строительства многоквартирного дома, либо проведение в отношении лица, привлекшего денежные средства гражданина для строительства многоквартирного дома, процедуры банкротства или ликвидации.

Как видим, ключевым признаком являются привлечение денежных средств гражданина для строительства многоквартирного дома. Апартаменты же по определению являются нежилыми помещениями, вследствие чего их приобретатели на настоящий момент не могут быть отнесены к «обманутым дольщикам».

Возможно, в скором времени законодатель изменит данную формулировку, зеркально отразив в ней название 214-ФЗ: «участие в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…».

Однако последний проект изменений в Приказ № 403, подготовленный Минстроем 06 мая 2016 года и в настоящий момент находящийся в стадии общественного обсуждения,  такого изменения не содержит.

Пункт 3 названого проекта предусматривает следующие критерии отнесения граждан – участников долевого строительства, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших:

1.  привлечение застройщиком проблемного объекта денежных средств гражданина – участника долевого строительства для строительства проблемного объекта на основании договора участия в долевом строительстве в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ.

2.  надлежащее исполнение гражданином – участником долевого строительства обязательств по договору участия в долевом строительстве проблемного объекта;

3.  неисполнение застройщиком проблемного объекта своих обязательств по действующему договору участия в долевом строительстве по передаче жилого помещения, расположенного в проблемном объекте гражданину – участнику долевого строительства.

4.  отсутствие иного лица, являющегося преемником застройщика проблемного объекта, к которому может быть заявлено требование об исполнении обязательств застройщика проблемного объекта по договору участия в долевом строительстве.

5.  отсутствие договора банковского поручительства, договора страхования гражданской ответственности, заключенных в отношении объекта долевого строительства, подлежащего передаче гражданину – участнику долевого строительства и входящего в состав проблемного объекта.

Как видим, и здесь идет речь именно о жилом помещении, поэтому покупатели апартаментов по-прежнему не могут быть признаны обманутыми дольщиками и их защита компенсационным фондом остается под вопросом.