Валерий Мищенко, председатель совета директоров KASKAD Family, рассказал порталу Новострой-М о том, какие последствия для рынка недвижимости повлекут за собой изменения к 214-ФЗ, как будет работать компенсационный фонд по защите дольщиков и почему страхование на рынке новостроек не заработало.
Валерий, вы первый сказали летом, когда стало известно о поправках к 214-ФЗ, о том, что с 1 июля 2018 года застройщикам придется подчиняться Центробанку, а не Минстрою. Что в этом плохого?
На нашем рынке очень мало предсказуемых факторов: правила игры в девелоперском бизнесе меняются каждые 3 года. Или рынок подкидывает какие-то обстоятельства – и с этим проще, потому что всегда можно найти какой-то продукт, который устроит покупателя, или начинают меняться правила игры. Сначала появился 214-ФЗ как таковой, потом власти стали устранять все иные схемы привлечения денег от физических лиц, сейчас активно ужесточается все, что связано с исполнением застройщиками обязательств по строительству социальной инфраструктуры.
И все это было бы не так страшно, если бы параллельно с этими тенденциями в каких-то других сферах нашей работы власти облегчили бы нам деятельность. Однако этого не происходит. Я не вижу изменений в способах финансирования девелоперов: ставки на кредиты дорогие. Например, сегодня, чтобы привлечь банковский кредит, приходится использовать все возможности акционеров компании. Декларируемая ставка для малого и среднего бизнеса – 10,5%, но если подсчитать все накладные расходы, то реальная ставка – это 14,5%. И это очень высокая ставка.
В этой ситуации проценты съедают ту небольшую дельту прибыли, которую получает застройщик в нынешних условиях рынка. Деньги очень дорогие и короткие: уже нет 5-летних контрактов с банком, в лучшем случае это 3 года, а кредитные каникулы даются на 12 месяцев. Также банки прописывают очень жесткие условия по отъему проекта, если его возведение не соответствует согласованному с банком графику строительства или есть какие-то другие нарушения – в этом случае банк имеет право забрать проект. Словом, сегодня на рынке мы видим неоправданные кредитные риски, закручивание гаек властями и высокую ставку по ипотеке, которая не способствует спросу.
Сейчас мы хотим понять, что означает история с поправками к 214-ФЗ. Если все это для того, чтобы в будущем появились дешевые деньги, но только для тех застройщиков, которые адаптируются к этим нововведениям и докажут свою состоятельность – то я только за. Я приветствую то, что власти наводят порядок на рынке, потому что сегодня девелоперам, которые исполняют обязательства перед дольщиками, становится очень грустно работать.
Сейчас можно выделить 3 тренда на рынке недвижимости. Первый – ужесточение денежной политики, сегодня у застройщиков практически отсутствуют наличные денежные средства в обороте, а ведь стройка от этого сильно зависит. Второй – параллельно происходит ужесточение правил игры: для застройщиков введена уголовная ответственность, достаточно не исполнить обязательства по одной квартире (поскольку особо крупный размер начинается от 2 млн рублей), и застройщик понесет серьезное наказание.
Третья тенденция – это то, что банки теперь будут видеть всю цепочку прохождения денег от этапа их получения у дольщика и дальше, кому застройщик направляет эти деньги. Будет выявляться нецелевой характер расходования средств по каждому виду работ.
Можно сказать, что наступает эпоха банковского блокчейна, когда разрозненные носители информации объединены единой банковской системой, а она видит все, что происходит с деньгами дольщиков. Проще говоря, ЦБ вместе с налоговыми инстанциями становятся контролерами всей системы обращения денежных средств на первичном рынке.
Повторюсь, если эта история приведет к тому, что в конечном итоге останутся 3, 4, 5 десятков крупных игроков, то это неплохо, ведь потребитель окажется более защищенным. Государству также гораздо проще договариваться с несколькими десятками игроков, чем с сотнями – это очевидно. В целом мы позитивно смотрим на поправки к 214-ФЗ, но в то же время мы ждем послаблений в других областях, власти должны пойти навстречу застройщикам, доказавшим свою надежность. Без длинных дешевых денег цивилизованный девелопмент невозможен.
Это неправильная практика, когда возводится жилой комплекс, создается шоу-рум, а сети к стройплощадке подводятся в последний момент, вдогонку. А ведь это стандартная ситуация практически на любой российской стройке. Если посмотреть на практику возведения жилых проектов в США или Европе, то мы увидим, что там берется поле, на котором очень четко распределены роли. Сперва уходит время на получение разрешительной документации, затем строятся внутренние дороги и сети, и только после этого приезжает покупатель и выбирает земельный участок, на который ему «сажают» тот дом, какой он хочет. Проект возводится на участке с уже подведенными сетями, то есть человек получает дом со всеми коммуникациями, параллельно девелопер возводит инфраструктуру.
В нашей стране все наоборот?
Да, у нас обратная история. Парадокс нашего рынка заключается в том, что человек покупает глазами, и если он видит, что растут стены, значит, он думает, что и с сетями все хорошо. А это далеко не так. Основные причины по срыву сроков сдачи жилых домов происходят из-за несвоевременного подключения к сетям, когда дом просто не могут вовремя подключить к коммуникациям: пустить тепло, воду, подключить канализацию и т.д.
Заметьте, гайки завинчиваются для всех застройщиков, но не для органов исполнительной власти, от которых напрямую зависит получение разрешительной документации на подключение жилого комплекса к сетям. Застройщик, даже имея разрешение на строительство, на этапе ввода домов в эксплуатацию может столкнуться с тем, что у ресурсоснабжающей организации изменилась инвестиционная программа. Фантазирую: например, МОЭК, который должен был подвести электричество к стройплощадке в 2017 году, вдруг решил сделать это в 2018 году. Но ответственность перед дольщиками наступает в 2017 году, и не у МОЭК, а у застройщика.
И дольщикам не объяснить?
Не только дольщикам не объяснить, но и прокуратуре, ОБЭПу и всем остальным инстанциям. Разрешительную документацию по коммуникациям проекта подписывают сетевики, на основании этих бумаг застройщику выдают разрешение на строительство. Он инвестирует свои деньги и привлекает деньги дольщиков, возводит жилье в срок, но когда наступает момент подключения сетей, которые невозможно подвести из-за изменившихся обстоятельств у ресурсоснабжающих компаний, застройщик остается с этой проблемой один на один.
Начинаются песни с плясками, застройщик должен найти альтернативный источник питания, в 3 раза дороже заплатить за него, построить, к примеру, котельную, работающую на дизельном топливе, чтобы появилась возможность отапливать построенные дома до тех пор, пока у ресурсоснабжающей организации появится возможность дотянуть газ до проекта, и котельная будет работать на нем.
Во всей этой ситуации застройщик является единственным, кто несет ответственность перед дольщиками за действия целого круга лиц, хотя они вовлечены в создание продукта. Стены построить несложно, это половина себестоимости, скажу больше при себестоимости 60 тысяч рублей за кв. метр – 50% это cmr строителей, а все остальное – это сети, подключение которых контролируют исключительно монополисты. А у них, к сожалению, нет стимула исполнять обязательства в те сроки, которые прописаны в ДДУ. Конечно, можно попросить неустойку, но это мало на что повлияет.
Поэтому у нас и не приживаются новые технологии домостроения. Кому нужен деревянный каркасный дом, построенный за неделю, если сети к нему все равно придется подводить 2 года? В чем смысл такого строительства? Его нет. С другой стороны, сперва подвести к участку коммуникации – тоже проблематично, ведь нет источника дешевых денег, поэтому мы находимся в замкнутом круге.
А что говорят по этому поводу чиновники?
У меня ощущение, что на всех мероприятиях чиновники появляются, чтобы рассказать в цифрах изменения на рынке. Они приходят, зачитывают, сколько, что и где построили, а потом с извиняющимся видом говорят «спасибо и до свидания». И мы, представители бизнеса, остаемся друг с другом и начинаем разговаривать о проблемах, которые должны были услышать чиновники.
Обратной связи нет, получается?
Практически никакой. Хотя в Московской области, если ты записываешься на встречу с председателем Правительства, и озвучиваешь проблему, то она ставится на контроль. О наболевшем хотя бы можно прийти и сказать, но челобитная это тоже не системное решение вопроса.
Второй момент заключается в том, что органы исполнительной власти региона должны руководствоваться нормативами, которые выдает федеральная власть. Но ей, к сожалению, обратная связь не интересна. Где все эти рабочие группы и экспертные советы, о которых нам говорят? Кто разрабатывал законы, которые действуют на строительном рынке? Порой кажется, что их писали какие-то теоретики, они не взаимодействовали с застройщиками, не интересовались практикой. В итоге получилась какая-то нормотворческая инициатива, которая была принята в отрыве от реального положения дел. Дискуссии не было.
Марат Хуснуллин неоднократно говорил, что только 5% проблемных застройщиков с самого начала хотели украсть деньги у людей и обмануть их, а остальные 95% погорели из-за неверно выстроенной бизнес-стратегии. В нашу редакцию ежедневно приходят письма от обманутых дольщиков. Например, ЖК «Легенда», где застройщик попытался вывести из проекта деньги, ЖК «Ново-Никольское», где акционеры поругались, и стройка встала на 2 года, ЖК «Валь де Мероль», где половину проекта построили, и все закончилось. Все эти проекты продавались по ДДУ в рамках 214-ФЗ, не по ЖСК.
Действительно есть такое восприятие происходящего, но, например, вопрос по поводу поправки «1 застройщик – 1 разрешение на строительство» сопряжен с целой кипой бумаг, которые удлиняют сроки проекта, делают дороже капитал, и все это не является гарантией, что все будет достроено. Можно получать разрешение на каждую блок-секцию при строительстве таунхауса, что и будет требоваться, если внимательно читать новый закон и разъяснительные письма от Минстроя, где будет написано, что каждая блок-секция должна иметь свой выход на придомовой участок. Это сумасшествие. А можно еще получать отдельно ГПЗУ, отдельно разрешение на строительство – это кипы бумаг и огромные временные затраты. Должна быть какая-то степень разумности, а то ведь можно и сертификацию каждого кирпича каждой партии ввести.
Вопрос безопасности регулируется сегодня механизмами регионального контроля. Например, разрешение на строительство выдается порционно: если у застройщика есть участок площадью 100 тыс. кв. метров, то ему выдают сперва разрешение на 20 тыс. кв. метров, а выдачу следующих разрешений обуславливают получением разрешительной документации на социальные объекты, которые должны возводиться параллельно с жильем.
Это логично, но эти механизмы не прописаны в законе, прописана только статика как баланс о прибылях и убытках, по которой будет видно, что застройщик обеспечивает проект инфраструктурой, что на территории 20 гектаров у него возводятся детский сад и школа, подведены коммуникации, такое-то количество жилья и такое-то количество рабочих мест. Это в статике, а как в динамике это должно происходить, нигде не прописано, и выдача разрешительной документации не обуславливается готовностью объектов инфраструктуры, которые в эти 20 гектаров входят, но ведь территория застройки большая, проект масштабный.
Сегодня этот момент регулируется социальным соглашением между правительством Московской области, застройщиком и районными властями. Нововведение, унифицированная форма соцсоглашения, появилась при Андрее Юрьевиче Воробьеве (губернатор Московской области - прим. ред.). Минстрой выезжает на каждую площадку и на этапе ввода убеждается в том, что эти объекты все существуют, что социальное соглашение исполняется. В этом отношении Московская область в каком-то смысле передовая. Здесь было очень много обманутых дольщиков, около 20 тысяч человек, насколько я помню, а сегодня их осталось около 4 тысяч человек. Буквально за последние 5 лет их число так резко сократилось.
Девелопмент становится специализированным видом деятельности, здесь уже не смогут работать люди, которые не умеют считать деньги и не понимают, что такое длина денег, стоимость капитала, не владеют основами ведения бизнеса. Ничего страшного в том, что непрофессионалы уйдут, нет. Я повторюсь, я только за то, чтобы возрастала ответственность застройщика. Но параллельно с ростом ответственности застройщика должна расти ответственность органов исполнительной власти, которые отвечают за разрешительную документацию, ответственность монополистов, которые реализуют свои программы по подведению коммуникаций. В Европе и в США за застройщика дерутся как за потребителя, а у нас все монополизировано, и это сильно вредит бизнесу.
Также у застройщиков должен быть источник фондирования. Любая застройка – это многомиллиардный продукт. Если банк понимает, что он зарабатывает на проекте несколько раз, например, выдавая ипотеку людям, кредитуя самого застройщика, то и ставка для застройщика у банка должна быть другая. Тем более мы видим планомерное снижение ключевой ставки со стороны государства.
Если застройщикам закрутят гайки, но ставку сделают 3-4% годовых, то мы бы сперва занимались сетями и инфраструктурой, а потом застраивали земельные участки, такой подход экономика проекта выдержала бы. Малоэтажное строительство было бы еще более привлекательным, потому что нам не надо дожидаться окончания строительства 17-го этажа, чтобы заселить 3 и 4 этажи. Мы можем обеспечить кратность ввода на 10, 20 объектов. Построили улицу домов - ввели их в эксплуатацию, и так дальше. Мы бы с удовольствием строили сети сначала и избегали бы всяких проблем. Я мечтаю так работать.
В целом, у вас есть позитивное видение будущего? Допустим, заработают поправки к 214-ФЗ, власти посмотрят, какие застройщики действительно умеют строить, и сделают для них дешевые деньги, пойдут навстречу компаниям.
Вы знаете, если бы кто-то рассказал, что будет в перспективе, то нам была бы понятна ситуация, а так совершенно неясно, что делать. То ли исполнять обязательства, а потом собирать чемоданы и открывать бар в небольшой европейской столице, то ли рассчитывать на то, что изменится среда, в которой ты живешь. Я, конечно, утрирую про чемоданы и бар, но, думаю, что мысль моя понятна.
Сейчас мы находимся в неведении, и это самое плохое. А еще хуже то, что мы не уверены, что виденье перспективы существует. Поясню: мы находимся в неведении, потому что ни у кого нет видения, как ситуация будет развиваться. И мы не уверены, что это виденье в принципе есть. Вот в чем парадокс. Никто ничего не говорит, хотя мы были готовы обсудить ситуацию с властями, ведь люди в министерствах и ведомствах тоже привлекают экспертов, чтобы получить реальную фактуру для написания законов.
Если бы нам кто-то сказал: ребята, давайте, мы сделаем вот такие правила, но при этом ставка по ипотеке будет вот такая, мы обеспечим людям субсидирование покупки первого жилья, обеспечим кредитование стройки (потому что банки сейчас боятся заходить в проекты, они тоже не понимают, что и как будет работать). Мы бы тогда поняли, что происходит, и сказали – хорошо. Мы стали бы запасаться деньгами, чтобы сформировать эти 10% собственных средств, не распыляться на 5-7 проектов, а концентрироваться на 2-3. Стали бы строить их по этим новым правилам, понимая, как будем работать дальше, адаптироваться к новой реальности.
Но пока что я вижу только фантазии на тему формирования государственного заказчика, например, что АИЖК намерена стать ведущей структурой и выступать в партнерстве с крупными финансовыми корпорациями. Только все это не имеет никакого отношения к стимулированию малого и среднего бизнеса. Все эти действия направлены на дестабилизацию государственного механизма, на устоявшиеся рыночные условия. Если бы на рынке осталось больше игроков, то потребитель бы только выиграл от этого. А так вокруг растут эти стандартные коробки с одинаковыми детскими и спортивными площадками – все, как было в Советском Союзе. Если мы продолжим идти по нынешнему пути, то это путь к улице Строителей, дому 25, квартире 12.
В сторону огосударствления рынка недвижимости?
Это будет одинаковое жилье, а также стандартизация всего и вся. Мы за то, чтобы оставались рыночные игроки, бизнес, который будет находить свои ниши и работать в них. Мы за любую ответственность, но дайте стабильность. Дайте стабильность, источники фондирования и субсидирование спроса, потому что реальные доходы населения падают, и насколько их еще хватит, непонятно.
Сейчас начал работать компенсационный фонд, который призван заменить страхование. Обманутых дольщиков стало больше, но ни один страховой случай почему-то не наступил. Вы верите, что фонд сможет реально работать?
Мы воспринимаем ситуацию с фондом как историю с монголо-татарами, которые приходили собирать дань, потом уезжали, а жизнь в государстве продолжалась. Раньше мы делали отчисления в страховые компании, потом в ОВС (Общество взаимного страхования), сейчас очередной фонд, который будет собирать деньги. Я воспринимаю это очень философски, но пока не понимаю, как фонд будет работать.
Хорошо, что у властей нет избирательного характера: отчисления в фонд будут производить все застройщики. Тут скорее потребитель должен думать о том, как этот фонд будет компенсировать его риски, при условии, например, если дольщик не получит свое жилье в срок. Потребитель должен понимать, что в итоге платит за все он. К слову, раньше было Общество взаимного страхования и все остальные страховые компании…
…16, если не ошибаюсь, аккредитованных ЦБ.
Да, в ОВС страховка стоила от 1,6 до 2,5%, а в страховой компании брали с застройщиков 0,3-0,7%. Естественно большинство шли в страховые компании, которые штамповали эти бумаги, лишь бы Росреестр зарегистрировал ДДУ. А в ОВС шли те застройщики, которые действительно собирались друг за друга отвечать, платили там повышенный процент и несли бремя социальной ответственности. Это была абсолютно рабочая история, там страховые случаи не наступили, потому что члены ОВС – стабильные застройщики.
Если бы работало одно ОВС, думаю, это была бы действенная схема страхования, но к ней зачем-то добавили еще 15 страховых, которые демпинговали, выдавая за небольшие деньги «справки от врача». Таким образом хорошую идею испортили, поэтому страхование на рынке новостроек не заработало.
Как будет работать компенсационный фонд, мне сейчас сложно прогнозировать, но, учитывая, что это государственная структура, то, наверное, контроль за деньгами будет усилен, потому что в нашей стране в невидимую руку Адама Смита верят менее охотно, чем во вполне конкретную руку государства.
Дмитрий Котровский подсчитал, что фонд сможет аккумулировать 31 млрд рублей, а только на программу «Моя улица» ушло 42 млрд рублей. Он полагает, что простая математика объясняет, что денег не хватит.
Мне кажется, это не совсем некорректно. Предположим, что страховая компания, которая страхует авиаперелеты, посчитает, сколько ей надо будет выплатить денег, если все боинги одновременно упадут. Какая вероятность наступления этого события? К тому же, есть статистика, которая показывает, как часто случаются авиакатастрофы. Аналогичная ситуация и в девелопменте. Страховая премия была бы совершенно другой, если бы расчет риска дефолта застройщика был бы составлен по другой методологии. Не могут все автомобили одновременно попасть в ДТП, а все застройщики обанкротиться – это нереализуемые сценарии. Поэтому хорошо, что отчислять приходится 1,5-2%, а не больше, ведь потребительская способность сильно падает.
Сегодня надо больше думать о том, что все эти эксперименты с банковской системой, с подотчетностью застройщиков Центробанку – это все хорошо сейчас, но будет ли потом над кем экспериментировать? Если настроения в девелопменте не изменятся, предприниматели найдут другую среду, в которую уйдут генерировать новые идеи и использовать свои таланты. Оправдать девелоперскую деятельность становится все сложнее в той среде, которую формируют власти для нас.
Мы все помним прошлый кризис, в результате которого многие девелоперские компании отошли банкам, и как мы видим, в тандеме с банками застройщики стали прекрасно работать – все достраивается, никаких обманутых дольщиков.
Я думаю, отчасти девелопмент становится финансовой услугой, а этот вид деятельности в свою очередь становится it-услугой. Скорее всего, в ближайшем будущем произойдет слияние всех этих сфер, потому что строить жилье можно только при условии, что у застройщика есть доступные источники фондирования, а сейчас их нет. Если вскоре государство поможет застройщикам с фондированием и поддержит спрос на продукт – все будет хорошо с рынком. Мы будем жить и работать по новым строгим правилам, вопрос пока только один – останется ли что-то от едва взошедшей поросли частного предпринимательства в России?
Годы и десятилетия подтверждают, что государственная машина не в состоянии постоянно выдавать продукт, который бы отвечал изменяющимся требованиям потребителя с той же скоростью, с которой это делает частный бизнес. Быстрая адаптация невозможна в бюрократизированных системах, поэтому мы получим улицу Строителей – тот путь, который уже был в нашей стране, который мы прошли. А с застройщиками все будет хорошо, предприниматели найдут себя в других сферах бизнеса. Но если у государства есть желание направить малый и средний бизнес на службу Отечеству, то тогда власти должны дать застройщикам немного кислорода, дать отдышаться.
Дата публикации 13 ноября 2017
