Рейтинг@Mail.ru
Переверните экран

«Девелоперы не имеют навыков работы на падающем рынке. Как только продажи проседают, они паникуют и топят рынок еще сильнее»

Как застройщику выработать эффективную политику поведения в коммуникации с покупателем, чтобы обеспечить высокий уровень продаж в условиях падения спроса? Ольга Шакалова, управляющий партнер консалтингового агентства Falcon Group, специально для Новострой-М рассказала, что нужно сделать, чтобы уверенно перейти от рынка продавца к рынку покупателя, сохранив динамику продаж.

Консалтинговое агентство Falcon Group ежедневно мониторит рынок недвижимости на предмет маркетинговой активности. Наблюдения говорят, что застройщики все еще пребывают в состоянии эйфории. Хотя ажиотажный спрос закончился, и покупатели вроде бы выгребли все свободные деньги из копилок, девелоперы словно не хотят признавать очевидного факта, что стагнация пришла на рынок всерьез и надолго.

У людей меняются приоритеты: если ранее они несли деньги на рынок недвижимости, то с ростом ставок по вкладам, они понесли их снова в банки, в мае произошел скачок суммы средств на рублевых вкладах населения сразу на 3% относительно апреля, по данным ЦБ РФ.

На рынке новостроек нарастает конкурентное давление со стороны инвесторов, которые стараются зафиксировать прибыль и выйти из игры, число переуступок с начала года уже выросло в 2 раза.

Еще в мае застройщики были вынуждены снизить цены на отдельные позиции на 2-6%. Но, похоже, это никого не напугало. Участники рынка плывут по течению и воспринимают колебание спроса как погодное явление. Мол, что мы можем сделать?

Забавная позиция, ведь пережить переходный период без серьезных убытков смогут немногие. На самом деле к стагнации нужно было подготовиться еще в апреле. Сегодня тоже есть шанс безопасно войти в новый цикл, но этому мешает страшная неповоротливость маркетинговых служб. Они крайне медлительны и принимают решения непозволительно долго.

Чем, прежде всего, опасен кризис спроса? Как только кривая идет вниз и темпы продаж снижаются на 30-40%, мы видим парад скидок на уровне 10-15-20%. Сбрасывают практически на все – на 2-, 3-комнатные квартиры, на машино-места и т.д. Вроде небольшая беда. Недвижимость быстрее найдет покупателя. Так принято размышлять. Однако подобные мысли хороши на подъеме. Когда спрос падает, массированные скидки лишь усугубляют ситуацию.

Во-первых, массовые акции в сознании покупателя быстро превращаются в некое подобие белого шума. Все рекламные сообщения сливаются в один однообразный поток и перестают влиять на принятие решения. Единственное, что начинает осознавать клиент: надо еще подождать и во всем разобраться. То есть у покупателя исчезает стимул к оперативной сделке.

Во-вторых, время принятия решения, даже у готовых к быстрой покупке клиентов, увеличивается. Застройщики боятся убирать акции из информационного поля в страхе, что не смогут «додавить» потенциальных приобретателей.

Между тем, продолжительные акции только усугубляют ситуацию, помогая рынку просесть еще больше. Растянутые во времени распродажи настраивают покупателей на более длительное ожидание. «Раз дела так плохи, значит через пару-тройку месяцев снизят еще. Куда они денутся? Подожду».

Чтобы не заваливать весь рынок и не коллекционировать убытки, акции необходимо проводить совершенно в новом ключе. Рынок покупателя не терпит коврового бомбометания, здесь нужен экспертный, личный подход – то, что называется human to human. В период кризиса нужна не одна большая распродажа, а серия точечных акций, выполненных по заранее продуманному контент-плану.

Каждая акция в серии должна иметь оригинальный формат, чтобы воздействовать, с одной стороны, на разные типы сознания людей и, с другой стороны, на разные области в голове одного клиента. Мы не говорим, что от скидочных акций нужно вообще отказаться. Они играют свою роль, но становятся лишь эпизодом в череде других форматов, построенных, например, на игре (геймификация), на страхе (страх упущенной выгоды), на социальной ответственности (благотворительность) и т. д.

Главное преимущество разнообразия маркетинговых акции: они не генерируют белого шума в голове клиента и не толкают его к примитивному сравнению размера скидок у разных девелоперов. Теперь клиент не может соотносить вашу нынешнюю скидку с прошлой, поскольку вчера вы предлагали «яблоко», а сегодня «апельсин». Он начинает, наконец, думать и обращать внимание на другие интересные факторы.

Если первое важнейшее условие кризисной акции – это разнообразие, то второе – скорость. Современные отделы маркетинга, как это ни странно, не привыкли к оперативности и не могут даже представить работу в жестком ритме, когда смена акции происходит раз в десять дней.

Они погрязли в бюрократии и вообще похожи на сонных мух. Правда, в этом никогда не признаются. Они говорят: мы не можем мельтешить, мы так потеряем клиентов, которые еще не созрели. Представьте себе, девелоперы все еще содержат столь дремучие отделы маркетинга! Это правило не работает на падающем рынке. Оно безнадежно устарело.

Как в реальности работает маркетинг застройщика: приходит приказ сверху, что нужен креатив. Ок. Полторы недели ищется агентство, составляется договор. Потом три-четыре недели идет разработка, и вот уже месяц пропал. В кризис ситуацией нужно управлять гораздо быстрее. Иначе поезд уйдет. Конкуренты продадут, а вы останетесь с носом.

Никогда не слушайте дремучих маркетологов, которые твердят: акция должна «отвисеться». Чтобы отстроиться от других игроков, нужно быть оперативнее и изобретательнее их.

Делайте все, чтобы ваше рекламное послание не превратилось в привычный фон. В противном случае, придется участвовать в прямой конкуренции с коллегами, предлагая скидку «за скорость принятия решения», на которую покупатель будет смотреть с ухмылкой, а то и с презрением.

Основные ошибки:

  1. Пребывая в эйфории, девелоперы поздно начинают готовиться к переходу от рынка продавцов к рынку покупателей;
  2. В переломный момент девелоперы попадают в ряд стандартных рыночных ловушек. Первое, что начинает делать девелопер на спаде спроса – объявлять долгую распродажу, в результате которой игроки рынка начинают соревноваться друг с другом в размере скидок;
  3. Девелоперы начинают искать виновных в том, что продажи зависают, и избавляются от неэффективных, по их мнению, руководителей отделов продаж, теряя время на поиск и обучение новых, но не устраняя причину проблемы.

Решение проблем:

  1. Готовиться к падению спроса заранее;
  2. Сократить время акций и разнообразить их, на основе масштабного контент-плана, чтобы отстроиться от бессмысленного соревнования в размере скидок;
  3. Ускорить время принятия маркетинговых решений в два-три раза.

Читайте также

«Такого ажиотажного спроса на новостройки уже не будет» – Денис Бобков о продлении льготной ипотеки и обновлении семейной

Купить квартиру выгодно: старты продаж в новостройках Москвы и Московской области в июне

Автор: Ольга Шакалова специально для Новострой-М

Дата публикации 02 июля 2021
Рассылка новостей
Раз в неделю мы будем присылать вам самые интересные новости о недвижимости на почту
Подписываясь на рассылку, вы принимаете условия пользовательского соглашения
Полезное
Следите за обновлениями Новострой-М на самых популярных площадках интернета
Наш Telegram
Мы в Яндекс.Дзен Канал на Youtube
Читайте также:
Итоги июля: продажи новостроек Московского региона упали на 40%, сильнее всего – в Подмосковье
Александр Пыпин, аналитик рынка недвижимости, изучил динамику спроса на новостройки в Московском регионе за июль 2024 года.   В июле 2024 года зарегистрированные розничные продажи квартир и апартаментов по ДДУ и уступкам в Московском регионе (Москва, Новая Москва...
06 августа 28010
«Снова вернуться к уровню доступности жилья на уровне 3,2–3,4 года – большой вызов»
Василий Фетисов, эксперт рынка недвижимости с 25-летним опытом работы, в том числе в федеральных девелоперских компаниях, изучил ситуацию на рынке жилья России за 2000–2022 годы и сделал вывод, что в ближайшие годы повысить доступность жилья будет...
29 июля 8831
«Снижение цен даже на 10–20% не сильно скажется на ежемесячном платеже при ипотечных ставках, которые сейчас снова подрастут»
Очередное решение Центробанка об изменении ключевой ставки специально для Новострой-М комментирует Денис Бобков, генеральный директор аналитической и консалтинговой компании «Недвижимость-Профи»: – То, о необходимости чего «всё время...
26 июля 22502
Итоги июня: спрос на новостройки вырос на 24%, но покупатели начали экономить
Александр Пыпин, аналитик рынка недвижимости, изучил динамику спроса на новостройки в Московском регионе за июнь 2024 года.   В июне 2024 года, по сравнению с маем, зарегистрированные розничные продажи квартир и апартаментов по ДДУ и уступкам в Московском...
04 июля 8912
«В среднесрочной перспективе дальнейшее расселение жителей приведет к снижению спроса на жилье»
Для кого идет строительство большого количества новостроек, если население России сокращается? Почему растет доля студий в новых домах и что будет со спросом на жилье в ближайшие годы? Об этом и многом другом рассказал Вадим Каминский, руководитель департамента геомаркетинга...
02 июля 7103
«Похоже, рынок новостроек окончательно перейдёт на рассрочки, отсрочки, транши и другие альтернативные инструменты оплаты»
Новое решение Центробанка специально для Новострой-М комментирует Денис Бобков, генеральный директор аналитической и консалтинговой компании «Недвижимость-Профи»: – Вопреки прогнозам и ожиданиям большинства аналитиков (включая меня), Центробанк остался...
07 июня 15959
«На сегодня можно прогнозировать рост цен на первичное жилье на 8-10% до конца года»
Сегодня много разных мнений относительно будущего рынка недвижимости на фоне кардинальных изменений в условиях льготных программ и ипотечного кредитования в целом. При этом продолжает активно развиваться транспортный каркас столицы. Игорь Сибренков, коммерческий директор...
31 мая 10217
«Отказ от малогабаритного жилья отразится преимущественно на застройщиках, которые работают в бюджетном сегменте»
Недавно стало известно о том, что Москомэкспертиза проинформировала застройщиков о невозможности в дальнейшем проектировать квартиры площадью менее 28 кв. метров. Новострой-М решил узнать у игроков рынка, насколько критичен возможный запрет строительства студий, много ли...
23 мая 15410
Популярно на Новострой-М
Посмотреть все спецпредложения

Скидки и спецпредложения от застройщиков