Покупка недвижимости для инвестиционных целей становится все более популярной на фоне многочисленных потрясений в российской экономике, снижения ключевой ставки и процентов по вкладам. Алексей Лухтан, директор по маркетингу и продажам компании Lexion Development, специально для Новострой-М рассказал, какое жилье и в каких локациях лучше всего подойдет для успешного инвестирования.
Сохранить и приумножить денежные средства – это абсолютно естественное желание практически любого человека. Сегодня рынок инвестиций предлагает нам массу способов заработать. Тем не менее, часть из них все же относится к рискованным инструментам. Это инвестиции в криптовалюту, фондовые рынки, акции компаний-стартапов и т.д.
Есть и более консервативные методы, такие как банковские вклады, ценные бумаги и, конечно, рынок недвижимости, который, как известно, уже не раз демонстрировал стабильный результат несмотря на кризисы в стране, в итоге оставаясь самым надежным способом сохранения и приумножения капитала.
Правда, и здесь есть несколько нюансов: чтобы инвестор получил максимальную доходность, важно грамотно выбрать проект и хорошо разбираться в рынке. В противном случае есть риск вложиться в неликвидный проект, который принесет инвестору не прибыль, а сплошную головную боль.
Еще в начале этого года ВЦИОМ выпустил исследование-опрос, согласно которому 18% россиян планируют вложиться в рынок недвижимости для обеспечения старости. Чуть популярнее стали банковские депозиты, на них пришлось порядка 23%. И около 21% респондентов проголосовали за накопление наличных средств.
Однако, как сказал одним из самых богатых людей на планете и первый официальный долларовый миллиардер в истории человечества Джон Рокфеллер: «Деньги не должны валяться просто так, они должны работать!», только в таком случае есть шанс стать богатым человеком и грамотным инвестором.
Вкладывая средства в жилую недвижимость, можно получить достаточно быструю прибыль – купить на этапе котлована, а потом продать после завершения строительства. Но потом обязательно встанет вопрос, что делать дальше с вырученными от продажи деньгами, а следующая инвестиция в другой проект может оказаться уже не такой удачной. Либо можно извлекать достойный пассивный доход, сдавая квартиру в аренду.
Долгое время этот вариант инвестиций был консервативным и уступал по доходности банковским депозитам и облигациям. Но за очень короткий срок все поменялось, и теперь сдача жилой недвижимости в аренду не только не уступает вкладам, а даже превосходит их. В первую очередь это связано с тем, что с начала 2020 года мы наблюдаем очевидное снижение ключевой ставки ЦБ, а вслед за этим и процентов по вкладам.
Если в начале года ключевая ставка составляла 6,25%, то на середину августа уже 4,25%. И не исключено, что ставка будет снижаться и дальше. За этой величиной следуют и депозиты – например, в одном из крупных государственных банков максимальный размер ставки по вкладу сейчас составляет всего 3,66%.
Кроме того, как утверждают экономисты, инфляция к концу года может и вовсе превысить ставки по депозитам, из-за чего реальная доходность по ним станет отрицательной. Еще один момент, который негативно влияет на вклады – это новый налог в размере 13% на доходы по вкладам свыше 1 млн рублей, который начнет действовать с 2021 года.
Причем если вклады размещены в разных банках, сбережения будут суммироваться, а значит избежать уплаты налогов, разместив депозиты в разных банках, не превышающих сумму в 1 млн рублей, не удастся.
Давайте также не забывать, что вклады физических лиц в банках России застрахованы государством на определенную сумму, которая составляет на сегодняшний день только 1,4 млн рублей.
И здесь отличной альтернативой для инвестора становится рынок жилой недвижимости и сдача приобретенных объектов в аренду. Во-первых, рынок аренды застрахован от инфляционного риска тем, что ставка аренды, как правило, ежегодно индексируется. Во-вторых, рынок аренды ликвидных проектов даже во время кризиса не претерпевает существенных изменений и пользуется стабильным спросом.
Кроме этого, последнее время наблюдается рост спроса на арендное жилье в связи с тем, что у многих молодых и современных людей меняется отношение к владению собственной недвижимостью. С каждым годом большая часть активного работающего населения старается не терять драгоценное время в дороге на работу и домой.
Люди понимают, что живя на одном конце города в собственной квартире, но при этом тратя по 3 часа в день на дорогу до офиса, они не оставляют себе времени на семью, самореализацию и полноценный отдых. Из этого возникает потребность арендовать квартиру в непосредственной близости от работы, что значительно улучшает качество жизни.
Запросы на качество арендного жилья у этой аудитории соответствующие – их не интересуют квартиры в пятиэтажках со старым ремонтом и грязным подъездом. Им важен уровень жилого комплекса, концептуально интересные входные группы, качественная внутренняя инфраструктура, где есть выделенные места для отдыха и занятия спортом, рестораны, кафе, коворкинги, магазины, аптеки и другие сопутствующие сервисы.
Конечно, местоположение ЖК является самым важным атрибутом выбора у арендатора, как и развитая транспортная и торгово-развлекательная инфраструктура в шаговой доступности. Поэтому, выбирая жилой комплекс для инвестиций, важно, чтобы он находился в хорошем районе, только в таком случае риск инвестора будет минимальным, а объект ликвидным.
Например, в непосредственной близости с жилым комплексом «Румянцево-Парк», который мы строим в Новой Москве, расположены три крупных бизнес-центра: Comcity, NeoPolis, бизнес-парк «Румянцево», и спрос на аренду квартир в данной локации должен быть высоким. Кроме этого, территория Новой Москвы крайне перспективна и инвестиционно привлекательна. И это доказывается стабильным повышением цен и активным спросом на первичном рынке недвижимости.
Только за последний год средняя цена кв. метра в Новой Москве выросла на 14% (в июле 2019 года – 123 тыс. руб., а в июле 2020 – 140 тыс. руб.). И это далеко не предел: с развитием Троицкого и Новомосковского округов, строительством новых дорог, метро, объектов социальной, торговой и коммерческой инфраструктуры, цены в локации будут только расти.
По статистике, вложения в инвестиционную квартиру для дальнейшей сдачи в аренду принесут наибольшую доходность при покупке объекта небольшой площади: это может быть как однокомнатная квартира (от 33 кв. м), так и компактная двухкомнатная (до 60 кв. м). Именно такие объекты пользуются стабильно высоким спросом среди арендаторов, и ставки аренды, несмотря на экономические кризисы в стране в тот или иной период времени, не претерпевают значительных изменений.
Таким образом, инвестор на рынке новостроек может получать доход в 7-8% годовых в зависимости от ликвидности проекта, что почти в два раза выше сегодняшнего процента по вкладам, который не дотягивает и до 4-х.
В завершение хочется отметить, что рынок недвижимости действительно позволяет сохранить сбережения в материальном формате. Ведь за прошедшие десятилетия экономика нашей страны не раз сталкивалась с кризисными ситуациями, но недвижимость всегда оставалась и остается надежным материальным активом. А сейчас она стала еще и средством получения стабильного пассивного дохода.
Читайте также
«Снижение ставок по ипотеке открывает новые возможности для инвесторов, у которых нет полной суммы на покупку квартиры»
Квартира дорогая – квартира дешевая: что будет с ценами на новостройки в 2020 году
Автор: Алексей Лухтан специально для Новострой-М
Дата публикации 13 августа 2020
