2020 год удивительно богат на негативные события: обвал рубля, кризис, падение доходов населения, пандемия и ее последствия. И это далеко не весь список. Что будет дальше, точно не знает никто. Понятно одно: все случившееся неизбежно отразится на российском рынке недвижимости. На сколько выросли цены на новостройки в Москве, Новой Москве и области с начала года и какой будет дальнейшая динамика, узнал у экспертов Новострой-М.
Динамика цен с начала 2020 года
В середине 2019 года строительная отрасль перешла на новую схему работы – проектное финансирование и эскроу-счета. Уже тогда начали повышаться цены на недвижимость, так как инвестиционные затраты застройщиков возросли. Данная тенденция сохранилась и в первом полугодии 2020 года.
Добавилась к ней и общая непростая обстановка: обвал цен на нефть, падение курса рубля, начавшийся из-за пандемии карантин и его последствия. Все эти факторы в совокупности отразились на политике ценообразования: многие девелоперы предпочли придерживаться весьма умеренного темпа роста, рассказывает Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа».
Но итоговое увеличение стоимости все-таки произошло практически во всех сегментах. Средние цены по рынку толкало вверх вымывание наиболее ликвидных лотов и снижение объема предложения.
Также на стоимость жилья в новостройках серьезное влияние всегда оказывает покупательский спрос. Риски временного сворачивания рынка из-за начавшейся пандемии и отсутствие альтернативных инструментов для инвестирования денежных средств привели в конце I квартала к резкому росту спроса на новостройки практически во всех регионах России.
Именно тогда весьма интенсивно росли цены на недвижимость. Последовавший затем режим самоизоляции, закрытие на время МФЦ, нотариальных контор, сворачивание деятельности риелторских компаний и фактически полное прекращение строительства более чем на месяц вызвали определенную стабилизацию цен.
На сегодняшний день рост стоимости житья в новостройках практически прекратился, а сам рынок после резкого всплеска спроса в марте-апреле перешел в стадию охлаждения, комментирует Алексей Коренев, аналитик ГК «ФИНАМ». Средняя стоимость квадратного метра в московских новостройках выросла с 206,3 тыс. руб. в январе до 211,7 тыс. руб. в июне, откатившись позднее на 211,4 тыс. руб. (прирост +2,6%).
Наибольший рост цен по итогам первого полугодия наблюдался в сегменте однокомнатных квартир (+3,1% против +3,2% в двухкомнатных, +2,8% в трехкомнатных и +1,9% в многокомнатных).
Если вести речь о конкретных сегментах, то, по данным Андрея Колочинского, управляющего партнера «ВекторСтройФинанс», по итогам первых 6 месяцев на рынке бюджетных новостроек в Москве стоимость квадратного метра выросла на 4% и достигла 180 тыс. руб. В сегменте бизнес-класса рост был более существенным – средняя цена увеличилась на 7% и составила почти 260 тыс. руб. за кв. м.
По информации Анны Соколовой, директора по маркетингу ГК «Инград», стоимость столичных новостроек массового сегмента за полгода выросла на 2%, достигнув 182 тыс. руб. за кв. м. В бизнес-классе стоимость метра поднялась на 10%, к отметке в 275 тыс. руб. Цены на элитную недвижимость в премиум и де-люкс классах выросли на 6% и 13% и составили 657 тыс. и 1268 тыс. руб. соответственно.
Несколько иные сведения по комфорт-классу у Кирилла Игнахина, генерального директора Level Group: средняя цена там выросла на 2%, со 186 до 190 тыс. руб. Зато показатели по бизнес-классу почти полностью совпадают с теми, что предоставила коллега: цена в этом сегменте выросла на 6,1%, с 258 до 274 тыс. руб.
Рост цен по локациям: Москва в старых границах, Новая Москва и область
Наиболее стремительный рост цен был зафиксирован в Новой Москве. По итогам первого полугодия средняя стоимость квадратного метра там увеличилась на 11% и составила 140 тыс. руб. Как и в границах «старой» Москвы, рост цен обусловливают продолжающийся переход на эскроу-счета и удорожание себестоимости строительства.
Дополнительным фактором является увеличивающаяся привлекательность этой локации вследствие развития транспортной и социальной инфраструктуры, говорит Андрей Колочинский.
По данным Анны Соколовой, в Подмосковье за первое полугодие цены выросли на 9%, в Москве – на 5%. Рост цен связан в первую очередь с инфляцией и волатильностью курса рубля. В денежном исчислении на первом месте традиционно остается Москва: этот тренд неизменен.
Здесь средняя стоимость квадратного метра на конец июня составила 275,8 тыс. руб. За «квадрат» в ТиНАО девелоперы в среднем просят почти в два раза меньше – порядка 140 тыс. руб. Средняя цена на рынке подмосковной недвижимости на уровне 101,5 тыс. руб.
«Как в Москве, так и в Подмосковье на рынке новостроек наблюдался умеренный рост цен практически по всем сегментам, однако по локациям эти показатели распределялись неравномерно – в зависимости от изменения структуры предложения и конкурентного окружения»
Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа»
Влияние доступной ипотеки на рынок недвижимости
Чтобы поддержать в сложное время как своих граждан, так и строительную отрасль, власти разработали программу ипотеки с господдержкой под 6,5%. И это оказался абсолютно правильный шаг.
Во-первых, льготная ипотека перетянула на себя значительную часть спроса с рынка вторичной недвижимости, а, во-вторых, позволила опуститься средним ставкам по ипотечным кредитам до рекордно низких уровней. Последний фактор особенно важен, считает Алексей Коренев, так как существенно повышает доступность жилья.
Однако на динамику спроса негативно влияет падение реальных располагаемых доходов и ограничение по времени действия программы льготного кредитования: она заканчивается 1 ноября, и пока не известно, будет ли продлена. Дальнейшая ситуация будет зависеть от того, как сложатся дела на рынке труда и в экономике страны в целом.
Скорее всего, сейчас начнется затяжная полоса стагнации. Доходы россиян и динамика безработицы в ближайшее время не покажут заметных улучшений, что неизбежно скажется на рынке недвижимости.
«Снижение ипотечной ставки и вывод банками и девелоперами совместных программ по субсидированию ипотеки стали важными факторами, поддержавшими спрос на первичном рынке жилья в сложный период. Вместе с различными маркетинговыми акциями и внедрением возможности дистанционной покупки квартир данные мероприятия сгладили падение спроса на рынке новостроек. В совокупности они способствовали дополнительному росту себестоимости проектов и, как следствие, цен реализации квартир»
Анна Соколова, директор по маркетингу ГК «Инград»
Выгодно ли сейчас инвестировать в недвижимость
Вопрос, который всегда волнует покупателей, особенно в кризисные времена: а стоит ли сейчас вкладываться в недвижимость? Не опасно ли это? Эксперты уверяют: квартира была, есть и остается одним из самых надежных способов сохранить и приумножить свои средства. Ее вполне можно приобретать с инвестиционной целью.
На фоне уменьшения ключевой ставки хранить деньги на депозите стало невыгодно – слишком маленькие проценты начисляют на вклад. А вот если купить квартиру на старте продаж, то при продаже можно получить выгоду в размере 15-40% от первоначальной цены: все зависит от самого проекта и его местоположения.
Кроме того, переход отрасли на эскроу-счета сводит возможные риски клиента к минимуму.
Что будет с ценами дальше
Этот год настолько сложный и непредсказуемый, что трудно давать какие-либо прогнозы на будущее. Но эксперты все же попытались это сделать.
Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа»: «В краткосрочной перспективе средний рост цен на жилую недвижимость как в Москве, так и Подмосковье, продолжится. В дальнейшем динамика будет зависеть от темпов восстановления экономики и ипотечных ставок. Программа субсидированной ипотеки должна закончиться в октябре, но снижение ЦБ ключевой ставки – хороший сигнал для рынка, который позволяет надеяться на недорогую ипотеку и после отмены субсидированной программы.
Однако существенных и резких скачков цен мы не прогнозируем, поскольку рост стоимости всегда ограничивается платежеспособным спросом».
Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс»: «Сейчас сложно дать прогноз, так как вторая волна коронавируса может спутать все планы. Но если эпидемиологическая обстановка в Московском регионе будет благоприятной, экономика продолжит восстанавливаться и наметится рост доходов населения. На рынок могут прийти новые покупатели, которые откладывали решение квартирного вопроса до стабилизации ситуации. Устойчивый спрос обеспечит поступательный рост цен на новостройки как минимум в пределах темпов инфляции».
Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group: «В зависимости от ситуации в экономике и динамики ипотечных ставок, возможны колебания цен до конца года в пределах плюс-минус 5%. В целом, активность покупателей продолжает набирать обороты. Кроме того, снижение ставок по банковским депозитам может также усилить приток покупателей на рынок жилой недвижимости.
Если говорить о сегментах рынка, то бизнес-класс в целом растет быстрее: средняя цена на такие квартиры в Москве с 2015 года выросла на 24%, в то время как жилье комфорт-класса подорожало только на 14%».
Алексей Коренев, аналитик ГК «ФИНАМ»: «Уже сейчас, после кратковременного скачка спроса после снятия ограничений, наблюдается «остывание» рынка, что в перспективе потянет за собой вниз и цены на жилье. Да, присутствуют и позитивные тренды, влияющие на рынок первичной недвижимости (например, понижение процентных ставок, новые условия программы маткапитала), но есть ряд куда более весомых негативных факторов, таких, как рост безработицы и неопределенность на рынке труда, падение доходов и т.д.
Вероятнее всего, по итогам года спрос на рынке первичной недвижимости «сожмется» на 18-22%, а стоимость снизится на 6-9% от текущих уровней. Впрочем, если программа льготного кредитования будет продлена, а Банк России продолжит крайне мягкую денежно-кредитную политику, ситуация может оказаться несколько позитивнее».
Анна Соколова, директор по маркетингу ГК «Инград»: «В июле в большинстве проектов ведущих застройщиков продолжился рост цен, который в среднем составил 1-1,5%. Судя по всему, во втором полугодии динамика изменения цен в проектах будет ниже, чем в первом.
В целом, предпосылок для резкого повышения цен сейчас уже нет. Девелоперы понимают, что покупательская способность населения снижена, поэтому предлагают клиентам различные сервисные программы и гибкие условия покупки.
Например, рассрочку на первоначальный взнос или собственные программы субсидирования ипотеки, в рамках которых ставки по отдельным проектам могут доходить до 0%. Это снижает нагрузку на клиента и не влияет на цену квадратного метра».
Читайте также
Реабилитация рынка новостроек: в Москве вырос спрос на жилье, но пока он вдвое меньше прошлогоднего
Купить квартиру выгодно: старты продаж в новостройках Москвы и Московской области в июле
Автор: Евгения Рекшан
Дата публикации 30 июля 2020
