Купить квартиру с отделкой, без или в формате whitebox, пока ставки по ипотеке позволяют выгодно взять кредит? Об этом, а также о том, на сколько в этом году вырастут цены на новостройки и следует ли продлевать льготную ипотеку специально для Новострой-М рассказал Дмитрий Липовой, коммерческий директор «Мангазея Девелопмент».
Какие тренды вы бы выделили сейчас на рынке новостроек Московского региона? Почему именно эти ключевые моменты?
По итогам 4-го квартала 2020 года сформировалось три взаимозависимых тренда. Сокращение объема предложения на рынке новостроек, которое наблюдается в связи с переходом строительной отрасли на эскроу-счета, вызвало повышенный спрос. Дополнительным стимулом ажиотажного спроса стала беспрецедентно низкая ставка по ипотеке. Итого покупательский спрос на новостройки в 4 квартале 2020 года вырос на 55% по сравнению с аналогичным периодом в 2019 году. Пик повышения спроса пришелся на октябрь, так как окончание действия льготной ипотечной программы было анонсировано с 1 ноября 2020 года.
Ажиотажный спрос в свою очередь сформировал следующий тренд – рост цен. За 2020 год средняя по рынку цена за квадратный метр выросла на 20%, 12% из которых пришлось на 4-й квартал 2020 года.
В целом 2020-й год показал зависимость рынка новостроек от курса национальной валюты. Проще говоря, как только рубль колебался, покупатели шли на рынок, чтобы сохранить сбережения.
В прошлом году рынок первичной недвижимости не только спасла льготная ипотека, но и вызвала ажиотажный спрос, который привел к скачку цен. Так ли необходима ли была программа в прошлом году?
Если вспомнить первые 2-3 месяца пандемии, конечно, льготная ипотека была необходима, и она свое предназначение выполнила. Так сложилось, что снижение ставки ипотеки действительно вызвало повышение цен, но в совокупности с нестабильностью рубля из-за коронавируса. При всем этом льготные ипотечные ставки до сих пор позволяют купить жилье дешевле, чем весной 2020, даже с учетом роста цен.
Нужно ли в этом году продлевать программу льготной ипотеки или рынок стабилизировался?
Вероятно, нужно было продлить ее раньше, чтобы стабилизировать рынок и сократить ажиотаж. Сейчас программа продлена до 1 июля 2021 года. Стабилизация рынка началась с января 2020 года и, по нашим прогнозам, ожидается в перспективе при условии стабильности рубля и отсутствия потрясений рынка.
Что сейчас в начале года происходит со спросом на новостройки? Утих ли ажиотаж? Как бы вы охарактеризовали покупательские предпочтения? Что важно для клиентов в первую очередь?
Ажиотаж, несомненно, стих, рынок стабилизируется. Что касается покупателей, они стали достаточно искушенными и продвинутыми в выборе жилья. Их по-прежнему в первую очередь интересует цена, но только по совокупности с качеством проекта и его характеристиками. Важно все: архитектурная концепция, благоустройство, планировочные решения, безопасность. И, конечно, ставка по ипотеке – покупатель учитывает все факторы.
Сейчас на рынке квартиры в новостройках предлагаются без отделки, в формате whitebox и с готовым ремонтом под ключ. Какой вариант востребован покупателями больше всего? Почему?
Спросом пользуются все варианты, на каждый продукт есть свой покупатель. Те, кому важно сразу заселиться и не платить одновременно за ипотеку, аренду квартиры и ремонт, выбирают квартиру с отделкой. Они получают преимущество, так как заселяются в готовый дом с чистыми лифтами, контролируемым доступом, их не беспокоит шум от ремонтов соседей. Плюс у них есть возможность включить стоимость ремонта в сумму ипотечного кредита.
Другая сторона вопроса – не всех и не всегда устраивает отделка от застройщика по дизайну и материалам. Тогда покупатели готовы подождать ремонта и потратить на него ресурсы. Наша практика показывает, что сегодня популярность квартир с отделкой и whitebox возрастает. В нашем проекте «Ты и Я», к примеру, осталось всего 15 квартир с отделкой, что составляет 15% от остатка по проекту.
Работает ли семейная ипотека в ваших проектах? Большая ли доля сделок с участием материнского капитала?
Да, семейная ипотека в наших проектах работает. Самые низкие ставки сейчас как раз по семейной ипотеке (от 4,5%). Материнский капитал семьи используют часто, но, как правило, направляют его на досрочное погашение, а не в качестве первоначального взноса.
Немного о ценах на квартиры в строящихся домах. На сколько по вашим данным подорожали новостройки в Москве в среднем и что будет с ценами в этом году?
Ожидаем стабильного года. В течение года прогнозируем повышение цен до 10%, но при условии, что не будет аномальных скачков и падений рубля, пандемий и т.д.
Эксперты говорят о стремительном вымывании предложения. Так ли это? На рынке новостроек формируется дефицит или об этом говорить пока еще рано?
Да, это так. Но к концу 2020 года уже стало наблюдаться увеличение объема вводимого в эксплуатацию жилья, мы считаем, что к концу 2021 положение окончательно стабилизируется.
Есть также мнение, что в ближайшие два года рынок наводнят переуступки и продажи залоговых квартир о тех людей, кто больше не сможет обслуживать свои кредиты, взятые на волне ажиотажа. Что вы об этом думаете?
Если сравнивать с ажиотажем 2014-го года, не могу сказать, что после покупки люди стремились продать приобретенные квартиры. И это несмотря на то, что средняя ставка тогда была 12-13%, а не 7-8%, как сейчас.
Каким вам видится развитие рынка новостроек в этом году? Ждать ли нам очередной волны пандемии, девальвации или экономика в целом и рынок недвижимости в частности уже адаптировались к такого рода потрясениям?
Мы ожидаем стабилизации рынка. Если случится третья волна пандемии или девальвация, рынок с большой вероятностью отреагирует так же, как и в 2020 году. Рынок новостроек показал себя волатильным, поэтому при шоковых потрясениях возможны ажиотажные скачки.
Положительный момент заключается в том, что это будет играть в пользу застройщиков в том числе. Сегодня на рынке остались надежные и финансово крепкие игроки. Благодаря льготной ипотеке сформировался стабильный спрос. Поэтому скорее всего ситуаций с задержкой сроков строительства будет все меньше.
Читайте также:
Купить квартиру выгодно: старты продаж в новостройках Москвы и Московской области в январе
Выйти из сумрака: государство намерено сделать рынок аренды прозрачным…реально ли это?
Дата публикации 29 января 2021
