Застройщики вовсю говятся к переходу на проектное финансирование. Не отстают и покупатели: многие, испугавшись прогнозов повышения цен на недвижимость, скупают квартиры в новостройках. Так ли страшна реформа долевого строительства и как сильно подорожает жилье, об этом специально для Новострой-М рассказала Татьяна Тихонова, генеральный директор «РГ-Девелопмент».
Какие тренды на рынке новостроек вы бы выделили сегодня?
Один из трендов этого года – снижение ипотечных ставок, наметившееся после поручения президента России Владимира Путина сделать ипотеку еще более доступной. Прогнозируется, что к концу года они снизятся до 8%, а это весьма благоприятно и для тех, кто строит, и для тех, кто покупает недвижимость. Кроме того, в последние месяцы мы наблюдаем рост темпов строительства жилья. Активизироваться многих застройщиков подстегнул переход на новую схему финансирования с 1 июля 2019 года.
В свою очередь, массированное нагнетание ситуации по росту цен на недвижимость в связи с этим же стимулировало высокий покупательский спрос в марте-июне. В Москве количество зарегистрированных договоров на первичном рынке жилья по сравнению с 1-м кварталом прошлого года увеличилось на 23%.
Еще одна тенденция – уменьшение и оптимизация площади квартир. Застройщики стали более разумно подходить к планировкам, сделав ставку на комфорт проживания и отказавшись от излишнего «укрупнения» жилья за счет больших коридоров и нефункциональных помещений. Средняя площадь квартир сократилась на 1-2 кв. м в течение последних двух лет.
Близится 1 июля. Можно ли охарактеризовать этот год как «прощание с долёвкой»? Или из-за послаблений прощание растянется на 2-3 года?
С 1 июля 2019 года все новые проекты должны будут реализовываться с использованием эскроу-счетов или на собственные средства девелоперов. Но поскольку довольно существенная часть жилых комплексов продолжит достраиваться по старой схеме, «прощание» с прежней системой растянется на пару лет. Это именно тот срок, за который работы по данным проектам должны быть полностью завершены.
Нужен ли рынку переход на проектное финансирование? Ведь уже сейчас застройщики работают по спецсчетам, банки контролируют их расходы – не избыточна ли мера с эскроу-счетами?
Проектное финансирование недвижимости – это европейская модель, успешно работающая в Англии, Германии и которую постепенно перенимают другие страны мира. Например, в ОАЭ практика перехода на использование эскроу-счетов помогла выйти из кризиса в 2009 году, когда из-за резкого дисбаланса спроса и предложения остановилось строительство большого числа объектов.
Тогда были предусмотрены определенные требования к финансированию строящегося жилья, что в результате позволило навести порядок на местном рынке недвижимости: избавиться от недобросовестных участников, обеспечить соблюдение сроков и стабилизировать объем предложения. Назначение подобной реформы в нашей стране – минимизировать риски невыполнения обязательств по проектам, повысить степень доверия к застройщикам и защитить покупателей жилья от финансовых потерь. Но без обеспечения максимального контроля за банками, которым разрешено открывать счета эскроу, нельзя говорить о эффективности эскроу.
Готова ли ваша компания к переходу на проектное финансирование? Сколько ваших проектов будут продаваться по старым правилам, а сколько по эскроу?
Компания «РГ-Девелопмент» готова к предстоящим переменам. Диалог с банками выстроен. Вся документация подготовлена. Первый наш проект, который реализуется с применением эскроу-счетов – ЖК «Балтийский». По остальным проектам, строительство которых активно ведется, мы планируем продолжить работу на прежних условиях.
ЖК «Балтийский»
С каким банком вы сотрудничаете? Не страшно ли было выводить новый проект в такой непростой год?
В мае мы объявили о начале продаж в ЖК «Балтийский» в Войковском районе Москвы. Проект будет реализовываться через эскроу-счета в АО «Банк ДОМ.РФ». Для покупателей это означает, что денежные средства, внесенные за квартиру, будут находиться у независимого третьего лица (эскроу-агента – банка), которому данные средства не принадлежат на праве собственности и которые будут переданы застройщику только после завершения строительства.
Выводить новый проект было не страшно, мы полностью готовы к нововведениям. Конечно, нам, как и всем участникам рынка, хотелось бы стабильности, чтобы правила игры не менялись с завидной регулярностью. Но мы работаем по тем законам, которые существуют в отрасли. Работаем максимально прозрачно, выполняя все обязательства перед своими клиентами и городом. У нас отличные площадки, конкурентные цены, оптимальные планировки и реальные сроки строительства – это залог нашего успеха и причина, по которой покупатели выбирают проекты «РГ-Девелопмент».
Планируете ли вы выводить новые проекты в этом году или сконцентрируетесь на текущих?
Как и любой девелопер, мы думаем о будущем. Продолжается поиск новых площадок, их анализ и соответствующая проектная работа. При этом мы всегда очень взвешенно подходим к внедрению наших планов. Посмотрим, как переход на новую систему взаимоотношений отразится на рынке недвижимости в целом. А реализация квартир в ЖК «Балтийский» позволит нам оценить использование новой схемы на практике, при необходимости скорректировать и правильно выстроить свою работу. Этот опыт поможет нам избежать ошибок и уверенно двигаться вперед.
Главный вопрос, который интересует наших читателей: что будет с ценами на новостройки в 2019 году? Кто будет покупать жилье, если оно подорожает?
Цены начали расти, как только был объявлен переход на эскроу. Но такая тенденция отмечалась и в других странах, где вводилось проектное финансирование. Люди готовы к повышению цены, если вырастет и уровень надежности. Рост составит примерно 8-10% – объективных оснований для большего увеличения нет. В то же время снижение ипотечных ставок будет способствовать тому, что покупатели с меньшими доходами смогут купить себе жилье. За счет различных программ по поддержке отдельных категорий граждан, таких как военнослужащие, научные сотрудники, многодетные семьи, также возможно стимулировать спрос населения.
Ипотека была мощным драйвером спроса в прошлом году, но потом ставка пошла вверх. Что будет с ипотекой в этом году? Велика ли доля ипотечных покупок в ваших проектах?
На сегодняшний момент 50% сделок в наших проектах осуществляется с использованием ипотечных программ. Если ставки не вырастут, а как обещается, продолжат снижаться, покупка квартиры станет возможной для еще большего числа граждан.
Каким вам видится 2019 год на рынке новостроек? Ждать ли нам банкротств застройщиков, слияний и поглощений, каких-то других потрясений?
Потребуется какое-то время, чтобы адаптироваться к новым правилам. Эскроу-счета – это современный расчетный и одновременно обеспечительный инструмент, предоставляющий возможность защитить интересы обеих сторон при расчетах по сделке. Но уже сейчас понятно, что на выдвигаемых условиях смогут работать не все компании, поэтому определенный «передел» рынка недвижимости произойдет.
Проектное финансирование возлагает дополнительную кредитную нагрузку на девелопера и требует большого опыта – эти и другие жесткие требования не позволят небольшим и начинающим застройщикам заручиться поддержкой банков.
Ожидается глобальное объединение, правильнее сказать укрупнение, участников рынка, а также появление новых игроков, имеющих господдержку либо созданных самими банками для управления своими активами в сфере недвижимости.
Читайте также
«Покупателю надо готовиться к одной простой ситуации – цены будут расти»
Количество ипотечных сделок в Москве снизилось за месяц на 22%
Дата публикации 20 июня 2019
