Классификация жилья – важный аспект, который помогает сориентироваться покупателю на начальном этапе в поисках своего будущего дома. Она дает понимание примерного уровня цен в проекте и качества его благоустройства. Новострой-М рассказывает, какие бывают классы, чем отличается «стандарт» от «комфорта», куда исчез «эконом» и насколько принципиальны различия между сегментами «бизнес» и «премиум».
Реальная классификация или удачный маркетинговый ход?
Принятые нормы разделения новостроек на классы
Типичный масс-маркет: «стандарт» (бывший «эконом»)
Признаки классов «комфорт» и «комфорт+»
Жилье бизнес-класса
Жилье премиум-класса
Элитное жилье
Реальная классификация или удачный маркетинговый ход?
Несмотря на то, что каждую новостройку относят к определенному классу жилья, не существует единого законодательно утвержденного регламента или нормы. Есть условная система, основанная на разработанной в 2012 году Российской гильдией риэлторов «Единой методике классифицирования жилых новостроек по потребительскому качеству».
Прописанные там аспекты имеют рекомендательный характер, поэтому каждый застройщик интерпретирует их так, как считает нужным. В связи с этим аналогичные по параметрам проекты могут относиться к разным классам – например, из-за особенностей расположения земельного участка или из-за удаленности ЖК от остановок общественного транспорта и метрополитена.
Так что «класс» проекта – это скорее удобный маркетинговый инструмент, который помогает застройщику выстроить определенную ценовую политику, а покупателю – понять, на что он может рассчитывать, приобретая квартиру в том или ином жилом комплексе.
Принятые нормы разделения новостроек на класс
Сегодня на рынке недвижимости фигурируют 5 классов жилья:
- стандарт;
- комфорт;
- бизнес;
- премиум;
- элитный.
При этом сами покупатели обычно делят новостройки всего на два класса: масс-маркет и премиальный сегмент. К первому они относят жилье эконом-, стандарт- и комфорт-класса, а ко второму – любые высокобюджетные дома.
Бытует мнение, что у новостроек массового сегмента практически нет достоинств, кроме их относительно доступной цены. Но это, разумеется, не так. Более того, в последние годы наблюдается тенденция «демократизации» жилья. То есть требования покупателей к проектам растут соразмерно их стоимости, поэтому классовость постепенно меняется. И те характеристики, которые раньше были присущи исключительно жилью бизнес-класса, теперь есть в «комфорт-плюсе», а проекты стандарт-класса стали подозрительно похожи на объекты сегмента «комфорт».
Тем не менее, стоит понимать, что любой строящийся дом в конечном итоге проходит государственную экспертизу, так называемую «Госкомиссию», – без нее он не может быть введен в эксплуатацию. И правила приемки домов абсолютно одинаковы как для массового, так и для элитного жилья в новостройках.
ЖК должен иметь фундамент, быть безопасен для людей для людей и окружающей среды, иметь оборудованную мусорную площадку, при большом числе лотов быть обеспечен местами в детском саду и школе согласно нормативам, а остальное – архитектура, качество и количество детских площадок, благоустройство придомовой территории, наличие/отсутствие подземного паркинга или наземной стоянки для автомобилей – остается на усмотрение самого застройщика. И вот тут как раз срабатывает правило: чем выше заявленный класс жилья, тем лучше и многообразней должна быть «начинка» новостройки.
Типичный масс-маркет: «стандарт» (бывший «эконом»)
На первичном рынке недвижимости львиную долю занимает жилье сегмента «масс-маркет». Но если раньше повсеместно встречалась формулировка «экономкласс», то теперь ее фактически не существует. Это связано с тем, что термин приобрел явное негативное звучание, и в 2018 году его официально было принято заменить на понятие «жилье стандарт-класса». В 2020 году были определены условия, которым соответствует стандартное жилье, однако застройщиков так и не обязали их соблюдать.
ЖК «Мой адрес в Солнцево»
Для жилья стандарт-класса характерны следующие особенности:
- новостройка может располагаться далеко от метро или ж/д станции, остановок общественного транспорта и значимых социальных объектов (школ, поликлиник, детских садов);
- большинство таких домов строятся из железобетонных панелей. Это невыразительные с архитектурной точки зрения многоэтажки, корпуса которых находятся на близком расстоянии друг от друга;
- в квартирографии таких проектов превалируют «студии» и «однушки» (более 60%);
- для внутренней и внешней отделки зачастую используются самые недорогие материалы, что сказывается на комфорте проживания (особенно если речь идет о хлипких дверях и низкокачественных окнах).
Высокая плотность застройки жилья стандарт-класса нередко порождает проблемы с парковками, которых обычно проект не предусматривает, и сложности с «социалкой»: людей там живет много, а мест в детских садах и школах на всех не хватает. В результате запись ребенка в учебное заведение превращается в целый квест, а поиск машино-места рядом с домом завершается неудачей.
Радует одно: жилье стандарт-класса теперь практически не строят: его явно вытеснили классы «комфорт» и «комфорт+».
Признаки классов «комфорт» и «комфорт+»
Новостройки этого сегмента отличают:
- более удачное местоположение (в обжитом районе с качественным озеленением и уже сложившейся социальной инфраструктурой, недалеко от остановок общественного транспорта и в доступности от метро);
- более продуманные и функциональные планировки, в том числе формата «евро» (с объединенной кухней-гостиной), с несколькими санузлами или гардеробными, с кухнями площадью не менее 8–9 кв. м и потолками от 2,5-2,6 м;
- более высокое качество строительства и отделки (дома возводят не из панелей, а применяют монолитную или монолитно-кирпичную технологию);
- наличие собственной автостоянки (что делает ситуацию с парковками менее критичной) и благоустроенный двор с игровыми и спортивными площадками для детей и местами для отдыха;
- холлы оборудованы помещениями для консьержей и зонами для хранения колясок, велосипедов и самокатов.
Также застройщики стараются выделить свои проекты интересными цветовыми или конструктивными архитектурными решениями и предложить покупателям несколько вариантов готовой отделки квартир.
В сегменте «комфорт+» жилье будет еще более удобным и просторным. При строительстве и отделке используются более дорогие материалы (например, керамогранит). В квартирографии доля студий и «однушек» значительно снижена, все жилые помещения просторные и эргономичные. Обязательно возводится подземный паркинг или крупная наземная стоянка, а для безопасности жильцов устанавливается видеонаблюдение.
Придомовая территория ЖК класса «комфорт+» всегда закрыта от посторонних и свободна от машин, а дворы могут быть не просто благоустроены, но еще и иметь ландшафтное озеленение. Для большей привлекательности своего проекта застройщик может добавить в него интересную «социалку»: например, детский развивающий клуб, игровой комплекс (PlayHub) или общественное пространство.
Если разница в цене между «стандартом» и «комфортом» может достигать 15-20%, то между «комфортом» и «комфорт+» она не столь существенна, порядка 7-10%. Хотя многое зависит от самого проекта: если он по своим характеристикам приближается к жилью бизнес-класса, то и стоить будет соответственно.
Жилье бизнес-класса
Жилье бизнес-класса на первичном рынке имеет совсем иные качественные характеристики, нежели новостройки сегмента «масс-маркет». Важное значение здесь имеет имиджевый аспект, который определяется статусом проекта.
Такая новостройка создается по индивидуальному архитектурному проекту и строится в комфортном и развитом городском районе. Она не обязательно должна находиться прямо у метро, однако сообщение с подземкой должно быть удобным. Гораздо более важно, чтобы поблизости находились парки и зоны отдыха, прогулочные пространства, набережные, социальные и деловые объекты.
Возводятся дома бизнес-класса из качественных материалов, а квартиры в них отличаются высоким качеством отделки, удобством планировки, наличием повсеместного видеонаблюдения, систем безопасности и системы «умный дом». Застройщики выводят в продажу оригинальные планировки вроде лотов с террасами и каминами, окнами в ванной комнате и дополнительными помещениями вроде постирочной или гардеробной.
Холлы и лобби представляют собой стильное пространство, где можно не просто оставить коляску или спортивный инвентарь, а приятно провести время в ожидании гостей или даже организовать деловую мини-встречу.
Первые этажи зданий занимает собственная богатая инфраструктура, которая включает в себя не только магазины и супермаркеты, но и салоны красоты, спорт- и фитнес-залы, спа-салоны, кафе, рестораны, детские развивающие центры, коворкинги, общественно-деловые пространства и даже торговые центры.
Что касается парковки, то в бизнес-классе расчет обеспеченности автостоянками производится исходя из того, что на одну квартиру должно приходиться как минимум одно машино-место. Придомовая территория всегда отлично благоустроена и закрыта от машин. Также в паркинге нередко размещают кладовые помещения.
Жилье премиум-класса
Нередко эту категорию причисляют к элитному сегменту, а некоторые аналитики включают ее в бизнес-класс. Однако в целом можно говорить о том, что проектам премиум-класса присущи некоторые характеристики этих обоих сегментов.
От элит-класса здесь – рекомендация к меньшему числу квартир в проекте в целом и на каждом этаже в частности, отсутствие в квартирографии студий, средняя площадь лотов намного выше, чем в бизнес-классе, выше доля просторных планировок. Однако может быть более лояльное отношение к локации, чем у люксовых новостроек, хотя район расположения премиального ЖК также должен обладать рядом объективных преимуществ – быть недалеко от центра, не иметь факторов, негативно влияющих на экологию, в идеале – соседство ЖК с парком или рекой.
Элитное жилье
Дома высокобюджетного сегмента занимают небольшую долю от общего объема новостроек Москвы. Причем они могут подразделяться на множество условных категорий: «элит», «делюкс», «суперпремиум» и т.п. Общими для них характеристиками являются:
- уникальное расположение (в значимой исторической части города, среди памятников архитектуры и музеев) и узнаваемый адрес объекта;
- прекрасные панорамные виды из окон всех квартир;
- исключительный, выдающийся с архитектурной точки зрения проект с использованием в отделке натурального камня, древесины драгоценных пород и т.п.;
- современные строительные материалы и новейшие технологии, в том числе с учетом всех экологических стандартов;
- прекрасное техническое оснащение новостройки, включая бесшумные скоростные лифты, суперсовременные инженерные системы, многоступенчатые фильтры воды, системы «умный дом» и т.п.
Количество квартир на этаже обычно ограничено двумя или тремя. Для покупателей имеют огромное значение люди, проживающие по соседству (в том же подъезде и тем более на этаже), поэтому желающие приобрести жилье в подобных домах нередко заранее интересуются составом будущих резидентов ЖК у застройщика.
Квартал клубных особняков «Ильинка 3/8»
Квартирография элитного жилья очень разнообразна. Строго говоря, в таких проектах не должно быть студий и малометражных лотов, однако такое возможно, если речь идет, например, об апарт-комплексе. Весьма приветствуются квартиры без отделки и со свободной планировкой, которые владелец может создать «от» и «до» полностью в соответствии со своими представлениями. Обязательно, чтобы были высокие потолки (от 3,2 м) и панорамные окна. В проекте могут быть квартиры с отдельным входом, а также пентхаусы, в том числе с собственным лифтом.
Наличие метро поблизости для покупателей дорогого жилья значения, как правило, не имеет. Гораздо важнее в этом случае возможность приобрести несколько машино-мест в подземном паркинге (от 2 на квартиру) и качественная охрана. Поэтому вход в такие ЖК возможен только для жильцов (по отпечатку пальца, Face-ID или по считывателю номерного знака авто). Гости могут попасть на территорию только по пропуску.
Огромное значение имеют входные группы. Это большое пространство с дизайнерской отделкой, разделенное на функциональные зоны, где имеется стойка ресепшен, колясочные, гостевые санузлы, залы ожидания и места для отдыха и проведения встреч. Собственная инфраструктура элитного жилого комплекса предполагает наличие все необходимых для жизни объектов, начиная от качественных продуктовых магазинов и заканчивая фитнес-клубами со спа-зонами. Здесь могут также быть сигарная комната, лаундж, бар, шубохранилище, кинотеатр и другие специальные помещения только для резидентов.
Резюме
При покупке жилья стоит помнить, что классовость – это условный параметр, который не имеет четких границ и обозначений. Классы напрямую не влияют на качество строительства дома и не могут стопроцентно определять степень его комфорта.
Зачастую застройщики используют классификации как маркетинговый инструмент, помогающий продать недвижимость подороже. Поэтому, прежде чем внести свои деньги за квартиру, посмотрите не только рекламный буклет, но и проектную декларацию ЖК. Там вы сможете получить объективную информацию о том, каким будет ваш будущий дом и его благоустройство. Также нелишним будет изучить на карте локацию, где ведется строительство: так вы сможете оценить транспортную доступность, удаленность новостройки от метро и важных инфраструктурных объектов.
Читайте также:
Статусное жилье: ТОП-5 обязательных характеристик проекта бизнес-класса
Как правильно купить квартиру в ипотеку: подробная инструкция
Дата публикации 09 августа 2023
