На фоне снижения процентов по банковским вкладам количество инвесторов, предпочитающих недвижимость, продолжает расти. Чтобы помочь разобраться, в какой проект лучше вложить деньги, Новострой-М публикует исследование Петра Монича, автора телеграм-канала «Недвижимость инсайды», о столичных жилых комплексах с высокой доходностью.
Что такое инвестпроект в недвижимости?
Проект можно считать инвестиционно привлекательным, если его норма доходности превышает 10% годовых. Каждый решает непосредственно сам, какой уровень доходности ему необходим, лучшие проекты по доходности могут превысить значение 20% годовых.
- Проекты крупных застройщиков редко являются инвестиционными, так как чаще всего это проекты комплексного освоения со значительными объемами, плюс уровень стартовых цен для конечных потребителей;
- Небольшой проект в большом котле спроса – настоящий успех как для девелопера, так и инвестора. Большими котлами спроса на данный момент являются районы, которые начали «расселяться» – Митино, Ясенево, Бутово, Марьино. Также могут быть инвестиционно привлекательными точечные проекты в пределах или около ТТК;
- Большие проекты (более 100 тыс. кв. м) не подходят для инвестирования, так как начинается «каннибализм объемов», и вероятность продать дороже квартиру, чем это сделает застройщик в n-ой очереди проекта, стремится к 0. Сдавать квартиру в проекте более чем на 100 тыс. кв. м также сложно, потому что будет сформирована высококонкурентная среда в рамках жилого комплекса.
Составляющие успеха инвестирования
Возможности:
– S проекта – менее 50 тыс. кв. м
– Метро в пешей доступности
– Отложенный спрос
– Большой котел спроса
Риски:
– S проекта – более 70 тыс. кв. м
– Нет метро/жд
– Значительное конкурентное окружение в локации
– Малоизвестный застройщик, девелопер одного проекта
– Договоры бронирования
Перспективные проекты: наиболее удачные варианты для инвестирования
40 лет Октября ул., 7 – выход – июнь 2020. ГК «Расцветай» получила РнС. Возможные цены старта – 150-160 тыс. руб./кв. м, возможные цены финиша – 205 тыс. руб./кв. м, рост – 32%. Большой котел спроса, точечный продукт, много зелени, метро в пешей доступности;
Открытое ш., 14 – проект 3S Group «Талисман на Рокоссовского», выход – лето 2020, возможные цены старта – 170 тыс. руб./кв. м, финиша – 220 тыс. руб./кв. м, рост – 29%. Рядом метро;
Большая Черемушкинская ул., 25 – Cherry City, проект Tekta Group. Выход – лето-осень 2020, возможные цены старта – более 230 тыс. руб./кв. м, финиша – 320 тыс. руб./кв. м, рост – 33%. Престижный юго-запад;
Варшавское ш., 170Е – проект «Зеленая вертикаль» от «Э.К. Девелопмент». Выход – лето-осень 2020. Возможные цены старта – 130-140 тыс. руб./кв. м, финиша – 180 тыс. руб./кв. м, рост – 29%. Значительный котел спроса, рядом метро;
Хорошевское ш, 40А – проект «Авиатика» от «Э.К. Девелопмент». Выход – лето 2020, возможные цены старта 180 тыс. руб./кв. м, финиша – 235 тыс. руб./кв. м, рост – 31%;
ТПУ Верхние Лихоборы – проект «Восток девелопмент», выход – лето 2020, возможные цены старта – 170 тыс. руб./кв. м, финиша – 220 тыс. руб./кв. м, рост – 29%. Рядом метро;
Старокалужское ш. – проект AFI Development: выход: осень-зима 2021. Получен ГПЗУ, возможные цены старта: 210 тыс. руб/кв. м, финиша – 280 тыс. руб/кв. м, рост – 33%. Престижный юго-запад;
Летниковская ул., 4 – проект Группы «Эталон». Выход – лето 2021. Возможные цены старта: 250 тыс. руб/кв. м, финиша – 330 тыс. руб/кв. м, рост – 32%. Точка роста города – Павелецкая;
Летниковская ул., 11/10 – проект ГК «Пионер», выход – зима 2021. Возможные цены старта – 250 тыс. руб./кв. м, финиша – 230 тыс. руб./кв. м, рост – 32%. Точка роста города – Павелецкая;
Даниловская наб., 8 – проект «Главстрой», выход – лето 2021, возможные цены старта – 250 тыс. руб./кв. м, финиша – 230 тыс. руб./кв. м, рост – 32%. Точка роста города – Павелецкая;
Молжаниново – проект Группы «Самолет», зима 2021, возможные цены старта – 110 тыс. руб/кв. м, финиша – 145 тыс. руб/кв. м, рост – 32%. Рядом МЦД;
Кржижановского ул., 31 – проект «Главстрой», выход – осень 2020. Возможные цены старта – 220 тыс. руб/кв. м, финиша – 290 тыс. руб/кв. м, рост – 32%. Престижный юго-запад;
Вятская ул., 47 – проект ГК «Инград», выход – лето 2021. Возможные цены старта – 190 тыс. руб/кв. м, финиша – 250 тыс. руб/кв. м, рост – 32%. Близко к центру;
ТПУ Петровско-Разумовская – проект ГК «Пионер», выход – весна 2021, возможные цены старта 170 тыс. руб/кв. м, финиша – 220 тыс. руб/кв. м, рост – 29%. Большой котел спроса, метро;
Магистральная ул., 2,8 – проект «Главстрой», выход – весна 2022, возможные цены старта – 190 тыс. руб./кв. м, финиша – 245 тыс. руб./кв. м, рост – 29%. Точка роста города – «Большой Сити».
Перспективные проекты, которые можно рассмотреть для инвестирования
Адмирала Макарова ул., 2 – проект ГК «Инград», выход – лето 2021. Возможные цены старта – 180 тыс. руб./кв. м, финиша – 230 тыс. руб./кв. м, рост – 28%. Рядом метро, МЦК;
Большая Очаковская ул., 5а – проект «Ферро-Строй», выход – весна 2021. Возможные цены старта – 220 тыс. руб./кв. м, финиша – 280 тыс. руб./кв. м, рост – 27%;
Обручева ул., 23 – проект Tekta Group, выход – осень 2020. Возможные цены старта – более 200 тыс. руб./кв. м, финиша – 280 тыс. руб./кв. м, рост – 27%. Престижный юго-запад;
Озерная ул., 42 – проект «Группы Компаний ПИК», выход – осень 2020. Возможные цены старта – более 200 тыс. руб./кв. м, финиша – 280 тыс. руб./кв. м, рост – 27%. Престижный юго-запад;
Дербеневская ул., 20 – проект «Группы Компаний ПИК», выход – зима 2021, возможные цены на старте – 230 тыс. руб./кв. м, на финише – 290 тыс. руб./кв. м, рост – 26%. Точка роста города – Павелецкая;
Матросская Тишина ул., 1А – проект Stone Hedge, выход – лето 2021, старт – 230 тыс. руб./кв. м, финиш – 290 тыс. руб./кв. м, рост – 26%. Большой котел спроса, в локации давно не было проектов;
3-я Гражданская ул., 35 – проект «Энергостройинвест», выход – зима 2021, возможные цены старта – 175 тыс. руб/кв. м, финиша – 220 тыс. руб/кв. м, рост – 26%;
Пресненский вал, 27 – проект «Группы Компаний ПИК», выход – осень 2020. Возможные цены старта – 350 тыс. руб/кв. м, финиша – 440 тыс. руб/кв. м, рост – 26%. Точка роста города – Белорусская;
Ботаническая ул., 29 – проект ГК «Основа», выход – весна 2021. Возможные цены старта – 200 тыс. руб/кв. м, финиша – 250 тыс. руб/кв. м, рост – 25%;
Ленинградское ш., 57 – проект ГК «Кортрос», выход – лето 2021. Возможные цены старта – 200 тыс. руб/кв. м, финиша – 250 тыс. руб/кв. м, рост – 25%;
Шарикоподшипниковская ул., 11 – проект ГК «Гранель», выход – лето 2021. Возможные цены старта – 200 тыс. руб/кв. м, финиша – 250 тыс. руб/кв. м, рост – 25%;
ТПУ Мичуринский Проспект – проект AFI Development и CRSS, выход: осень 2020, старт – 240 тыс. руб./кв. м, финиш – 300 тыс. руб/кв. м, рост – 25%. Престижный запад;
Газгольдерная ул., 8 – проект ГК «Гранель», выход – зима 2020. Возможные цены старта – 145 тыс. руб/кв. м, финиша – 180 тыс. руб/кв. м, рост – 24%;
Варшавское ш., 143А – проект «РГ-Девелопмент», выход – осень 2020, возможные цены старта – 145 тыс. руб/кв. м, финиша – 180 тыс. руб/кв. м, рост – 24%. Значительный котел, метро;
Часовая ул., 28 – проект «Группы Компаний ПИК», выход – зима 2021. Возможные цены старта – 250 тыс. руб/кв. м, финиша – 310 тыс. руб/кв. м, рост – 24%;
Рябиновая ул., 22 – проект «Группы Компаний ПИК», выход – осень 2020. Возможные цены старта – 210 тыс. руб/кв. м, финиша – 260 тыс. руб/кв. м, рост – 24%;
Староватутинский пр-д, 12 – проект «Группы Компаний ПИК», выход – осень 2020. Возможные цены старта – 170 тыс. руб/кв. м, финиша – 210 тыс. руб/кв. м, рост – 24%;
Симоновская наб., 2 – проект «Группы Компаний ПИК», выход – лето 2020. Возможные цены старта – 220 тыс. руб/кв. м, финиша – 270 тыс. руб/кв. м, рост – 23%. Набережная;
Волгоградский пр-т., 32 – проект ГК «Гранель», выход – весна 2021. Возможные цены старта – 155 тыс. руб/кв. м, финиша – 190 тыс. руб/кв. м, рост – 23%.
Премиальные перспективные проекты
Sminex:
– Слободской пер., 6. Выход – весна-лето 2021;
– Большой Толмачевский пер., 5. Выход – весна 2021.
Другие:
– Китайгородский пр-д, 9/5 – проект «Betskoy» от Vanke Group, выход – зима-весна 2021;
– Кутузовский пр-т, 12/1 – проект Capital Group, выход – весна 2020;
– Калошин пер., 6 – проект «БЭЛ Девелопмент», выход – весна-лето 2020;
– Соймоновский пр-д, 7 – проект «Главстрой», выход – лето 2020;
– 1-й Тружеников пер., 12-14 – проект Coldy, выход – весна-лето 2021;
– Трехпудный пер., 9 к.1 – проект редевелопмента типографии Левенсона в Трехпудном переулке, выход – лето 2020;
– Олсуфьевский пер., 10 – есть архитектурный проект от Kleinewelt Architekten, выход – лето-осень 2020.
Проекты 2020
МФК «Новоданиловская 8» от Группы «Самолет», апартаменты. Старт по 225 тыс. руб./кв. м, сейчас – 255 тыс. руб./кв. м, рост 13%;
ЖК «Большая Очаковская 2» от «Группы Компаний ПИК» цена старта 211 тыс. руб./кв. м, сейчас – 227 тыс. руб./кв. м, рост 8%;
ЖК «Нижегородская 74» (Н74) от Патек Групп. На старте – 179 тыс. руб./кв. м, сейчас – 190 тыс. руб./кв. м, рост 6%;
ЖК «Большая Очаковская 2»
ЖК «Настоящее» от «Центр-Инвест» – цена старта составляла 220 тыс. руб./кв. м, сейчас – 275 тыс. руб./кв. м. Рост 25%;
СК «Мята» – проект ГК МИЦ. Стартовали со 175 тыс. руб./кв. м, отросли до 201 тыс. руб./кв. м – 15%;
ЖК «Амурский Парк» от «Группы Компаний ПИК». На старте – 171 тыс. руб./кв. м, сейчас – 188 тыс. руб./кв. м, рост 10%;
Читайте также
«Инвестор на рынке новостроек может получать доход в 7-8% годовых, что почти в два раза выше процента по вкладам»
«Снижение ставок по ипотеке открывает новые возможности для инвесторов, у которых нет полной суммы на покупку квартиры»
Автор: Петр Монич специально для Новострой-М
Мнение редакции может не совпадать с мнением автора
Дата публикации 21 августа 2020
