В рейтинг самых подорожавших московских новостроек за II квартал 2024 года вошли ЖК с ростом средней цены 1 кв. метра от 12,2% до 16,8%. При этом в десятку не вернулся ни один ЖК из списка за предыдущий квартал и не вошел ни один апарт-комплекс. Рейтинг для Новострой-М подготовил Денис Бобков, генеральный директор аналитической и консалтинговой компании «Недвижимость-Профи».
Условия и тенденции
Прошлый рейтинг составлялся за I квартал 2024 года, в течение которого ключевая ставка уже не менялась (хоть в чём-то постоянство), курс доллара (динамика которого – один из основных драйверов спроса на рынке) тоже внезапно обрёл стабильность (в течение всего квартала держался в коридоре 90–93 рубля). В общем, если бы не история с комиссиями банков, то квартал можно было бы назвать одним из самых спокойных за последние пару лет.
Второй квартал 2024 года запомнился неизменной ключевой ставкой – она так никуда и не ушла со значения 16%. Курс доллара (в том числе благодаря/вопреки санкциям против ММВБ) стушевался и ушёл ниже 90 руб.
В отличие от I квартала, рынок адаптировался, количество сделок с новостройками стало расти от месяца к месяцу. Это объяснимо: с 1 июля завершала свою работу льготная ипотека, уже было известно, что условия по семейной ипотеке будут ужесточены. Всё это стало происходить на фоне выборки лимитов по всем субсидируемым государством программам. Все, кто мог купить по текущим программам, – пришли покупать. Но в июль все девелоперы вошли с чувством растущей тревоги. Хотя это не помешало продемонстрировать рост цен в течение II квартала.
В отличие от рейтинга прошлого квартала, в топ-10 не вошёл ни один комплекс апартаментов.
По уже сложившейся традиции, ни одного проекта из прошлого топ-10 не перешло в этот рейтинг. ГК «Гранель», представленная в прошлой десятке аж тремя проектами, на этот раз в нее не вошла. Зато сразу с четырьмя (!) проектами (с 7 по 10 место) вошел ПИК, с тремя проектами – Level Group, отметились по одному проекты «Группы ЛСР» и Группы «Аквилон», вошел в список даже экзотический проект российско- (а точнее, московско-) китайского сотрудничества в проекте. Но об этом позже.
Рейтинг
Итак, на 10-м месте – ЖК комфорт-класса «Амурский парк» от ПИК с результатом роста средней цены 12,2% за квартал (до 384 тыс. руб./кв. м). Отличная транспортная доступность, высокий локальный спрос способствуют популярности проекта. Сдаётся через год (во II квартале 2025), так что потенциал ещё не исчерпан.
В проекте, занявшем 9-е место, инвестиционного потенциала осталось существенно меньше из-за срока сдачи – ЖК комфорт-класса «Открытый парк» сдаётся до конца года. По прямой эти два проекта разделяет всего 1 километр. Локация не такая привлекательная, как в случае с ЖК «Амурский парк», однако это компенсируется более низкой ценой (372 тыс. руб./кв. м, +12,7% за квартал) при более высокой стадии строительной готовности.
Если вы устали от слова «парк» в названии, то можете его заменить на слово «лес». В ЖК комфорт-класса «Митинский лес», занявшем 8-е место, средняя цена за квартал выросла на 13,1% (до 284 тыс. руб./кв. м), при этом текущее предложение в основном представлено корпусами со сроком сдачи в III кв. 2025 года. Несмотря на довольно спорную (по московским меркам) доступность общественным транспортом (более 20 минут пешком до ближайшей станции метро «Пятницкое шоссе»), проект пользуется спросом.
Если слова-дескрипторы в названии комплексов вообще вам претят, то в следующем ЖК от ПИК обошлись без этого – ЖК комфорт-класса «Полар» (7 место) подорожал за II квартал на 13,3% (до 329 тыс. руб./кв. м). Да-да, невысокая цена – это точный маркер расстояния до ближайшей станции метро (25 минут пешком до «Медведково»). Да, МКАД достаточно близко. Но при этом рядышком – Медведковский лесопарк. Текущее предложение в основном представлено корпусами, вводящимися во II квартале 2025 года. Можно успеть поучаствовать.
Теперь переходим к проектам Level Group – на 6-м месте оказался ЖК «Level Южнопортовая». Проект добротного, качественного комфорт-класса (другие девелоперы не погнушались бы назвать его «бизнес-классом») вырос в цене на 13,8% (до 388 тыс. руб./кв. м). На мой взгляд, потенциал Южного порта пока полностью не раскрыт. На это потребуется много времени из-за большого количества предприятий в локации, но результат будет того стоить. Сейчас же к достоинствам проекта (помимо качества Level) можно отнести близость станции метро – «Кожуховская» всего в 10 минутах пешком. Предложение представлено корпусами со сроками сдачи с IV квартала 2025 по III квартал 2027, так что выбор есть.
Проект Level Group, занявший 5-е место, – ЖК комфорт-класса «Level Селигерская», средняя цена квартир в котором выросла до 396 тыс. руб./кв. м (на 14,7% за квартал). Факторы успеха – те же, что и в предыдущем проекте: хорошее качество, хорошая транспортная доступность (10 минут пешком от станции метро «Селигерская»). В предложении представлены корпуса со сроками сдачи с III кв. 2024 по IV кв. 2026.
Отдохнём на время от проектов Level – 4-е место занял московско-китайский проект бизнес-класса «Инноватор». Средняя цена за второй квартал в нем выросла сразу на 14,8% (до 538 тыс. руб./кв. м). Отличная транспортная доступность (фактически на станции метро «Мичуринский проспект»), прекрасная локация (престижный Западный округ столицы, долина реки Очаковки). Срок сдачи – в I квартале 2025 года. Удивляют только довольно большие сроки строительства – 4 года при достаточно небольшом объёме квартир и этажности (30 этажей).
Вернёмся к Level Group: бронзу сегодняшнего рейтинга берёт проект бизнес-класса «Level Нагатинская», средняя цена в котором за квартал выросла на 16,4% (до 517 тыс. руб./кв. м). Набережная, станция метро в пешей доступности, хороший проект. Одно плохо для инвестиций – он уже сдан, получил разрешение на ввод как раз во втором квартале этого года.
Первые два места поделили «варяги». Серебро досталось проекту бизнес-класса Indy Towers от Группы «Аквилон» (кроме Москвы, компания представлена в Санкт-Петербурге, Архангельске и Северодвинске). Средняя цена выросла на 16,7% (до 572 тыс. руб./кв. м). Станция МЦК «Зорге» – в шаговой доступности, напротив парк «Берёзовая роща», близость к Ленинградскому проспекту и Ходынке и сдача в IV квартале 2026 года – есть все признаки привлекательного проекта для вложений с целью последующей продажи.
Высшую ступень пьедестала рейтинга за II квартал, можно сказать, на финише вырвал проект от «Группы ЛСР» (девелопер базируется в Санкт-Петербурге, а также представлен в Екатеринбурге) с нетривиальным названием «Дмитровское небо» (расположенный, кстати, по соседству с ЖК, занявшим 5-е место). Можно долго спорить, как соотносятся средняя площадь квартир 39 кв. м и заявленный бизнес-класс (какие времена, такой и «бизнес»), но спрос есть, а значит, и цены растут. За II квартал рост средней цены составил 16,8%, и квадратный метр теперь в нём обойдётся в 491 тыс. руб./кв. м, что для данной локации весьма впечатляюще. Срок сдачи – III–IV кварталы 2025 года. Мои поздравления «Группе ЛСР» с первым местом!
Подводя итоги рейтинга, можно обратить внимание на то, что больше 17% роста не показал ни один проект, хотя в прошлые разы бывали значения, превышающие 20% и более. Это говорит о некотором охлаждении рынка (чего, собственно, и добиваются власти). Тем не менее, 16–17% за квартал всё равно выгоднее депозитов под 16–18% годовых. Но и риски, и суммы в случае с новостройками существенно выше. Успешных инвестиций!
Как считали
Для рейтинга отобраны новостройки, находящиеся в продаже на 01.07.2024 и на 01.04.2024 с количеством лотов в продаже не менее 10, как в формате квартир, так и апартаментов, в пределах «старой» Москвы. При оценке динамики роста рассчитывалась средняя (средневзвешенная) цена по всем квартирам/апартаментам проекта на соответствующие даты, т. е. стоимость всех квартир в продаже, делённая на суммарную площадь этих квартир. Для подготовки рейтинга использовались данные сервиса «Пульс Продаж Новостроек» и открытые данные (в первую очередь – сайты ЖК).
Рейтинг не учитывает изменение структуры предложения в рамках одного проекта: например, если в начале апреля 2024 года были предложения в почти готовых корпусах (с достаточно высокими ценами в силу строительной готовности), а в июне эти квартиры были уже распроданы, и заместились новым предложением в корпусах на начальной стадии готовности (с более низкими ценами), то средняя цена по проекту могла не только не вырасти, но и наоборот, снизиться.
При подготовке рейтинга за II квартал 2024 года, как и в прошлых рейтингах, включены только проекты классов «комфорт» и «бизнес», которые благодаря относительно невысокому порогу входа (бюджету покупки квартир) можно отнести к объектам инвестиций для широкого круга лиц (в отличие от новостроек элитного или премиум-класса). Условная цена отсечения – 1 млн руб./кв. м.
Динамика роста рассчитывалась от средних цен предложения на соответствующие даты, скорректированных на средние скидки по всему прайсу, действующие на эти даты. Скидки (как правило, двузначные, на весь объём предложения либо конкретные пулы квартир) в том или ином виде представлены во всех проектах.
Табл. ТОП-10 проектов новостроек «старой» Москвы с наибольшим ростом средней цены предложения за II квартал 2024 года:
|
№ п/п
|
Проект
|
Ср. цена на 01.07.2024,
руб./кв. м
|
Ср. цена на 01.04.2024,
руб./кв. м
|
Динамика за II кв. 2024 г.
|
|
1
|
«Дмитровское небо»
|
490 800
|
420 200
|
16,8%
|
|
2
|
Indy Towers
|
572 400
|
490 300
|
16,7%
|
|
3
|
«Level Нагатинская»
|
516 700
|
443 900
|
16,4%
|
|
4
|
«Инноватор»
|
537 700
|
468 300
|
14,8%
|
|
5
|
«Level Селигерская»
|
396 800
|
346 000
|
14,7%
|
|
6
|
«Level Южнопортовая»
|
388 100
|
341 000
|
13,8%
|
|
7
|
«Полар»
|
328 600
|
290 100
|
13,3%
|
|
8
|
«Митинский лес»
|
283 900
|
251 000
|
13,1%
|
|
9
|
«Открытый парк»
|
371 900
|
329 900
|
12,7%
|
|
10
|
«Амурский парк»
|
384 100
|
342 300
|
12,2%
|
* При подготовке статьи использовались данные сервиса «Пульс Продаж Новостроек»
Читайте также:
Купить квартиру выгодно: старты продаж в новостройках Москвы и Московской области в июне
Равномерно дорожает: средняя цена лота в московских новостройках превысила 32 млн рублей
Автор: Денис Бобков, специально для Новострой-М
Дата публикации 11 июля
