Московский урбанистический форум-2019 обозначил главные тренды развития Московской агломерации и строительного комплекса. Среди них возможное уплотнение центра Москвы, застройка почти всех берегов Москвы-реки, печальное состояние транспортной инфраструктуры и бурный рост населения агломерации. Специально для Новострой-М Павел Пряников, эксперт рынка недвижимости, основатель Telegram-канала Proeconomics, рассказал о своих впечатлениях об услышанном на МУФ-2019.
«Лозунг девелопмента в России – быстро, просто и дешево»
Как часто бывает, наиболее откровенно рассказал о принципах строительства в агломерации иностранец – руководитель строительной компании «Брусника» Барт Голдхоорн. По его словам, «в Европе девелопер подстраивается под планы муниципалитетов, в России наоборот – город подстраивается под девелоперов. В Европе город может не дать право на застройку, если там нет существующих планов (или уже в наличии), рабочих мест и транспортной инфраструктуры. В России все наоборот – сначала появляются кварталы многоквартирных домов, а потом муниципалитет начинает думать, как там создать рабочие места и транспорт. Лозунг девелопмента в России – быстро, просто и дешево. В Европе – долго, сложно и дорого. Пока в России муниципалитеты не подчинят застройщиков, мы так и будем получать некачественную жилую среду».
Не избежала проблемы, обозначенной Голдхоорном, и Московская агломерация. Два субъекта федерации подстраиваются под девелоперов, а не наоборот. Например, президент «Нового экономического партнерства», социолог Михаил Дмитриев привел диаграммы сравнения структуры экономик Берлина и Москвы.
Берлин был выбран правильно, это тоже постсоциалистический город с теми же болячками, что и Москва – проблемами старого панельного жилья, дефицита коммерческой недвижимости и инфраструктуры. Так вот, строительство в Берлине занимает 3,8% экономики города, а в Москве – 12,7%, или в 3,5 раза больше. Получается, в Москве сильно раздут стройкомплекс, и правительство города во многом вынуждено подстраиваться под бизнес, так как от него зависят рабочие места, налоги и бизнес-активность.
Так, только по официальной статистике, стройкой в Москве занимается 1 млн человек непосредственно. А опосредованно – ещё 0,5 млн человек (риелторы, архитекторы, рекламные и PR-агентства, медиа, ремонтники, управляющие компании и т.д.). Это почти 20% рабочей силы Москвы.
На МУФ-2019 вообще очень часто звучало слово «агломерация», в отличие от прошлых лет. Ко всем участникам рынка и чиновникам пришло понимание, что Москва и ближнее Подмосковье (а скоро и среднее Подмосковье) – это единый организм, требующий согласованного между двумя субъектами федерации планирования.
Застройка Подмосковья должна вырасти в 2 раза
Увы, этого симбиоза между двумя регионами нет. Исполнительный директор «Института экономики города» Татьяна Полиди предупредила, что согласно программе нацпроектов по строительству, застройка Подмосковья должна вырасти в 2 раза: с нынешних 7-8 млн кв. метров в год до 15 млн кв. м. Но при этом транспортная инфраструктура будет существенно отставать от темпов роста жилищного строительства, в первую очередь в Подмосковье.
Статистика вообще показывает сильное транспортное неблагополучие в Московской области и Москве. Михаил Дмитриев привел такие цифры. Обеспеченность автодорогами по показателю «километров на 1000 населения» в Хельсинки составляет 14. А в Московской агломерации (Москва + ближнее Подмосковье) только 2. Это второе место с конца среди всех агломераций России (хуже дела обстоят только в Махачкале). Для сравнения: этот показатель в Ярославле – 8, а в Казанской агломерации – 3,8.
И дороги как раз тот случай, о котором говорил Голдхоорн: сначала появляются огромные жилые массивы в чистом поле, а потом мэрия Москвы и администрация Московской области начинают думать, как же подвести туда дороги и общественный транспорт (а заодно еще и создать там рабочие места).
Прирост населения + 300 тыс. человек в год
Такая массовая жилая застройка в агломерации создает не только транспортные проблемы, но и социальные. Татьяна Полиди привела цифры, доказывающие, как много строят в той же Москве по сравнению с другими мегаполисами мира.
Например, в Москве ежегодно возводится 10 жилых единиц (в основном квартир) на 1000 населения, а в Нью-Йорке и Париже этот показатель – 3-3,5, т.е. в три раза меньше. По ее словам, ежегодный прирост населения в Московской агломерации в последние годы был примерно +300 тысяч человек в год.
Из-за такого гигантского прироста населения, несмотря на большие объемы строительства, качество жилой среды в Москве не растет. Сейчас на одного москвича в среднем приходится 22,7 кв. м жилья, а в среднем по России этот показатель – 24,9 кв. м, в Казани (с этим городом вообще часто сравнивали Москву и почти всегда не в пользу последней) – 26,1 кв. м. Этот показатель невольно ухудшают и сами строительные компании, стремясь год от года снижать среднюю площадь квартир. Так они подстраиваются под ипотечный рынок.
Возьми ипотеку и переплати 4 раза
Интересный взгляд на ипотечный рынок был у Дениса Соколова, руководителя департамента «Исследования и аналитика» Cushman & Wakefield. В среднем сегодня ипотечник переплатит за свою квартиру 4 раза. Эти огромные деньги изымаются из других секторов потребительского рынка (медицина, отдых, товары, образование и т.д.)
С одной стороны, бурный рост ипотеки идет на благо строительному комплексу, банкам и местным органам власти, а с другой – ухудшает остальную бизнес-среду.
Высоткам в центре быть
Несмотря на многие и так неутешительные показатели, к которым приводит высокая активность строительного комплекса Московской агломерации, многие из этих параметров будут ухудшаться и дальше. Например, плотность населения в Москве.
Город находится в числе мировых лидеров по уровню перенаселенности: средняя плотность населения в Москве составляет около 11 тыс. человек на 1 кв. км – это в 2,5-3 раза выше, чем в Берлине, Париже, Риме и других европейских городах, и примерно на одном уровне с мегаполисами Юго-Восточной Азии.
Но эта цифра плотности распределена в Москве неравномерно. В худших районах, например, Зюзино и Бибирево, плотность населения в 2-2,5 раза выше, а в лучших – в центре города – в 3-4 раза ниже. Привести плотность населения внутри Садового кольца к «норме» и призвали сразу несколько экспертов на одной из сессий форума.
Архитектор Илья Заливухин заявил, что «внутри Садового кольца могут проживать 2 млн человек, тогда как сейчас там живет около 500 тыс. Центр Москвы способен вместить еще 1,5 млн человек». Ему вторил известный архитектор Сергей Скуратов: «Центр очень рыхлый, его можно и нужно застраивать и дальше».
Более того, Скуратов предложил не стесняться «высотных доминант внутри Садового кольца. Главное – сделать их качественно». А что такое «высотная доминанта» в понимании столичного стройкомплекса? Это жилые башни по 40-45 и выше этажей.
Раньше проектировщики стеснялись такое предлагать, и высотки пусть и появлялись в центре (как та же высотка в псевдо-сталинском стиле на Маяковской), но всё же вне Садового кольца. Теперь, видимо, «лёд тронется» в такой форме градостроения в центре.
Без права на автомобиль
Директор Института экономики транспорта и транспортной политики ВШЭ Михаил Блинкин тоже поддержал своих коллег: «Уплотнение центра необходимо». К этому он также добавил, что «центр Москвы не рассчитан на владение автомобилем. Новая застройка должна быть без права жильцов на машину».
В последнем предложении есть некое лукавство. Все же дорогие жилые проекты в центре Москвы (а проекты там все дорогие – бизнес-класс и элитные дома) сейчас в обязательном порядке сдаются с подземным паркингом. Владельцы новых квартир машиноместами обеспечены будут, а лишатся парковки, скорее, старые жители центра.
Сотни новых домов с видом на воду
Серьезное уплотнение жилой застройкой ждет и берега Москвы-реки. Этому тренду было посвящено аж две секции форума. Свои проекты представили Capital Group с застройкой Бадаевского завода и ГК Ingrad с застройкой территории стадиона «Торпедо» на Автозаводской, где появятся 29-этажные жилые башни.
Главный архитектор Москвы Кузнецов показывал слайды будущих проектов, как все эти берега обрастут жилыми домами. Судя по этим картинкам, там появятся не меньше сотни (не преувеличение) высотных жилых домов.
Правда, Кузнецов обнадежил жильцов на обновленных набережных, что «скоро правительство Москвы представит проект появления пассажирского транспорта на реке». Однако коренные москвичи знают, что не менее четырех месяцев в году вода Москвы-реки скована льдом.
Вторичка будет дешеветь
Что еще, кроме уплотнения, принесет москвичам такое массовое жилищное строительство в агломерации? Татьяна Полиди представила необычный показатель: как изменилась капитализация жилищного фонда Москвы за последние 6 лет.
Эта капитализация упала на 15% – с 64,5 трлн руб. до 54,5 трлн руб. Для примера: в Казани это показатель вырос на 23% (а в среднем по России рост на 3,2%). Строительный комплекс сделал всех москвичей ощутимо беднее.
Обычный закон рынка: постоянный вброс больших объемов новых квартир при падающих реальных доходах населения приводит к удешевлению жилья на вторичном рынке из-за избытка спроса. Скорее всего, вторичный рынок Москвы будет дешеветь и дальше.
Вывод из всего этого напрашивается один: как и говорил Барт Голдхоорн, заняться планированием жилищного рынка должны администрации двух регионов Московской агломерации, а не стихия девелоперов.
Текст инициирован Ириной Кис
Читайте также
«Если не все в России будут владеть жильем, экономика от этого не обрушится»
Эксперты предупреждают о трехкратном росте многоквартирной застройки в прибрежных зонах
Дата публикации 08 июля 2019
