Реформа долевого строительства, призванная защитить права покупателей квартир, вызывает немало опасений среди застройщиков. О том, что ждет девелоперов в самое ближайшее время, на конференции ИД «Коммерсантъ» «Апрельские тезисы рынка недвижимости – 2019» рассказала Людмила Корнева, директор инвестиционного департамента группы компаний Интеко. Новострой-М выступил интернет-партнером мероприятия и публикует самые интересные цитаты спикера.
О том, что проектное финансирование – не новость
Уже почти год в России идет глобальная реформа строительной отрасли. И это происходит у всех на глазах, и все мы в этом задействованы: и государство, и девелоперы, и банки, и конечные покупатели квартир, которые заинтересованы получить качественный продукт без рисков потерять деньги.
Я хочу сказать, что проектное финансирование – это не новость. Нет девелоперов, которые не использовали бы механизм проектного финансирования в той или иной форме.
Да, пока без эскроу-счетов, но все девелоперы так или иначе привлекали банковские кредиты для финансирования отрасли, для финансирования проектов.
Именно благодаря привлечению банковских кредитов от банков-партнеров «Интеко» удалось запустить новые проекты и реанимировать старые. Поэтому проектное финансирование было и есть. Да, оно несколько трансформировалось: его задача сейчас защитить права покупателей квартир, и я думаю, что девелоперы быстро адаптируются к этому механизму, потому что опыт есть практически у каждого.
О новой жизни застройщиков
Девелоперы в сфере жилья привыкли использовать бесплатные деньги дольщиков и получать на этом дополнительную маржинальность. У девелоперов в сфере коммерческой, офисной, складской недвижимости есть больше опыта использования проектного финансирования, потому что у них нет возможности привлекать средства дольщиков – соответственно, они идут в банк, договариваются, берут деньги и реализовывают проекты в сфере коммерческой складской недвижимости.
Сейчас де-факто девелоперы в разных секторах строительной индустрии будут уравнены в правах, а сверхмаржинальность, которая была в жилом секторе, будет нивелирована участием банка в этом процессе.
О застройщиках и банках
Ключевым моментом является эффективное взаимодействие девелопера и банка с точки зрения оптимизации финансирования стройки. Например, для того чтобы согласовать финансирование в жилые проекты, требуется детальная проработка проекта не только со стороны девелопера, но и со стороны банка.
Мы увидели высокий профессионализм специалистов нашего банка-партнера: они оценивают и анализируют проекты, предложенные для финансирования. Они – профессионалы в инжиниринге, в службе, которая оценивает готовые объекты. Нельзя сказать, что банки – не специалисты в этой отрасли.
Да, наверное, есть банки, которые традиционно не финансировали строительную индустрию. Но те банки, которые финансировали эту отрасль – они хорошо знают предмет и они понимают, как, с какой эффективностью должен развиваться инвестиционный проект в сфере девелопмента, в том числе жилой застройки. И очень часто мы от них получали советы, которые нам помогали в дальнейшем работать над проектами.
Про снижение доходности
Девелоперы много говорят о том, что введение проектного финансирования приведет к снижению доходности проектов. Да, наверное, это приведет к снижению доходности проекта, и это очевидно, ведь бесплатные деньги дольщиков заменяются платными банковскими кредитами.
Но девелоперы имеют возможность снизить эту нагрузку, потому что есть механизм, который позволяет снизить процентную ставку. При достаточно большом профиците денежных средств на эскроу-счетах ставка за пользование кредитами в рамках проектного финансирования снижается. И при высоких остатках на эскроу-счетах в 2 или несколько больше раз превышающих объем финансирования она может быть даже нулевой.
Эти условия нам озвучивал банк-партнер, и мы считаем, что это хороший стимул эффективно реализовывать проекты.
Кроме того, мы как девелоперы понимаем, что придется бороться за покупателя, за финансирование, и правила игры отрасли будут ужесточаться с точки зрения эффективности. То есть маржинальность отрасли будет снижаться – наверное не всем будет комфортно работать в данных условиях.
Про перспективы
В течение достаточно короткого промежутка времени отрасль адаптируется и рынок получит эффективный механизм, который сможет с одной стороны, защитить права дольщиков, а с другой стороны – вовлечь в строительный оборот банковскую сферу и побудить девелоперов строить качественнее, быстрее и работать эффективнее.
Читайте также
«Нам придется постоянно убеждать банкиров, что проект ликвидный и цена оправдана»
Гонка на выживание: девелоперы ускоряют стройку, чтобы продавать без эскроу-счетов
Дата публикации 22 мая 2019
