Бум многоэтажного строительства в Подмосковье миновал – несмотря на то, что таких жилых комплексов здесь еще достаточно много, все чаще за МКАД можно увидеть дома высотой 4-6 этажей, а то и ниже. Портал Novostroy-M.ru выяснил, что сейчас происходит на рынке малоэтажных новостроек Московской области и где лучше купить квартиру.
Рынок
По данным компании «БЕСТ-Новострой», по количеству корпусов в продаже доля малоэтажных жилых комплексов составляет 23,7% от общего объема предложения первичной недвижимости Подмосковья. Основу предложения составляют малоэтажные новостройки, относящиеся к массовому сегменту – 92%. Оставшиеся 8% занимают жилые комплексы бизнес-класса.
«Преимущественно малоэтажные проекты относятся к комфорт-классу – 75% от общего объема предложения, 15% занимает эконом-класс. Гораздо реже можно встретить проекты бизнес-класса – 8%, а всего один относится к премиум-классу»
Наталия Немчанинова, «ОПИН»
В настоящее время в Московской области, по подсчетам «Метриум Групп», реализуется около 80 проектов с малоэтажными многоквартирными домами. В сегментах «эконом» и «комфорт»: ЖК «Театральный парк», ЖК Sampo, ЖК «Булатниково», ЖК «Валентиновка парк», ЖК «Южная Долина», ЖК «Усадьба Суханово», ЖК «Павловский квартал». В бизнес-классе: ЖК «Академгородок Сколково», ЖК «Девять», ЖК «Сказка», ЖК «Болтино», ЖК «Ангелово-Резиденц». В 2015 году на рынок вышел только один элитный проект – Level Barvikha Residence, который находится на Рублевском шоссе.
Руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet Владимир Богданюк рассказал, что больше всего малоэтажных проектов сосредоточено в Истринском, Красногорском и Одинцовском районах. Есть несколько проектов в Раменском, Солнечногорском и Люберецком.
«Традиционно наиболее популярны запад, юго-запад, северо-запад и север, что связано с особенностями розы ветров, лучшей экологией. Также данные направления характеризует наличие достаточно развитой инфраструктуры», – говорит первый заместитель генерального директора компании «НДВ-Недвижимость» Яна Сосорева.
Директор департамента консалтинга и управления проектами «Метриум Групп» Анна Соколова отметила, что наиболее предпочтительными для покупателей с точки зрения удобства являются Новорижское, Ленинградское, Волоколамское и Пятницкое шоссе. К примеру, по пятиполосной Новой Риге среднее время в пути от отметки в 10 км за МКАД до Третьего транспортного кольца – около 50 минут. Это гораздо меньше затраченного времени на дорогу до центра для жителей некоторых спальных районов Москвы. Да и красивейшие виды Подмосковья, которыми можно восхищаться по дороге на работу, не оставляют покупателей равнодушными. Вместе с тем, именно эти направления – самые дорогие. Средняя стоимость квадратного метра жилья на западе области – 90 000 рублей, тогда как в Северно-Западном направлении она составляет около 83 000 рублей.
Южное направление является менее экологичным и развитым с точки зрения транспортной инфраструктуры, но стабильный спрос на малоэтажные ЖК в таких районах обеспечивают демократичные цены. К примеру, на юге средняя стоимость за квадратный метр жилья, по подсчетам «Метриум Групп», составляет около 71 000 рублей. Юго-восточное направление считается самым бюджетным – 63 000 рублей за «квадрат».
«Сейчас наблюдается такая тенденция: чем удаленнее от Москвы территория, тем больше малоэтажных проектов там возводится, – говорит генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева. – Объясняется это тем, что земля для застройщика там дешевле, следовательно, он может приобрести больший участок и реализовать там масштабный малоэтажный проект. При этом, чем ближе к Москве, тем экономически нецелесообразно застройщику возводить «малоэтажку» – цена земли больше, свободных мест под застройку меньше. Малоэтажные проекты в основном строятся вблизи стародачных мест и СНТ».
Курс на «малоэтажку»
Вектор на малоэтажное жилищное строительство был задан в 2010 году, когда был принят соответствующий федеральный закон, стимулирующий развитие этого сегмента недвижимости. Согласно данным компании «Метриум Групп», с 2011 года доля таких проектов на рынке Московской области увеличилась практически в три раза – с 10% в 2011 году до 25%, и это далеко не предел. По планам властей, в скором будущем доля малоэтажных новостроек увеличится вдвое, тем самым составив половину всего подмосковного рынка недвижимости. В соответствии с государственной программой «Жилище», ожидается, что столь впечатляющие цифры будут достигнуты уже к 2018 году.
Малоэтажные проекты продолжают развиваться и в связи с курсом градостроительной политики властей, направленным на ограничение этажности при застройке Подмосковья. В 2014 году были утверждены новые нормативы градостроительного проектирования, где, в том числе, прописаны требования к снижению этажности новых проектов. Максимальная высота – 17 этажей, которая допускается лишь в городах с населением свыше 100 тыс. человек, по другим, не таким крупным населенным пунктам, в зависимости от числа жителей средняя этажность не должна превышать 5-9 этажей.
«Риторика властей в отношении снижения этажности сохраняется. Однако, по факту, говорить о повсеместном ограничении высотности пока не приходится. Там, где в рамках градостроительной документации можно строить высотные проекты, застройщики будут строить высотные проекты»
Дмитрий Власов, RDI
Вместе с тем, начинают постепенно меняться и потребительские предпочтения – люди выбирают более комфортное жилье с меньшей плотностью застройки. Это тоже способствует развитию «малоэтажки», ведь спрос, как известно, рождает предложение. Как рассказал Вячеслав Шихов, генеральный директор Granelle Development, попытка воплотить в России идею европейского пригорода отвечает требованиям современного рынка недвижимости. «Сегодня покупатели стали более избирательными, они не хотят жить в безликих высотных спальных районах. Современные малоэтажные жилые комплексы отлично подходят для семей с детьми. Такой формат жилья пользуется спросом, его популярность будет увеличиваться и дальше», – подчеркнул Вячеслав.
Семьям с детьми малоэтажный формат интересен, так как рыночная стоимость жилья сопоставима с ценой квартир в многоэтажных домах эконом-класса. За те же деньги покупатели получают жилье в более удачных локациях с точки зрения экологии. К тому же, применяемые при строительстве малоэтажного жилья энергоэффективные технологии позволяют значительно снизить расходы на эксплуатацию такого дома, примерно в 3 раза. Хотя, конечно, этим не могут похвастаться все подобные объекты.
По мнению управляющего выставкой домов «Малоэтажная страна» Романа Коняхина, малоэтажная застройка будет развиваться именно благодаря высокому спросу на нее, обеспеченному более низкой стоимостью квадратного метра в сравнении с высокоэтажными проектами – на 14%.
Кризис
Эксперты отмечают, что кризис повлиял на «малоэтажку» так же, как и на весь рынок недвижимости в целом. Застройщики, работающие в этом сегменте, тоже были лишены доступных кредитов и столкнулись с резким удорожанием ипотеки в начале года.
Директор по маркетингу и продажам ГК «Экодолье» Татьяна Копыстыринская рассказала, что из-за кризиса рынок начал движение по пути снижения цены «входного билета» в проект. В лидерах сегодня небольшие коттеджи (площадью около 100 кв.м.), таунхаусы и квартиры в малоэтажных многоквартирных домах. При этом покупателю предлагаются объекты в высокой степени готовности и с хорошим набором опций (удачное расположение и хорошая транспортная доступность, высокое качество строительства, наличие инфраструктуры, инженерных сетей и благоустройства и т.п.).
«Формат «малоэтажки» среди покупателей востребован и нельзя сказать, что здесь спад продаж был ощутимее, чем в других сегментах. В целом сегмент переживает кризис, как весь рынок, но все очень зависимо от характеристик каждого конкретного проекта»
Григорий Алтухов, ФСК «Лидер»
Действительно, на рынке малоэтажного жилья важную роль играют такие факторы, как местоположение проекта, ценовая политика, готовность объектов инфраструктуры и т.д. И с наступлением кризиса эти параметры стали особенно решающими. Бюджет покупки при этом выходит на первый план.
Есть и еще один момент – сегодня вырос риск недостроя. Именно поэтому покупатели предпочитают вкладывать деньги в уже готовую недвижимость, хоть она и дороже строящейся. Скорость строительства малоэтажных домов гораздо выше, чем многоэтажных, таким образом, покупка квартиры в малоэтажном проекте даже на начальном этапе является менее рискованной сделкой, соответственно, с этой точки зрения в сегменте малоэтажной застройки воздействие кризиса сказывается пока не столь существенно. «Кризис только усилил уже наметившуюся тенденцию роста малоэтажного жилья в Подмосковье. Интересы застройщиков и покупателей совпали, что в ближайшее время приведет к синергетическому эффекту, и число малоэтажных комплексов вырастет», – говорит Роман Коняхин.
Инфраструктура
Пожалуй, важной составляющей современных новостроек, в том числе и малоэтажных, является инфраструктура. Девелоперы уделяют ей большое внимание, особенно, если речь идет о проектах за городом. По словам Наталии Немчаниновой, советника генерального директора по продажам компании «ОПИН», для малоэтажной застройки, как и для любой многоквартирной недвижимости действуют градостроительные нормы по обеспечению жителей социальной инфраструктурой. Все зависит от численности населения будущего комплекса, текущей обеспеченности социальными объектами, количества людей, живущих в ближайшем населенном пункте и т.п. «Стоит отметить, что сегодня девелоперы обращают особое внимание на развитие социально-бытовой и рекреационной инфраструктуры, а также на благоустройство территории и ландшафта жилых комплексов, – говорит Наталья. – Как правило такой тип недвижимости рассчитан на большое количество жителей и предусматривает строительство собственных детских садов, реже школ, рекреационных зон, детских и спортивных площадок».
Требования по обеспеченности комплексов социальными объектами привязаны к планируемой численности населения. В малоэтажном комплексе она низкая, поэтому застройщики чаще всего возводят только детский сад или школу. Однако в последние годы количество малоэтажных ЖК, которые сопровождает собственная развитая инфраструктура, существенно выросло.
По желанию девелопера в проекте могут появиться и эксклюзивные социальные объекты, которые не регламентируются градостроительными нормами. «С учетом постоянно растущих потребностей покупателей с одной стороны и конкуренции среди девелоперов с другой, новые поселки обеспечиваются не только обязательной инфраструктурой, но и дополнительной: поликлиники, детские спортивные и игровые площадки, беседки, велосипедные дорожки, гостевые парковки, школы иностранных языков, различные кружки и секции для развития детей», – пояснил Валерий Мищенко, председатель совета директоров семейства компаний KASKAD Family.
В качестве примера малоэтажной новостройки с уникальными объектами инфраструктуры можно привести ЖК «Суханово Парк», где собственная инфраструктура включает спа-центр, школу верховой езды, балетную школу, зоогостиницу. ЖК «Валентиновка парк» также имеет довольно развитую инфраструктуру: школа, два детских сада, два больших паркинга, физкультурно-оздоровительный комплекс, фитнес-клуб. В ЖК «Западное Кунцево» помимо детского сада и школы предусмотрен собственный медицинский центр. В ЖК «Экодолье Шолохово» помимо школы и детского сада запроектирован большой парк, ФОК и торговый центр.
Если малоэтажная застройка небольшой площади, то застройщик может ограничиться благоустройством территории и не возводить социальную инфраструктуру. Также возведение инфраструктуры в жилом комплексе может быть излишним, если он расположен в черте города, где уже имеется все необходимые социальные, торговые, развлекательные объекты. Например, в ЖК «Квартал Гальчино» нет социальной инфраструктуры от застройщика, так как в пешей доступности от проекта есть детский сад, школа и другие объекты. В ЖК «ЗаМитино» не предусмотрена собственная школа при общем неплохом развитии инфраструктуры – школы есть поблизости, поэтому строить их в составе комплекса смысла нет.
По словам Ирины Доброхотовой, председателя совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», малоэтажному строительству нужна государственная поддержка в части обеспечения инфраструктурой, поскольку в соответствии с нормами по строительству социальных объектов малоэтажная застройка позволяет девелоперам обходиться минимальным набором, чем они, естественно, и пользуются. Кроме того, малоэтажные жилые комплексы, как правило, строятся за пределами больших городов, в местах с благоприятной экологической обстановкой, и добраться оттуда до Москвы или до ближайшей станции, как правило, можно только на автомобиле, поэтому власти должны позаботиться об общественном транспорте.
Интересные проекты
ЖК «Театральный парк» строится в городе Королеве, в 13 км от МКАД. В рамках проекта на земельном участке площадью 26 га будет построено 44 малоэтажных жилых дома (3 этажа и мансарда). Почти четверть участка под застройку отведено под зеленые насаждения. Изюминкой проекта являются жилые помещения на мансардных этажах с высотой потока до 4,8 метра. В некоторых корпусах жилого комплекса предусмотрены лифты. На сегодняшний день минимальная стоимость квартиры составляет 1 965 000 рублей.
ЖК Sampo – поселок в Красногорском районе, состоящий из 46 трехэтажных домов. Общая площадь участка – 100,8 га. Запланировано возведение пяти детских садов, двух школ, многофункционального центра (включающего офисы, кинотеатр, фуд-корт, боулинг, магазины, медицинский центр), а также нескольких наземных паркингов. Минимальный бюджет покупки – 2 400 000 рублей.
ЖК «Сказка» в Истринском районе, в 17 км от МКАД, помимо интересной и развитой инфраструктуры отличается эксклюзивным ландшафтным дизайном и удачными архитектурными решениями. Авторы проекта решили воссоздать альпийский стиль на территории комплекса, расположенного в пойме реки Истры, будут создана холмистая местность с перепадами высот от 8 до 2 м, а также искусственными ручьями. Стоимость квартиры начинается от 3 500 000 рублей.
В Истринском районе также возводится ЖК «Павловский квартал» – 29 трехэтажных монолитно-кирпичных корпусов на территории 17 га. Инфраструктура была построена еще до старта проекта – рядом располагается крупнейший ТРК «Павлово Подворье» и Павловская гимназия, которая считается одной из лучших школ в Подмосковье. Жилой комплекс полностью строится из кирпича, что большая редкость (сегодня в области всего 2% таких новостроек). Минимальная цена квартиры – 3,3 млн рублей.
ЖК «Западное Кунцево» расположен всего в 2-х км от МКАД на западе области и территориально относится к Одинцовскому району. Проект полностью готов, частично уже заселен, поэтому не нужно ждать, пока квартира будет построена, делать ремонт и заселяться можно сразу после получения ключей. Еще одно преимущество готового ЖК в том, что качество проекта можно оценить лично, а не ориентироваться исключительно на визуализацию на сайтах и в буклетах. Цены начинаются от 4 200 000 рублей, при этом в комплексе можно приобрести в том числе и квартиру с отделкой.
Дата публикации 15 октября 2015
