Самый большой страх покупателей новостроек – вложить все свои сбережения в квартиру, а в результате остаться и без денег, и без недвижимости. Переход на проектное финансирование должен был защитить тех, кто приобретает жилье на первичном рынке, а также полностью решить проблему обманутых дольщиков – произошло ли это на самом деле, расскажет Новострой-М.
Кого защищает закон
Покупатели недвижимости защищены законодательно. Их отношения с застройщиками регулирует Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Однако в нем нет понятия «обманутый дольщик». Несмотря на то, что таковых сегодня насчитывается порядка 121 тысячи человек, сам термин появился и набрал популярность только благодаря средствам массовой информации.
Как правило, «обманутыми» называют участников долевого строительства, в отношении которых застройщик не выполнил своих обязательств: не завершил строительство в указанные сроки или сделал это с большим опозданием, реализовал объект по схеме «двойных продаж», не обеспечил своих клиентов необходимой инфраструктурой, предусмотренной в проекте, и т.п. Но чаще всего речь идет, конечно, о первой категории граждан – тех, кто так и не получил долгожданную квартиру.
«Термин «обманутый дольщик» используется в случае нарушения застройщиком сроков передачи ключей на срок более 6 месяцев от даты в ДДУ, без подписания дополнительного соглашения»
Константин Тюленев, директор по продажам ГК «Инград»
Ранее в законе применялась формулировка «гражданин, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены». Но в настоящий момент Приказ Минстроя РФ от 12.08.2016 года № 560/пр, которым было введено это понятие, признан утратившим силу.
Поэтому более актуальным в юридическом аспекте является применяемое в ст. 23.1 214-ФЗ словосочетание «участник долевого строительства, приобретший помещение в проблемном объекте», разъясняет Денис Артемов, партнер юридической фирмы Via lege.
Согласно этой статье критериями проблемного объекта являются:
- нарушение сроков завершения строительства или обязанности по передаче объекта долевого строительства более чем на полгода;
- признание застройщика банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство.
При этом ДДУ, который заключался гражданином, обязательно должен быть зарегистрирован (а не просто подписан), иначе его права на помещение учитываться не будут.
Также еще недавно каждый субъект РФ вел свой реестр пострадавших граждан. Его формировали на основании приказа Министерства регионального развития № 403 от 20 сентября 2013 года. Всего установлено девять критериев, по которым проект можно было признать проблемным, а дольщиков – обманутыми.
Среди них: прекращение или приостановка строительства на срок более 9 месяцев; несоответствие дома требованиям технических регламентов и проектной декларации; прекращение у застройщика права владения или пользования земельным участком; ликвидация, банкротство или процедура ликвидации/банкротства в отношении застройщика и др., рассказывает Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс».
Теперь все эти реестры заменили на Единый реестр проблемных объектов. Сегодня в нем насчитывается 2,9 тыс. новостроек в 73 регионах общей площадью более 17 млн кв. м. В Москве таких домов 107, в Московской области – 745.
Чтобы дольщика официально признали «обманутым», его средства должны быть привлечены для строительства многоквартирных домов (или иных объектов недвижимости), включенных в единый реестр проблемных объектов, расположенных на территории субъекта Российской Федерации – такое определение дает 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве.
«Само понятие «обманутые дольщики» гораздо шире, чем это описано в законе, поскольку на практике могут применяться различные способы восстановления прав пострадавших граждан и дом может быть формально не включен в реестр. При этом по факту граждане являются пострадавшими. Во многих случаях органы власти даже сопротивляются включению домов в реестр проблемных объектов, так как это портит им статистику – увеличивается количество «обманутых дольщиков»
Артем Сидоров, адвокат коллегии «Правовая защита»
Проектное финансирование: панацея или нет?
Правительство РФ нацелено на то, чтобы в ближайшие годы полностью решить проблемы уже существующих обманутых дольщиков и больше не порождать новых. Для этого был разработан ряд мер. Одной из самых эффективных стал переход отрасли на проектное финансирование, начавшийся в июле 2019 года.
Тем не менее, на рынке все еще встречаются девелоперы, работающие по старой схеме. А до тех пор, пока есть организации, привлекающие деньги клиентов напрямую, существует риск стать обманутым дольщиком.
Впрочем, он объективно невысок, потому что рынок уже достаточно успешно перешел на работу по эскроу-счетам, когда застройщик не имеет доступа к средствам дольщиков до момента окончания проекта. Таким образом, потребитель защищен, а у застройщика есть гарантированный источник для завершения строительства независимо от степени кризиса.
«В рамках проектного финансирования один лишь факт появления обманутых дольщиков формирует дорожную карту по решению этого вопроса. Самый значительный вес в оказании помощи от государства имеет Фонд защиты прав дольщиков, использующий различные механизмы в зависимости от ситуации – например, выплату компенсаций или намерение о завершении строительства проблемного объекта»
Константин Тюленев, директор по продажам ГК «Инград»
Андрей Колочинский также считает, что при переходе на проектное финансирование риск возникновения «недостроев» сведен к минимуму: «Новый участник процесса в лице банка призван отслеживать целевое расходование денежных средств, что полностью исключает мошеннические схемы. Но в случае ухудшения экономической ситуации в стране и прекращения продаж застройщик все-таки может оказаться банкротом. Если это случится, то участники долевого строительства могут вернуть свои деньги, которые хранятся на эскроу-счетах».
Однако юристы полагают, что данные меры, несмотря на свою действенность, не являются панацеей и требуют доработок.
Например, инвестор (как правило – это банк) вкладывает деньги в какой-то определенный проект и полностью контролирует расходование средств. При этом земельный участок и строящееся здание находятся в залоге у банка.
И он, согласно ст. 342 ГК РФ, имеет преимущественное право на удовлетворение своих требований перед последующими залогодержателями. А таковыми считаются обычные граждане, если проектное финансирование является частичным (с привлечением как банковских средств, так и денежных средств граждан).
И при возникновении проблем со стройкой сначала будут удовлетворены финансовые требования банка, и уж потом дойдет очередь до всех остальных, разъясняет Денис Артемов. Кроме того, в случае банкротства застройщика или «затягивания» строительства, дольщик получит свои деньги обратно без учета роста цен на недвижимость, инфляции и т.п. На эту сумму спустя 2-2,5 года вряд ли удастся приобрести аналогичное по параметрам жилье.
Если же для покупки жилья оформлялся ипотечный кредит, то ситуация еще менее приятная: возвращаемые с эскроу деньги никак не решат вопрос выплаченных банку процентов.
Наконец, не исключено, что у самого банка могут появиться финансовые проблемы. В этом случае согласно ст. 13.2. ФЗ «О страховании вкладов в банках Российской Федерации» возмещение выплачивается в размере 100% суммы, находящейся на счете, но не более 10 млн рублей. Однако многие квартиры в центральных регионах РФ стоят дороже.
Если же гражданин захочет получить недвижимость, а не вернуть себе деньги, то ему придется «включаться» в Реестр участников долевого строительства и защищать свои права в рамках процедуры банкротства застройщика. В этом случае наличие или отсутствие эскроу-счета уже не имеет никакого значения.
«В рамках проектного финансирования риск стать обманутым дольщиком становится минимальным, поскольку денежные средства фактически замораживаются на эскроу-счетах в крупных банках. Даже в случае возникновения проблем со строительством гражданин сможет получить денежную компенсацию. В теории можно представить себе ситуацию, при которой проблемы возникнут и у застройщика, и у банка, но она маловероятна»
Артем Сидоров, адвокат коллегии «Правовая защита»
Что делать владельцам апартаментов
Владельцы апартаментов находятся в более уязвимом положении, нежели покупатели квартир. По сути, в законодательстве нет такого понятия, как «апартаменты». Граждане фактически заключают договор на приобретение нежилого помещения, и в случае возникновения проблем у застройщика не могут рассчитывать на механизмы приоритетной защиты своих прав, поясняет Артем Сидоров.
Получается, что строительство апартаментов находится юридически в «серой зоне». И эта коррупционная схема позволяет фактически строить под видом нежилых помещений жилье. Для покупателей во всех смыслах лучше заключать ДДУ на квартиры, а не на нежилые помещения-апартаменты.
Но если проект реализуется в соответствии с 214-ФЗ, то граждане оказываются защищены от двойных продаж, срыва сроков сдачи, и даже могут претендовать на выплату неустойки, говорит Андрей Колочинский. Однако, если речь идет о банкротстве застройщика, есть один нюанс.
Закон о банкротстве исключает из состава дольщиков покупателей нежилых помещений более 7 кв. м, в том числе апартаментов. Это значит, что в случае банкротства застройщика покупатели апартаментов могут лишь заявить денежное требование к застройщику-банкроту. Но вернуть деньги получится не всегда. Рассчитывать на то, что объект рано или поздно передадут собственнику, не приходится вовсе.
Как понять, что у застройщика проблемы
Пандемия продолжается, связанные с ней ограничения все еще действуют, общемировой кризис в самом разгаре. Неудивительно, что у некоторых игроков строительного рынка могут появиться проблемы.
Чтобы при покупке жилья в новостройке свести риски к минимуму, стоит обращать внимание на различные факторы. Так, Константин Тюленев считает, что в рамках проектного финансирования единственным показателем сложности с реализацией объекта являются скидки более 7-10%.
Если речь идет о дисконте 5-7%, то это обычные акции, без которых никак не обойтись в условиях конкуренции. А вот откровенный демпинг свидетельствует о недостатке средств у застройщика.
Андрей Колочинский рекомендует обязательно проверять основные документы и даты их действия (разрешение на строительство, права на земельный участок и т.д.). Просроченные документы должны стать плохим сигналом для покупателя. Кроме того, стоит обращать внимание на динамику работ на стройке. Если в течение нескольких месяцев картина не меняется, а на стройплощадке нет рабочих – значит, у компании есть проблемы, и вполне возможен срыв сроков строительства.
К тревожным звоночкам можно отнести отсутствие новой финансовой отчетности на сайте застройщика или в ЕИСЖС (бухгалтерские отчеты и отчеты аудиторов), из которых можно сделать выводы о финансовом состоянии застройщика, говорит Денис Артемов. Также насторожить должно нежелание банков аккредитовывать объект, так как перед этим они тщательно его оценивают на предмет юридических рисков.
Важно: по ОГРН или ИНН застройщика можно посмотреть публикации в интернет-версии газеты «Коммерсант», общем сайте арбитражных судов и в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (ЕФРСБ). В СМИ появятся публикации о банкротстве (а также возможной реорганизации застройщика), в арбитражном же суде появится ссылка на судебный процесс с пометкой «Б» (банкротство).
Если у покупателя возникли сомнения, то ему нужно посмотреть, есть ли просрочки по другим проектам застройщика, а также проанализировать базу данных арбитражных судов и судов общей юрисдикции, советует Артем Сидоров. Как много исков к застройщику от подрядчиков и иных контрагентов? Какие выносятся решения по делам? Также можно посмотреть базу Федеральной службы судебных приставов. Для получения полной картины можно почитать тематические страницы дольщиков в социальных сетях.
Как действовать покупателю, если он попал в трудную ситуацию
Сейчас активно используется механизм достройки проблемных объектов через передачу их в процедуре банкротства специальному Фонду защиты прав граждан-участников долевого строительства, комментирует Артем Сидоров.
Если возбуждена процедура банкротства застройщика, то нужно своевременно подать заявление о включении требований о передаче жилого помещения (или о выплате денежных средств) в реестре требований участников строительства. На это отводится 3 месяца с момента опубликования сведений о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства.
Права юридических лиц-участников строительства с помощью данного механизма не защищаются – только права граждан. Юридические лица вправе включить свои «запросы» только в реестр требований застройщика-банкрота, что в подавляющем числе случаев не позволяет получить какой-либо компенсации.
При взаимодействии с Фондом защиты прав граждан-участников долевого строительства важно отследить появление проблемного объекта в ЕИСЖС (Единая информационная система жилищного строительства), рассказывает Денис Артемов. При наличии оснований для получения компенсации надо подать соответствующее заявление в Фонд защиты прав дольщиков.
Не исключена ситуация, когда проблемный объект в ЕРПО (Единый реестр проблемных объектов) не появляется. Тогда нужно обращаться с запросом к органам власти субъекта РФ о признании его таковым. Сложности проблемного объекта обычно разрастаются как снежный ком, поэтому во избежание пропуска сроков или неправильных действий имеет смысл привлечь к проблеме профессионального юриста.
«В целом механизм защиты прав дольщиков сейчас функционирует намного лучше, чем раньше. Появились ясные и конкретные алгоритмы решения этой проблемы, причем – что немаловажно – выделены финансовые средства за счет обязательных отчислений застройщиков (компенсационный фонд). Тем не менее, несмотря на это, общее количество строек растет, и какой-то процент из них становится проблемным. Большое влияние здесь оказала и пандемия с ее карантинами и запретами. Мораторий на банкротства и штрафы за срыв сроков строительства, введенный для поддержки бизнеса в пандемию, вызвал новую волну обманутых дольщиков»
Денис Артемов, партнер юридической фирмы Via lege
Дата публикации 09 июня 2021
