Ослабление рубля и запуск программы льготной ипотеки увеличили число инвесторов на первичном рынке во много раз. И сейчас, пока остается возможность оформить дешевую ипотеку на покупку жилья, а национальная валюта по-прежнему нестабильна, все больше граждан решаются на покупку инвестиционных квартир – чтобы сохранить средства или заработать. О том, куда эффективнее всего вкладывать деньги сегодня, специально для Новострой-М рассказал Феликс Блинов, генеральный директор Инвестиционной группы «РВМ Капитал», председатель Комитета по инвестициям РГУД.
Традиционно недвижимость всегда была и остается привлекательным объектом для инвестиций. Обусловлено это в первую очередь определенной защищенностью капитала. Ведь для каждого инвестора крайне важно не потерять вложенные средства. Инвестор, скорее, готов согласиться на меньшую доходность, чем на риск утраты капитала. На эту потребность инвестора – в сохранении средств и получении доходов – и ориентирована недвижимость как объект для инвестиций.
Как правильно выбрать объект для инвестирования? В первую очередь, как бы банально это ни звучало, нужно смотреть на локацию. Это аксиома рынка недвижимости.
Какой объект мы бы ни рассматривали – офисы, стрит-ритейл, жилье – самое главное, на что нужно обратить внимание – это локация (расположение, транспортная доступность, инфраструктура района). Именно эти факторы являются определяющими для принятия решения – инвестировать или нет.
Иногда выбор стоит между двумя достаточно похожими объектами, но при этом один расположен ближе к метро и инфраструктуре, и это сразу определяет качество инвестиций, доходность и ликвидность этого объекта.
Если же рассматривать рынок недвижимости «в моменте» и говорить о том, куда стоит инвестировать сейчас, я бы обозначил следующие тренды.
Безусловно, интерес для инвесторов представляли спекулятивные сделки на рынке жилой недвижимости. Раньше этот рынок жил в рамках ДДУ, который был хорошим инструментом для инвестирования: приобретая квартиру на начальной стадии строительства, с дисконтом от застройщика, инвестор мог выйти из проекта на более высокой стадии его готовности с хорошим плюсом в цене.
Сейчас за счет введения в этот механизм нового элемента в виде эскроу-счетов этот рынок трансформировался, и сегодня девелоперам нет смысла продавать квартиры с дисконтом на ранней стадии строительства, потому что средства в моменте они все равно не получают. Поэтому этот инструмент в той классической интерпретации перестал работать.
Однако по-прежнему можно приобрести квартиру на стадии котлована, дождаться введения объекта в эксплуатацию и реализовать этот актив, получив доходность из-за роста стоимости недвижимости во времени. Такие инвестиционные проекты есть, но именно здесь крайне важно обращать внимание на качество и концепцию проекта. Потому что разные по качественным характеристикам проекты демонстрируют совершенно разный рост капитализации.
Какие-то объекты к моменту ввода не обеспечат желаемого прироста. Другие – за счет продуманной концепции, современных планировочных и архитектурных решений, наоборот, могут показать существенный рост цены. Поэтому очень важно осознанно подходить к выбору такого объекта для инвестиций.
Здесь важно заметить, что я сейчас говорю про рынок жилой недвижимости Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Сочи. Это те регионы, в которых жилье сегодня обладает высокой инвестиционной привлекательностью.
Например, в Сочи мы наблюдаем просто бум спроса на жилую недвижимость, и застройщики даже ставят ограничения на количество приобретаемых в одни руки инвестиционных квартир. Рынок в Сочи перегрет, при этом все ждут еще большего поднятия цен. Но как любой бум, этот тоже закончится и закончится неожиданно.
Отчасти и государство внесло свою лепту в сложившуюся ситуацию. Решение проблемы с дольщиками привело к падению объемов ввода жилья, т.е. ограничению предложения. На конец 2020 года 60 из 80 регионов России демонстрировали отрицательную динамику по вводу жилья, в 40 городах с населением более 100 тыс. человек новое жилье практически не строилось. При ограниченном предложении спрос поддержали льготной ипотекой. Но выиграли от этого девелоперы, которые в итоге подняли цены.
Получается, что бенефициарами мер государственной поддержки стали крупные девелоперы в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Сочи. Понимая причины подобной ситуации, можно прогнозировать ее изменение только вместе со снижением объемов льготной ипотеки.
Поэтому если в прошлом году инвестор однозначно бы выиграл при инвестировании в жилую недвижимость, так как только за год рост стоимости жилья составил не менее 20%, то в этом году инвестировать имеет смысл только в объекты, которые точно покажут капитализацию. И я не устану повторять, что в такой ситуации всегда лучше инвестировать с профессионалами рынка.
Самостоятельно всегда сложнее найти объективную информацию о проекте, статистику за период, сравнительную доходность и прочее. Маркетинговая информация, которую предоставляет сам продавец, далеко не всегда объективна. Поэтому у профессиональных инвесторов возможностей найти подходящий объект для инвестирования больше.
Еще один сегмент рынка, который сегодня может быть интересен частным инвесторам с ограниченным чеком, это стрит-ритейл. Идеальный вариант здесь – это небольшой магазин с качественным арендатором (например, сеть магазинов «Пятерочка» или «Перекресток») на долгосрочном договоре аренды. Но здесь локация такого объекта первична, а наличие арендатора с раскрученным брендом – не панацея. Например, при плохой проходимости арендатор может съехать. Поэтому всегда нужно просчитывать «план Б», прежде чем инвестировать в такие объекты.
И, наконец, фонды для частных инвесторов, которые сейчас активно появляются на рынке недвижимости. В частности, мы сейчас запускаем несколько таких фондов. В одном среди активов будет сеть популярных фитнес-клубов, которые успешно прошли пандемию и эффективны уже на протяжении 20 лет.
Еще один фонд, в который мы хотим пригласить частных инвесторов, это рентный офисный фонд с крупными, финансово-устойчивыми арендаторами. В третьем фонде активами будет выступать сеть популярных продовольственных магазинов.
Ключевое преимущество таких инвестиционных фондов в том, что они позволяют инвесторам заходить в крупные объекты недвижимости на небольшом чеке. Приобретая пай в таком фонде, инвестор может вложиться, например, в бизнес-центр класса А, и получать неплохую доходность. Ключевое здесь – грамотно подойти к выбору фонда и управляющей компании.
В какие объекты инвестировать не стоит. На рынке сейчас масса предложений по покупке в мелкую нарезку площадей в торговых центрах для последующей сдачи в аренду. Такой вариант – путь в никуда! Мы видим массу разочарованных инвесторов, которые купили такой «кусочек» в торговом центре, где после выхода из проекта девелопера «куча» собственников этих маленьких площадей не могут договориться между собой о менеджменте объектов и выстроить нормальную концепцию для привлечения клиентов. В результате вместо доходного объекта для инвестиций получилось гетто.
Аналогичным образом я бы не советовал инвестировать в небольшие помещения в бизнес-центрах, потому что возникает такая же проблема с большим количеством собственников, которые не могут договориться между собой.
Если у вас хватает капитала только для инвестирования в небольшой «кусочек», лучше приобрести пай в инвестиционном фонде, где управление инвестицией осуществляет профессиональная управляющая компания, а управление объектом – высококвалифицированная с точки зрения property management УК.
Читайте также
Рейтинг самых прибыльных ЖК: 10 новостроек Москвы, сильнее всего подорожавших за 2020 год
«Квартира в новостройке – наиболее выгодное вложение средств по сравнению с тем же депозитом. Это совсем другой рост прибыльности»
Автор: Феликс Блинов специально для Новострой-М
Дата публикации 22 апреля 2021
