Предубеждение покупателей против апартаментов постепенно отходит в прошлое. В особенности, если жилье находится в удачной локации – хорошая транспортная доступность или, например, вид на воду – эти факторы определенно добавляют очков жилому комплексу. От чего зависит выбор покупателя сегодня, что происходит с ценами на жилье и каковы прогнозы на следующий год, об этом специально для Новострой-М рассказала Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк».
Какие тренды на рынке новостроек Москвы вы бы выделили сегодня?
Главный тренд первичного рынка сегодня – это рост стоимости при одновременной активизации спроса. Покупатели в 2019 году разделились на два «лагеря».
Одни, опасаясь повышения цен, поспешили заключить сделку до 1 июля и вступления в силу поправок в 214-ФЗ. Другие, наоборот, взяли паузу, мониторя рынок, рассчитывая на снижение стоимости из-за высокой конкуренции. Однако ожидания не оправдались.
Наблюдая, как объем предложения продолжает вымываться, а цены – уверенно расти, клиенты из второй условной группы активизировались. Поэтому рынок сегодня очень живой, чему дополнительно способствует доступная ипотека.
Расскажите о вашем проекте. Как возникла идея создать смешанный проект, в рамках которого есть и панельные, и монолитные корпуса, а также апартаменты и квартиры?
«Ривер Парк» – это мультиформатный городской квартал, в состав которого входит уже готовая первая фаза строительства комфорт-класса, где представлены панельные и монолитные дома, как с квартирами, так и с апартаментами.
Сегодня ведется строительство второй фазы бизнес-класса, где доступны только монолитные дома с квартирами и апартаментами. Одна из особенностей нашего проекта – это собственная полуторакилометровая пешеходная набережная, первый участок которой открылся в прошлом году.
Такая мультиформатность помогает охватить максимальное количество клиентов с разными бюджетами и требованиями к жилью. Так, диапазон стоимостей в комплексе варьируется сегодня от 4,7 млн до 31,4 млн рублей. Одним нужны компактные бюджетные апартаменты, другим – квартиры с персональными террасами и бокс для яхты.
Благодаря сочетанию форматов, мы можем предложить подходящий вариант и тем, и другим. Конкуренция на рынке рекордная. Поэтому, чем больше вариантов в проекте, тем он жизнеспособнее.
Что покупают лучше: классические квартиры или апартаменты? Есть ли еще у покупателей предубеждение против апартаментов? В чем различия покупателей этих сегментов?
Стоимость коммунальных услуг для квартир и апартаментов сопоставима. Разница в налогах тоже незначительна, поскольку кадастровая стоимость апартаментов, от которой и рассчитывается налог на имущество, ниже, чем для квартир. Это нивелирует повышенную налоговую ставку для апартаментов.
Последние выбирают, во-первых, несемейные клиенты, которым не нужна постоянная регистрация. Оформление «прописки» требуется обычно при наличии детей, чтобы получить место в детском саду или школе.
Во-вторых, апартаменты часто покупают для детей или родителей. У нас было немало примеров, когда в городской квартал переезжали сразу несколькими поколениями. Выбор апартаментов – это возможность сэкономить несколько сотен тысяч рублей на «пакетной сделке».
Какая разница в цене между классическими квартирами и апартаментами?
Разница в стоимости апартаментов и квартир составляет сегодня порядка 15%. Например, во второй фазе городского квартала «Ривер Парк» квартира площадью 60,4 кв. м стоит 13,3 млн рублей со сроком сдачи в 1 кв. 2021 года.
Апартамент площадью 60 кв. м на аналогичном этаже в корпусе, сдающемся на квартал позже, стоит уже 11,68 млн рублей. Разница – 14%.
Насколько важен вид на воду?
Многие годы жизнь на первой линии Москвы-реки была прерогативой самых обеспеченных жителей столицы. И это при том, что общая протяженность береговой линии в городе достигает почти 200 километров.
По большей части она занята промзонами, и только в последние пять лет на рынок стали выходить доступные проекты у воды, которые пользуются высоким спросом. К примеру, городской квартал «Ривер Парк» вышел в продажу в августе 2014 года. За это время мы продали более 3 тысяч квартир и апартаментов общей площадью более 175 тыс. кв. м.
Близость к воде, безусловно, делает жилой проект более интересным для покупателей, поскольку улучшает видовые характеристики квартир, повышает экологическую привлекательность жилья и обогащает инфраструктуру комплекса. Именно за это проекты у воды ценят большинство клиентов. Более того, за вид на реку покупатели готовы доплатить 5-10% к средней стоимости «квадрата».
Есть ли сегодня у покупателей предубеждения против панельного жилья? Или люди уже понимают, что панель советского периода и современная – это две разные панели?
Стереотипы о панельных домах остались в прошлом. Более того, не каждый клиент может отличить современный панельный дом от монолитного. Девелоперы используют долговечные вентилируемые фасады на отдельном каркасе с двумя слоями утеплителя, благодаря которым можно реализовать практически любую архитектурную идею.
К примеру, в «Ривер Парке» применялись облицовочные панели Сembrit с минеральным утеплителем. Кроме того, современные панельные дома, в частности, серии «ЕвроПа», не имеют межпанельных швов. И это позволяет существенно улучшить тепло- и звукоизоляционные качества. Поэтому сравнивать панельные дома старых и новых серий нет смысла. Это разные типы жилья по уровню комфорта.
Есть ли разница в цене между монолитными и панельными корпусами? Комплектация квартир (то, с чем покупатели получат жилье) одна и та же или отличается?
Да, «комплектация» квартир в панельных и монолитных домах различается. В первом случае покупатели получают объект с готовыми перегородками, полностью проведенными коммуникациями и инженерией.
Панельные дома собираются по типу «конструктора», когда блоки привозятся готовыми с завода. Поэтому покупателям уже не приходится, к примеру, делать заливку пола, да и в принципе все отделочные работы сводятся к минимуму.
В монолитном же доме коммуникации проведены до щитка, разводку приходится делать самостоятельно, как и возводить межкомнатные перегородки. То есть ремонт занимает гораздо больше времени и сил.
Поэтому во второй фазе проекта мы предложили в монолитных домах квартиры как с готовой отделкой, так и без. Не всем нравятся планировки в панельных домах, но при этом далеко не каждый клиент готов тратить время и деньги на ремонт в монолитном корпусе.
Что сегодня интересует покупателей, кроме цены? Какие предпочтения и запросы в приоритете? Долго ли принимается решение о покупке?
Цена сегодня не становится определяющим фактором покупки. Благодаря доступной ипотеке клиенты готовы заплатить больше даже на несколько миллионов рублей, чтобы жить в качественном современном проекте.
Большое внимание сегодня уделяется общественным пространствам. Выбирая проект, клиент фактически определяет свой образ жизни на следующие годы. В моде активный и здоровый образ жизни. Поэтому покупатели обращают внимание на наличие спортивных площадок и тренажеров, прогулочных зон, беговых- и велодорожек. Повышенное внимание уделяется безопасности и закрытому доступу на территорию. Особенно это актуально для жителей с детьми.
Если в проекте все устраивает, то в среднем решение принимается за месяц. Обычно этого времени хватает на то, чтобы посетить еще 2-3 проекта, сравнить и проанализировать варианты.
В прошлом году покупатель мог взять паузу «подумать» даже на полгода, поскольку цены увеличивались не столь быстро. Теперь же планомерный рост стоимости стимулирует принятие решения о сделке.
Что будет с ценами на новостройки в «старой» Москве? Ждать ли повышения или из-за нерастущих доходов населения застройщики не будут их повышать?
Не все зависит только от желания застройщика. На ценообразование сегодня влияют в первую очередь возросшие издержки, связанные с переходом на новую схему финансирования и включением в стоимость квадратного метра переплаты по банковскому кредиту на строительство.
Более того, цена жилья в новых проектах с эскроу-счетами в некоторых случаях уже сопоставима с бюджетом покупки квартир в проектах на средней стадии готовности. Поэтому средняя стоимость «квадрата» будет увеличиваться ежемесячно в пределах 0,5-1%. Например, в «Ривер Парке» с начала 2019 года средняя цена «квадрата» выросла на 8%.
Ипотека снова пошла вниз. Какова доля ипотечных сделок в вашем проекте? Растет ли доля сделок в рамках детской («семейной») ипотеки?
В сегменте новостроек наблюдается обратно пропорциональная зависимость: чем ниже ставка по ипотеке, тем выше доля кредитных сделок. Например, в нашем проекте в среднем по году доля ипотеки составляет 45%, однако в сентябре, после очередного снижения ставок, показатель достиг 55%.
Причем «семейная ипотека» несмотря на то, что проект семейный, занимает меньше 5%. Судите сами: в 2019 году (с января по август) было выдано всего 13,5 тыс. «семейных ипотек» (без учета рефинансирования). Тогда как всего в России ежегодно выдается порядка 1,5 млн ипотек. Именно такой показатель был зафиксирован в прошлом году.
«Семейная ипотека» действует меньше двух лет. Пока на рынке мало покупателей, в семьях которых родился второй и/или следующий ребенок, чтобы программа кредитования значительно повлияла на ситуацию в целом.
Каким вам видится завершение года на рынке новостроек Москвы? Обострится ли конкуренция среди застройщиков, просядет ли спрос (из-за нерастущих доходов) или дешевеющая ипотека, напротив, подстегнет его?
Я думаю, что снижение ипотечной ставки подстегнет спрос на рынке недвижимости, что нивелирует рост цен, связанный с переходом все большего количества застройщиков на работу с эскроу-счетами. В 2020 году тенденция продолжится.
Цены будут расти, спрос останется примерно на таком же уровне. А вот в 2021 году мы сможем, полагаю, в полной мере ощутить последствия поправок в 214-ФЗ, когда проекты с полученной разрешительной документацией окажутся на завершающей стадии готовности, а количество новых объектов сократится из-за консолидации бизнеса. Предложение на рынке снизится, что позволит девелоперам и дальше наращивать стоимость.
Читайте также
Апартаменты комфорт- и бизнес-класса в Москве: их стало меньше, цены выросли
Днем с огнем: найти новостройку дешевле 7 млн рублей в «старой» Москве стало намного сложнее
Дата публикации 09 ноября 2019
