В 2017 году будет подготовлен проект планировки новой линии метрополитена - Рублево-Архангельской. Ветка протянется от станции «Шелепиха» Третьего пересадочного контура, которая будет введена в эксплуатацию в рамках первого участка ТПК уже в этом году и будет включать семь станций: «Шелепиха», «Улица Народного ополчения», «Живописная», «Строгино», «Троице-Лыково», «Рублево-Архангельское» и «Ильинская». Рублево-Архангельская линия метро (РАЛ) свяжет Пресненский район Москвы с районом Кунцево и зайдет на территорию Красногорска. Novostroy-M.ru выяснил, какие новостройки расположены в зоне влияния новой ветки и как строительство метро может сказаться на ценах на недвижимость в этом районе.
Необходимость строительства новой линии метро связана с планами по застройке Рублево-Архангельского, где планируется возвести более 4 млн кв. метров недвижимости, из которых 2,6 млн кв. метров придется на жилье. Заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин сообщил, что решение о строительстве этой линии метро может быть принято после 2020 года, однако возможность строительства новой ветки уже предусмотрена в генплане.
Фото проекта взято с сайта «Мосметрострой».
Какие новостройки попадут в зону влияния новых станций?
В радиусе 1,5-2 км от предполагаемой ветки сегодня реализуется порядка 20 проектов. В пределах МКАД они сосредоточены на участке от «Шелепихи» до района Щукино, где постепенно осваиваются промзоны в районе Шелепихинского моста, 3-й Магистральной улицы и Карамышевской набережной. Здесь возводятся ЖК «Сердце столицы» и «Центр Сити».
Особое значение приобретет строительство Рублево-Архангельской ветки для района Хорошево-Мневники и Щукино (ЖК «Хорошевский», «Родной город. Октябрьское поле», «Дом Серебряный бор»), рассказывает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». Сейчас они сильно удалены от МЦК и проходящей севернее Таганско-Краснопресненской ветки, что затрудняет транспортную доступность этих локаций. Открытие метро, скорее всего, не приведет к повышению цен в них, но может привлечь дополнительный интерес к данным проектам со стороны покупателей.
По данным Дениса Крючкова, коммерческого директора АН «РЯДОМ», в зоне влияния новых станций находятся следующие новостройки:
Изменит ли запуск новой ветки метро девелоперскую карту города?
Безусловно, запуск новой линии метрополитена повлияет на планы девелоперов относительно площадок, попадающих в зону доступности новых станций, считает Мария Литинецкая. Особенно это актуально для направления предполагаемой Рублево-Архангельской ветки. Она пройдет через северо-западные районы, которые давно пользуются популярностью у застройщиков благодаря неплохой экологической обстановке и транспортной доступности. Вырастет интерес и к территориям за МКАД, прежде всего к Архангельскому и Ильинскому направлениям. Эта ветка необходима для Архангельского, где планируется построить порядка 2,6 млн кв. метров жилья.
Другой точки зрения придерживается Денис Крючков: «В текущих реалиях ситуация сильно не поменяется. Большая часть площадок уже в процессе застройки. Скорее, стоит говорить об изменении интереса к Красногорскому району, учитывая ситуацию с транспортной доступностью».
Как отразится строительство метро на рынке недвижимости и ценах?
Сейчас ведется предпроектная разработка технической документации для новой ветки. Это значит, что сам маршрут, а также расположение станций еще могут измениться. В связи с этим застройщики, которые уже работают на площадках недалеко от предполагаемой ветки, пока не пойдут на прямое повышение цен, считает Мария Литинецкая. Поскольку конкретные даты открытия станций неизвестны (строительство начнется после 2020 года), девелоперы не будут использовать анонсирование новой ветки даже в рекламных целях. Как правило, повышение цен происходит примерно за 1-1,5 года до открытия станции метро, поэтому о ценовом влиянии говорить пока рано.
Что касается долгосрочных перспектив, то появление Рублево-Архангельской ветки будет способствовать росту цен. Прежде всего это отразится на жилых комплексах, запланированных за МКАД, считает Мария Литинецкая. Здесь можно ожидать увеличения расценок примерно на 10%. На участке, пролегающем в пределах кольцевой автодороги, возводятся в основном ЖК бизнес-класса, для которых влияние метро минимально.
«Скорее, новая ветка привлечет сюда проекты класса комфорт-плюс (с «ценником» порядка 160-200 тыс. рублей за кв. м), которые потеснят господствующий здесь бизнес-класс»
Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»
Проект этой ветки не затрагивает Красногорск, который крайне нуждается хотя бы в одном дополнительном маршруте. Поэтому недвижимость там не подорожает, считает Ирина Бербенева, руководитель офиса «В Крылатском» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». Если говорить именно о районе Рублево-Архангельское, то возможен рост цен на вторичном рынке, в некоторых случаях на 5-7%. В любом случае, наличие станции метро рядом с домом или в нормальной доступности (не три часа на поезде) является мощным привлекающим фактором для покупателя. Так что недвижимость рядом с будущими станциями станет более интересной для покупки.
Кирилл Кузьмин, директор по развитию Prisma Group, считает, что строительство новой ветки отразится на рынке недвижимости в области: покупатели Подмосковья всегда оценивают такой параметр, как «сколько минут добираться от станции метро до дома». Естественно, в различных районах этот параметр отличается, и маркетологи обязаны учитывать данный фактор при ценообразовании. Исходя из практики, спикер оценивает, что каждые 15 минут удаленности от ближайшей станции метро стоят для покупателя 5-6 000 руб. за кв. м. Поэтому вывод напрашивается сам собой: и новостройки, и «вторичка» подорожают. Чем ближе будет окончание строительства ветки, тем более это будет заметно.
Если брать историю наблюдений, еще два-три года назад стоимость квартиры у строящейся линии метро могла вырасти на 15-20 тыс. рублей за метр. Сейчас аппетиты скромнее, и рост составит не более 5-7 тыс. руб. за кв. метр, прогнозирует Кирилл Кузьмин. Но отразится это лишь на домах эконом- и комфорт-класса. Покупатели этого сегмента особенно чувствительны к фактору транспортной доступности, потому что вынуждены каждый день добираться до работы, по большей части в Москву. И эти минуты до метро для них достаточно важны.
«Ранее при появлении информации о станции метро в планах цена могла вырасти до 25%. В текущих реалиях цена в новостройках точно вырастет, но не более чем на 10%»
Денис Крючков, коммерческий директор АН «РЯДОМ»
Локация за МКАД не так густо населена, как другие. Здесь не такая плотная застройка, как, например, на юге – Бутово, или на востоке - Балашиха, рассказывает Кирилл Кузьмин. И здесь есть жилые комплексы эконом-класса, в которых цена, скорее всего, изменится. Например, ЖК «Ильинские луга»: раньше путь от новостройки до метро составлял 30-40 минут, а теперь будет 5-10 минут, если заявленные планы реализуются в том виде, в котором задуманы. Изменения могут затронуть и южную часть Красногорского района: между ж/д, разделяющей Красногорск, и ж/д рижской ветки и Новорижским шоссе. Там расположены ЖК Red Hills и ЖК «Южный» – они должны вырасти в цене уже после новости об утвержденном проекте. До конца года стоимость кв. метра в ЖК «Южный» точно будет повышена.
Безусловно, появление новой ветки метро повлияет на транспортную доступность проектов в Красногорском районе, считает Яна Максимова, директор по информационной политике и PR Urban Group. Так, если говорить о комплексах Urban Group, удобнее добираться до работы и дома станет жителям ЖК «Опалиха О3» и «Лесобережный», особенно если у станций будут построены перехватывающие парковки. По мнению эксперта, открытие новой ветки метро повлияет на цены в близлежащих новостройках, а стоимость квадратного метра с открытием поблизости станции метро может вырасти на 10-20%.
Что построят в районе новой линии метро?
В будущем наиболее важные изменения произойдут на территориях за пределами МКАД, считает Мария Литинецкая. Прежде всего повысится привлекательность Архангельского. В этой локации уже сейчас идет строительство новых проектов. Крупнейший из них – «Рублево-Архангельское», изначально предполагавший строительство почти 1 млн кв. м. жилья. Он задумывался как «город миллионеров», но с началом кризиса от данной концепции отказались. Сейчас разработка проекта возобновилась, и появление метро позволит построить здесь добротный жилой комплекс класса комфорт-плюс – этому поможет также отличная экология.
Дополнительный толчок к развитию получит Ильинское. Сейчас здесь реализуется крупный проект «Новорижские кварталы» площадью более 1,5 млн кв. метров, и этот район также привлечет внимание девелоперов.
В локации есть неосвоенные площадки, в том числе с разрешительной документацией, рассказывает Денис Крючков. Пока застройщики не спешат с их выводом на рынок. Но при открытии метро общий объем предложения в проектах на нулевой стадии может вырасти на 80-170 000 кв. метров.
Дата публикации 17 июля 2017
