Осенью на рынке новостроек наблюдается традиционный рост активности со стороны как покупателей, так и девелоперов и продавцов. Новый деловой сезон обещает быть гораздо более спокойным по сравнению с прошлым годом. Портал Novostroy-M.ru представляет прогноз цен на недвижимость осенью 2015 года, а также обзор событий, которые в значительной степени повлияют на ситуацию на рынке жилья.
Минувшее лето было непростым для рынка новостроек – к снижению спроса, характерному для данного периода времени, добавилось ослабление экономики, которое в свою очередь повлекло снижение реальных доходов населения. Покупать стали преимущественно те, кто действительно нуждается в изменении жилищных условий, остальные заняли выжидательную позицию. Инвестиционная привлекательность данного сектора экономики снизилась. И даже те, кто еще вчера сохранял деньги, вкладываясь в недвижимость, сегодня все чаше отдают предпочтение иностранной валюте. «Инвестиционных покупок сегодня почти нет: к нам обращаются, в основном, люди, которым нужна квартира, чтобы где-то жить или чтобы улучшить текущие условия проживания. Почти все инвесторы реализовали свои планы по вложению средств еще в 2014 году», – говорит Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп».
ЖК «Маяк»
Главные события лета, которые в перспективе окажут влияние на рынок новостроек Московского региона, это падение национальной валюты и инициатива правительства об изменении схемы долевого участия в строительстве. «Ослабление рубля приводит к снижению платежеспособного спроса, – поясняет генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева. – К тому же, использование иностранных строительных материалов (речь о бизнес-классе) приводит к увеличению себестоимости проекта».
Очередной резкий рост курсов валют оживил рынок, прежде всего, за счет потенциальных клиентов, имеющих валютные сбережения. Они переводят доллары и евро в рубли и вкладывают их в недвижимость. Однако ажиотажного спроса, который наблюдался в конце прошлого года из-за аналогичного валютного всплеска, не наблюдается. Все же большинство тех, кто хотел вложить свободные деньги в жилье, сделали это еще в конце 2014 года – первой половине 2015 года.
«Слабый рубль влияет на игроков рынка и, скорее всего, осенью мы это увидим еще более отчетливо. Настроение покупателей недвижимости ухудшается, что влечет за собой снижение спроса»
Вартан Погосян, TEKTA GROUP
Что касается возможных поправок в 214-ФЗ, то рано говорить о последствиях, поскольку какой-либо конкретики пока нет. Тем не менее, в случае, если застройщикам запретят продавать недостроенное жилье, рынок ждут большие перемены. Если реформа будет проведена в своем первоначальном радикальном ключе, участники и эксперты рынка прогнозируют существенное повышение цен на недвижимость в пределах 15-30%. При самом благоприятном сценарии, когда банки будут вовлечены в цепочку между застройщиком и покупателем, цены повысятся в пределах 5-10%.
Как утверждает Эмиль Захаряев, управляющий партнер Rezidental Group, большое влияние на рынок оказали финансовые проблемы холдинга «СУ-155» – крупнейшего девелопера, реализующего проекты по всей России. Это поставило под сомнение надежность компаний такого масштаба и снизило активность клиентов.
Однако были минувшим летом события, которые положительно сказались на продажах и рынке в целом. Например, снижение ключевой ставки ЦБ в начале августа. Естественно, крупные российские банки также отреагировали снижением ставок. С 17 августа Сбербанк понизил процентную ставку по всем ипотечным программам на 0,5 п.п. – до 11,4% годовых по ипотеке с господдержкой, в конце августа на такой же процент снизили ставки ВТБ24 и Банк Москвы. По некоторым проектам даже действует льготная ставка 8% благодаря тому, что часть процентов банку субсидируют сами застройщики.
Эксперты уверены, что с наступлением осени, безусловно, проявит себя так называемый отложенный спрос – покупатели возвращаются из отпусков, уже увеличилось количество сделок. На этом фоне растут и цены. «Как правило, если решение о повышение цен, как говорится, назрело по тому или иному проекту, то наиболее часто это происходит именно в осенне-весенний период – наиболее активные, с точки зрения спроса, времена года. Повышение цен, даже с учетом роста стадии строительной готовности, в периоды затишья на рынке бессмысленны», – считает Юрий Комиссаренко, директор департамента продаж ГК «МИЦ». Бывают и исключения, как например, массовое повышение цен на рынке новостроек в декабре 2014 – январе 2015 г. В этот традиционно спокойный период отмечался ажиотажный спрос на недвижимость, а также рост себестоимости строительства, на фоне которых цены по отдельным проектам выросли от 10 до 25%.
ЖК «Ривер Парк»
«Сейчас мы наблюдаем сезонное повышение цен от 2 до 5%. Однако в этом году на рынке действуют другие обстоятельства: фактических повышений цен по объектам зафиксировано немного. Цены продолжают плавно расти внутри проектов в соответствии с повышением стадии строительной готовности»
Денис Бобков, «ОПИН»
Действительно, самой очевидной причиной, почему стоимость квадратного метра в проектах постоянно повышается, является рост строительной готовности дома. При этом повышение цен зависит от политики застройщика – кто-то индексирует их ежемесячно, кто-то раз в квартал. «Чем ближе завершение строительства, тем интересней проект для покупателя. Например, в ЖК «Лефорт» очень высокие темпы строительства. Ежемесячное плавное повышение стоимости на текущий день с начала года составило не менее 10-15% в зависимости от стадии готовности конкретного корпуса», – поясняет Надежда Коркка, генеральный директор компании «Бон Тон».
В свою очередь заместитель генерального директора по аналитике и консалтингу компании «НДВ-Недвижимость» Елизавета Гудзь утверждает, что ценовая ситуация на первичном рынке недвижимости зависит не столько от сезона, сколько от состава и структуры предложения. Выход значительного числа корпусов на начальном этапе строительства способен снизить среднюю стоимость квадратного метра ровно так же, как и отсутствие нового предложения на фоне вымывания наиболее ликвидных квартир. «Цена зависит от стадии строительства, в нашей компании повышения происходят 2 раза в месяц, в зависимости от сезона», – добавила Елизавета. По данным «НДВ-Недвижимость, в текущем году средняя стоимость квадратного метра в августе относительно июля снизилась на 1,7%, что обусловлено вымыванием наиболее ликвидного предложения с высокой стоимостью. а также выходом новых корпусов по стартовым ценам.
В ЖК «Виноградный» уже произошло повышение стоимости сразу на 10%, в ЖК «Москва А101» и ЖК «Испанские кварталы» квадратный метр подорожал на 2 тыс. рублей, в «Городе на реке Тушино-2018» с 15 сентября цены вырастут в пределах 2 тыс. руб./кв. м, в ЖК «Маяк» также пройдет повышение цен на 3%, в ЖК «Котельнические высотки» во второй половине сентября повышения составит 1-3%.
Вартан Погосян, директор по маркетингу TEKTA GROUP, говорит, что на сегодняшний день стоимость квадратного метра и без того невелика, резервов для сохранения цен на нынешнем уровне у компаний практически нет. Стоимость строительства в стране растет, программа импортозамещения также не уменьшает издержки девелоперов, поэтому некоторые проекты при текущем уровне цен рискуют оказаться за чертой рентабельности.
Управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая поясняет, что ни о каком обязательном увеличении стоимости осенью речь не идет. Прямой корреляции между временем года и ценами на недвижимость не видят и в компании «Азбука Жилья». «Если квартиры по какой-то причине начинают раскупаться с опережением задуманных сроков, покупательская способность тормозится посредством повышения цены, и продажи приостанавливаются вплоть до следующего накопления спроса. С другой стороны, январь, май и август – традиционно самые спокойные месяцы на рынке, что связано с массовыми отпусками у граждан, поэтому уровень спроса в сентябре всегда вырастает естественным образом, но не настолько, чтобы напрямую повлиять на уровень цен», – рассказывет специалист отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» Александр Лобов.
ЖК «Виноградный»
Среди объектов, где цены остались на прежнем уровне: ЖК «Некрасовка», ЖК «Эко-Квадрат», ЖК «Новые Ватутинки», ЖК «LIFE-Ботанический сад», ЖК «Пироговская ривьера», ЖК «Ривер Парк». В основном это объекты массового сегмента, где девелоперы понимают, что сегодня платежеспособность населения в значительной мере снижена, а повышение стоимости, пусть даже в пределах 3-5%, может стать причиной отложить покупку до лучших времен. «Подобная ценовая политика чаще всего связана с тем, что проект уже достиг высокой стадии строительной готовности, поэтому нет хорошего стимула для роста цен. А в ситуации сокращения платежеспособного спроса некоторые девелоперы предпочитают «придерживать» цены, чтобы обеспечить стабильный поток покупателей и не «спугнуть» потенциальных клиентов», – подтвердил Алексей Оленев, заместитель директора департамента новостроек Est-a-Tet.
«В этом году осеннее повышение цен на первичном рынке либо уже прошло, либо на подходе, но рост, конечно, не такой высокий, как был в прошлые годы. Этой осенью можно говорить о выборочных повышениях на 0,5-1% в зависимости от проекта, его качественных характеристик»
Григорий Алтухов, ФСК «Лидер»
В целом ждать кардинальных перемен этой осенью не стоит даже в случае самых пессимистичных сценариев. События, произошедшие летом, безусловно, будут иметь последствия в силу инертности рынка недвижимости, но их можно считать незначительными. В частности, по данным Est-a-Tet, валютные колебания могут спровоцировать рост цен в ряде проектов, но, вероятнее всего, он не превысит 5-7%. Также осенью застройщики по мере роста стадии строительной готовности планируют повышение цен, которое, как правило, составляет примерно 2-5%.
В компании Rezidental Group предполагают, что рост цен будет в проектах с быстрыми темпами строительства, там, где корпуса находятся на разной стадии готовности и разница в цене становится инструментом управления выбором покупателей.
Аналитики компании «Азбука Жилья» считают, что сезонно продажи должны увеличиться на 10-15%. Если падение российской валюты остановится, мы увидим незначительный рост цен в пределах 5%. Если рубль продолжит обесценивание, то цены в рублях могут повыситься более чем на 15%.
В ГК «Лидер Групп» уверены, что цены будут корректироваться вниз в переоцененных жилых комплексах и в локациях, где есть избыток аналогичных по своим характеристикам проектов. В качественных ЖК можно ожидать повышения стоимости квадратного метра по мере роста стадии строительной готовности.
Не ждать снижения стоимости жилой недвижимости советуют специалисты «Метруим Групп». Закредитованные игроки пойдут на скидки, более финансово устойчивые (например, имеющие сильного финансового партнера) – нет. Сегодня даже крупные, но закредитованные игроки могут не выжить, мелкие – тем более. К тому же, по данному вопросу уже прозвучало официальное мнение властей. Первый вице-премьер правительства России Игорь Шувалов заявил, что в условиях дополнительной девальвации стоимость жилья в рублевом эквиваленте остается той же, что была и раньше, и сегодня оптимальное время для покупки.
В ФСК «Лидер» убеждены, что в отличие от предыдущих лет текущая осень даст минимальный рост цен. Как и на протяжении всего 2015 года он будет определяться интенсивностью работ на площадке и повышением строительной готовности. Вероятнее всего, что начало осени будет отмечено выборочным ростом цен по проектам, а в октябре-ноябре цены будут корректироваться в оглядке на дальнейшее развитие событий.
По словам Бориса Флексера, директора по маркетингу компании «БИГ Девелопмент», факторами, играющими на повышение цен этой осенью, являются:
- высокая волатильность курса рубля,
- девальвация рубля (особенно если она продолжится),
- снижение процентных ставок по ипотеке.
Факторами, сдерживающими рост цен на квартиры, будут:
- снижение реальных доходов населения,
- постоянно увеличивающееся предложение на рынке первичного жилья,
- в процессе оформления ипотечных кредитов – более жесткие требования к заемщикам со стороны банков.
Дата публикации 11 сентября 2015
