Жить в Москве – мечта многих россиян. А жить так, как показывают в кино – в прекрасном доме, купаясь в роскоши – особенно. Что представляют из себя элитные новостройки столицы сегодня, кто и в каких районах их возводит, сколько придется отдать за квартиру в таком жилом комплексе, рассказывает Новострой-М.
Предложение элитного жилья по Москве
В России принято выделять пять основных классов жилья:
- стандарт;
- комфорт;
- бизнес;
- премиум;
- элит.
Законодательно они нигде не прописаны, поэтому ни один из них не имеет четких, однозначных характеристик. Однако базовым документом для обозначения статуса жилого дома можно считать «Единую методику классифицирования жилых новостроек по потребительскому качеству (классу)», утвержденную в качестве стандарта Российской гильдией риелторов в 2012 году.
Класс новостройки каждый девелопер определяет самостоятельно, ориентируясь на различные критерии: местонахождение земельного участка, его близость к центру города, степень развитости инфраструктуры и ее качество, уникальные характеристики объекта. Это относится и к высокобюджетным жилым комплексам. Однако из-за того, что все критерии достаточно субъективны, данные экспертов несколько расходятся.
Так, по оценкам аналитиков Capital Group, на начало 2020 года на первичном рынке Москвы экспонируется около 230 тыс. кв. м элитных квартир и апартаментов. Их доля в общем объеме предложения достигает 11%. Стоимость одного кв. м в сегменте в среднем оценивается в 897,8 тыс. руб. Минимальная стоимость представленных в продаже лотов по итогам декабря составляет 35,6 млн руб., комментирует Оксана Дивеева, директор по продажам Capital Group.
По данным Святослава Куланина, начальника отдела оценки Sminex, на сегодняшний день на рынке элитного жилья в Москве представлено 57 проектов. Из них 35 квартирных жилых комплексов, 20 проектов с апартаментами и еще 2 проекта, включающих квартиры и апартаменты. Доля элитного жилья составляет 24% из всех представленных на рынке «старой» Москвы высококлассных проектов (элит-, премиум- и бизнес-класс). С учетом комфорт-класса доля элитных проектов составляет 16%.
Стоимость квадратного метра в экспонировании варьируется в зависимости от формата жилья:
- апартаменты: 0,43 – 2,43 млн руб.;
- апартаменты-пентхаусы: 1,14 – 3,15 млн руб.;
- квартиры: 0,44 – 4,18 млн руб.;
- квартиры-пентхаусы: от 0,9 млн руб. и выше.
Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE), сообщает, что по итогам 2020 года рынок элитных новостроек Москвы представлен 49 проектами. Продажи стартовали в шести жилых комплексах элитного класса, причем, два проекта реализуются закрыто. Объем экспозиции составляет порядка 1,4 тыс. лотов общей площадью 199,1 тыс. кв. м. Примечательно, что апартаментов примерно в два раза больше, чем квартир. Относительно IV квартала 2019 года количество лотов уменьшилось на 22,8%, а суммарный метраж – на 28%.
Средневзвешенная цена квадратного метра первичного жилья элитного класса в конце 2020 года составила 978,6 тыс. рублей. В сравнении с 2019 годом элитные новостройки подешевели на 0,5%, что обусловлено вымыванием из экспозиции наиболее ликвидных и дорогих лотов.
Самый бюджетный вариант находится в апарт-комплексе Neva Towers. Это студия площадью 39,7 кв. м, которую можно купить за 24,9 млн рублей. Дороже всего стоит пентхаус площадью 1080,4 кв. м, расположенный в проекте «Царев сад». Стоимость данного лота достигает 2,9 млрд рублей.
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой», полагает, что наиболее честными будут выглядеть цифры по старым границам Москвы, так как в Новой Москве и Подмосковье предложение очень обширное, но класса выше, чем «бизнес», там нет. Внутри МКАД по состоянию на 12 февраля 2021 года на первичном рынке жилья экспонируется 95 высокобюджетных проектов: 38 с апартаментами, 54 с квартирами, еще в трех – смешанный тип предложения.
Доля этих 95 проектов в общем объеме будет разной в зависимости от того, в каких единицах ее измерять. По корпусам она составляет 14%. По количеству лотов – только 6%, так как ЖК массового сегмента обычно многоквартирные, а премиальные – это чаще небольшие клубные дома. По площади лотов они занимают 10%: хоть квартир в проекте и немного, но они просторные.
Средний диапазон площадей в элит-классе – от 122 до 179 кв. м. Стоимость одного метра варьируется от 680 тыс. до 1,1 млн руб., причем для квартир средний показатель 871 тыс. руб., для апартаментов – 877 тыс. руб. Таким образом, средний бюджет покупки составляет от 92 до 186 млн руб.
Цена объекта зависит как от локации, так и от плотности предложения. Например, апартаменты в ММДЦ «Москва-Сити» будут при прочих равных доступнее, чем клубный дом на «золотой миле», из-за большей конкуренции внутри одного проекта. Есть и уникальные параметры, которые девелопер оценивает субъективно: например, апартаменты The Book от Capital Group располагаются в легендарном доме-книжке на Новом Арбате, и это уже пример фактически коллекционного жилья.
Спрос за 2020 год вырос, хоть и не так активно, как в других сегментах. Покупательские предпочтения смещены в сторону менее просторных лотов: только 20% сделок приходятся на квартиры и апартаменты площадью свыше 150 кв. м. Высокий спрос, особенно на более доступные варианты, привел к серьезному увеличению цены: за 12 месяцев средняя стоимость квадратного метра в структуре предложения увеличилась на 29%.
«Покупатели в высоком сегменте хорошо разбираются в трендах, в том числе архитектурных, и зачастую имеют опыт приобретения недвижимости и проживания за рубежом. Однако определяющим фактором для них по-прежнему остается общая картина восприятия объекта и то впечатление, которое он создает, вне зависимости от стиля и имени его архитектора. Важна эстетичность, оригинальность объекта, возможность подчеркнуть свой имидж и статус. При этом внимание обращают не только на внешнюю составляющую, но и внутреннюю – планировки, лобби, функционал, большие панорамные окна»
Андрей Соловьев, директор департамента городской недвижимости Knight Frank
Элитные локации и застройщики
Большая часть элитных жилых комплексов Москвы находится в Центральном административном округе: Арбат, Якиманка, Хамовники, Замоскворечье, Тверской, Пресненский, Таганский. Также существенная доля высокобюджетных проектов реализуется в Западном административном округе столицы.
Среди районов лидирует Пресненский – 38,6% предложения. Связано это с наличием множества промышленных зон, реновация которых позволила эффективно освоить эту отлично расположенную локацию, поясняет Анна Раджабова. Второе место занимают Хамовники (14,5%), третье – Якиманка (11,5%).
Границы расположения элитных новостроек постепенно расширяются, рассказывает Оксана Дивеева. Если еще пять лет назад более 70% высокобюджетных квартир и апартаментов продавалось внутри Садового кольца, то на конец 2020 года между Садовым и Третьим транспортным кольцом было представлено лишь порядка 40% от общего объема предложения на рынке элитного жилья.
Внутри Садового кольца предложение распространено довольно равномерно, локаций-аутсайдеров для роскошного жилья здесь точно нет. Тут находится 46 проектов высокобюджетного сегмента. Есть и «модные» районы – например, кварталы вокруг Патриарших прудов, теснящие Якиманку, которая почти всегда была в топе предпочтений. При этом ни Мещанским районом, ни Замоскворечьем девелоперы пренебрегать не станут. «Хамовники, Арбат, Пресненский, Дорогомилово – «вечные ценности» среди районов Москвы», – говорит Ирина Доброхотова.
Показатели миграции дорогого жилья за пределами Садового и Третьего транспортного кольца куда интереснее, отмечает спикер. Все проекты, за исключением пяти, расположены к юго-западу от центра. Единственный комплекс за МКАД, формально относящийся к премиум-классу, также находится на юго-западе – в Сколкове. Освоение же новых районов дорогим сегментом – очень интересный процесс, и именно сейчас. Премиальные жилые и апарт-комплексы успешно реализуются у станции метро «Алексеевская». В 2021 году готовится к выходу изысканный проект в районе Технопарк. Также девелоперы не упускают из поля зрения редкие участки в отдаленных, но уникальных по экологическим характеристикам районах – около Покровского-Стрешнева, Строгина, Серебряного Бора и т.д.
Имена корифеев рынка высокобюджетного жилья хорошо известны всем москвичам: Capital Group, MR Group, «Донстрой», «Галс», «Интеко», группа ВТБ имеют по нескольку премиальных проектов в портфеле. Многие претенциозные дома возводятся также «звездами одного хита» – девелоперами одного проекта, поэтому нет смысла их перечислять.
Новые имена хорошо дисциплинируют рынок, создавая конкуренцию для консерваторов качественным, современным продуктом, считает Ирина Доброхотова. Сильное влияние оказали сравнительно молодые компании: Vesper, Stone Hedge, Hutton Development. Также свои силы на премиальном рынке часто пробуют девелоперы, прежде не работавшие в этом сегменте. Например, Level Group – сейчас компания инвестирует 5 млрд руб. в два своих проекта на Саввинской набережной в Хамовниках.
Предпочтения покупателей премиального жилья
Некоторое время назад покупатели элитной недвижимости живо интересовались такими атрибутами роскошной жизни, как шубохранилища, оружейные, бильярдные, винные и сигарные комнаты. Сегодня ситуация в корне изменилась.
На рынке нет проектов, которые включали бы их в свою планировку: люди не готовы платить за квадратные метры, которые не будут активно эксплуатироваться. Вместо них девелоперы предлагают подобные помещения в качестве общедомовой инфраструктуры, которой может воспользоваться любой житель комплекса, рассказывает Святослав Куланин.
На первый план сейчас выходит функциональность: пандемия и самоизоляция скорректировали предпочтения покупателей. Они стали проводить больше времени дома, а значит, там должно быть комфортно учиться, работать и отдыхать. Акцент делается на открытые террасы, рабочие кабинеты, спортзалы, а не на прихоти и «изыски».
Потребности современных покупателей в достаточной мере может удовлетворить формат мезонетов – это двухуровневые квартиры с приватным садом и террасой. Здесь получится предусмотреть пространство для любого члена семьи: можно организовать зоны для работы и совместного отдыха, выделить место для занятий спортом и даже обустроить хаммам, рассказывает Оксана Дивеева.
«Во время пандемии покупатели несколько изменили свои запросы: повысились требования в вопросах приватности, безопасности и комфорта. Это актуально и для квартир, и для общих зон в проекте. Клиенты стали чаще отдавать предпочтение лотам, имеющим собственное открытое пространство, например, патио или балкон, а также обращать внимание на техническую составляющую. В частности, их волнует состояние инженерных систем»
Андрей Соловьев, директор департамента городской недвижимости Knight Frank
Крайне востребованными у покупателей элитного сегмента остаются паркинги – это непременный атрибут подобных жилых комплексов. Примечательно, что иногда машиноместа реализуются быстрее квартир. Это объясняется среди прочего тем, что в центре Москвы, где расположено большинство элитных домов, мало парковок, поясняет Анна Раджабова.
Разумеется, каждый квадратный метр покупатели «элитки» не считают, но за последние пять-десять лет в высокобюджетном сегменте действительно наблюдается определенная демократизация. Часть спроса оттянул на себя новый класс «бизнес плюс». Если такой проект находится в хорошей локации, то для состоятельных людей это прекрасная возможность жить достойно, но без излишеств.
Премиум таким образом остается выбором либо небожителей, либо товаром с «заградительной» ценой – настолько дорогим, чтобы составить портрет будущих соседей было совсем нетрудно, считает Ирина Доброхотова. При этом, если подобное жилье совсем не обладает индивидуальностью, продать его будет нелегко.
«Невероятный китч Москвы XXI века – собственная вилла или таунхаус в центре города. Несмотря на баснословную цену, спрос на них активен, но таких проектов за двадцать лет не набралось даже десятка. Есть и промежуточный вариант – квартиры и апартаменты с отдельным входом», – комментирует эксперт.
По мнению Анатолия Довганя, директора департамента мониторинга рынка и оценки Savills в России, средняя площадь лотов в сегменте «элит», скорее всего, уменьшится. Причем, уже в 2021 году на 23 кв. м. Таким образом, она составит порядка 111 кв. м. При этом нельзя утверждать, что просторные квартиры больше не интересны покупателям. Все зависит от их личных предпочтений. Так, например, нередко бывает, что клиенты приобретают сразу две квартиры и затем объединяют их в одну.
Свобода действий или готовое жилье?
По данным аналитиков Sminex, наибольший спрос в сегменте «элит» приходится сегодня на предложения свободной планировки без отделки (около 61% от реализованных лотов), так как покупатели высокобюджетной недвижимости имеют средства и время на реализацию авторских решений.
При этом один из ключевых трендов недавнего времени – приобретение жилых лотов с отделкой. И эта тенденция продолжится в будущем, уверен Андрей Соловьев. В 2020 году увеличилось количество сделок с объектами, готовыми к заселению и проживанию, – 62% всех лотов составили квартиры и апартаменты с отделкой. В предыдущем году их доля не превышала 35% от общего объема сделок, а в 2018 году – всего 24%.
В элитном классе сейчас также наблюдается увеличение количества квартир и апартаментов, которые отремонтированы и укомплектованы всем необходимым. Однако на этом рынке представлены все форматы отделки: без ремонта, с дизайнерским интерьером, с отделкой white box. И однозначно утверждать, что состоятельные покупатели отдают предпочтение одному из этих вариантов, нельзя, считает Анна Раджабова.
«Самый дефицитный продукт сейчас – это время. Всё большему числу обеспеченных людей попросту некогда заниматься отделкой в квартире – именно они разгоняют маховик спроса на премиальное жилье с полной обстановкой»
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой»
Перспективы рынка элитного жилья
Рынок элитного жилья продолжит расти, считает Оксана Дивеева. Сегодня он развивается весьма активно, и это отражается на качестве продукта: появляются новые интересные форматы, архитектурные проекты и концепции. Спрос на элитную недвижимость также растет. В этом плане очень показательными стали последние годы, когда девелоперы ограничено выводили новый объем предложения, что привело к крайне высоким темпам вымывания представленных в продаже проектов.
Однако перенасыщения рынка ждать не стоит. Чтобы строить по-настоящему качественные элитные проекты, нужно обладать высокими компетенциями, а игроков, которые могут возводить элитные проекты с должным уровнем качества, по-прежнему не так много.
«Рынок квартир и апартаментов элитного класса будет развиваться и расширяться. Речь идет, например, об изменении географии высокобюджетного жилищного строительства. Связано это с тем, что в центре Москвы нарастает дефицит пригодных для возведения таких проектов площадок. Элитные жилые комплексы уже строят за пределами третьего транспортного кольца столицы. Децентрализация – рациональный выход из сложившегося положения. И эта тенденция, скорее всего, продолжится»
Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE)
Также существует вероятность, что неопределенность из-за санкций и закрытые границы переориентируют спрос с зарубежной недвижимости на отечественную. Это значит, что у роскошного жилья в российской столице сохраняется хороший инвестпотенциал, считает Ирина Доброхотова. «Насыщенный рынок заставляет девелоперов разнообразить продукт настолько, чтобы находилось предложение практически под каждого клиента – там, где заканчивается бизнес-класс, начинается «бизнес плюс», плавно переходящий в «премиум». Такое «межклассовое» жилье тоже будет развиваться, стремительно заполняя свободные продуктовые ниши», – говорит эксперт.
Святослав Куланин сообщает, что в настоящее время уже анонсировано 27 элитных проектов, которые планируют вывести в продажу в ближайшие годы.
Также у международного агентства элитной недвижимости Savills есть данные, что первичный рынок данного сегмента может пополниться еще 16 проектами в основном в Хамовниках, Дорогомилово, Пресненском районе, Якиманке. В таком случае объем предложения станет больше на 3,5 тыс. лотов общей площадью 390 тыс. кв. м, а средневзвешенная стоимость увеличится на 31% и достигнет 1 млн руб. за «квадрат».
Повышение цен неизбежно. Это связано с двумя основными факторами: застройщики все больше переходят на работу по счетам эскроу, и в новом предложении предусматривают много клубных домов с большим объемом лотов с отделкой. Но это не должно сказаться на ликвидности проектов, так как девелоперы предлагают своим клиентам различные варианты оплаты – например, длительную рассрочку.
Читайте также
Покупатели побаиваются необычного жилья: спрос на квартиры с нестандартными планировками упал вдвое
Исчезающий вид: всего 30% новостроек «старой» Москвы имеют видовые квартиры
Автор: Евгения Рекшан
Дата публикации 17 февраля 2021
