Вчера стало известно, что по подсчетам аналитиков РАСК, с рынка недвижимости могут уйти примерно 200 застройщиков. В зоне риска – средние и мелкие компании, сегодня они активно распродают квартиры в новостройках, чтобы нарастить денежную массу к 1 июля. Сколько новых обманутых дольщиков могут оставить эти застройщики, которые одной ногой банкроты – большой вопрос.
В чем суть проблемы?
Как вы знаете, с 1 июля изменится схема покупки квартир в новостройках. Если сегодня вы идете в банк, кладете деньги на аккредитив (откуда они перетекают на так называемый спецсчет), регистрируете в Росреестре ДДУ, и только после этого деньги уходят застройщику, то с 1 июля ваши денежки будут еще сильнее защищены.
Будет так: вы выбираете квартиру в новостройке, идете в банк, который будет работать в партнерстве с застройщиком по конкретно выбранному ЖК. (Сегодня вы можете пойти в любой банк, а летом уже только в определенный, который будет работать с застройщиком в связке по проекту). С застройщиком подписываете все тот же ДДУ (да, он никуда не денется, долевка изменится, но не исчезнет).
НО! Банк консервирует ваши денежки у себя на эскроу-счете до того момента, пока застройщик не построит дом полностью – то есть деньги банк строителям переведет лишь тогда, когда застройщик сдаст ЖК в эксплуатацию, а вам выдадут ключи на руки.
Надежно? Да! Потому что, если застройщик не справился со стройкой – деньги банк вам возвращает до копеечки.
Новострой-М для вас нарисовал классную наглядную инфографику на эту тему. Сперва картинка про то, как покупают квартиры в новостройках сегодня.
А вот как будет с 1 июля 2019 года:
А рынку известны примеры, когда застройщик полностью дом построил, но на отделку подъездов денег уже не хватило – и все. Он банкрот из-за нехватки каких-то копеек, дом не могут ввести в эксплуатацию, вы не можете получить право собственности, заселиться, оформить налоговый вычет…короче, даже на почти финальной стадии строительства застройщик может сделать «ой, все», а дольщики будут разводить руками «ну, как же так – дом же подведен под крышу!»
А вот так. Поэтому теперь застройщик получит деньги дольщиков, когда не просто подведет дом под крышу, но и внутри полностью отделает, сдаст Госкомиссии и введет ЖК в эксплуатацию – то есть получит все бумаги об этом. А если не справится – банк переведет вам назад все, что вы заплатили нерадивому застройщику.
Да, тут есть нюанс: вопрос стоимости денег. 3 миллиона рублей год назад и сегодня – это разные три миллиона рублей. Может быть, цены скакнут, и через два-три года (когда банк вернет вам деньги) – вы уже не сможете купить именно ту квартиру, именно такого метража, на который рассчитывали.
Но все-таки, согласитесь, лучше получить свои кровно заработанные назад в полном объеме, чем не получить ничего, как не получили обманутые дольщики долгостроев, которые теперь митингуют, снимают ролики для привлечения внимания властей и пишут письма Путину. У нас даже есть истории таких дольщиков, почитайте: «Как я купил свежий воздух в ипотеку на 15 лет» — рассказ обманутого дольщика ЖК «Валь д'Эмероль».
«Хотели как лучше, а получилось, как всегда»
Словом квартира – дорогая покупка, а выбирать жилье грамотно и надежных застройщиков – умеют не многие. Вот чтобы избавить рынок от неграмотных инвесторов (то есть от обычных покупателей квартир в новостройках), а себя от бесконечных митингов – власти и решили закрутить гайки застройщикам. Поразмыслив, чиновники решили переложить функцию «инвестирую грамотно» на банкиров. Именно поэтому банки теперь будут хранить ваши денежки до момента полной сдачи дома.
Важно!
Сейчас цепочка на рынке новостроек выглядит так: дольщик-застройщик.
А будет вот так: дольщик-банк-застройщик.
Казалось бы – хорошая идея! Пусть банкиры, которые разбираются, куда и как инвестировать, что покупать, а что не покупать, умеют видеть некачественные бизнес-модели – отбирают застройщиков, которые действительно умеют строить! Пусть оставляют «в живых» лишь те новостройки, которые ликвидные, красивые и комфортные, а не просто кусок бетона с дырками для света!
Все именно так и задумывалось властями, когда они решили модернизировать долевку. Но не надо забывать, что мы с вами живем в России. Тут история «хотели как лучше, а получилось, как всегда» - стабильна.
Кто платит за банкет?
Вы, наверное, если дочитали до этого момента, уже задались вопросом: простите, а на какие шиши застройщик будет строить дом, если банк «заморозит» деньги дольщиков до счастливого момента сдачи ЖК в эксплуатацию?
Логично! И вот тут мы подходим к самому интересному (потерпите, немного осталось). Часть денег, конечно же, на стройку даст все тот же банк. Естественно под проценты – банку же тоже нужно зарабатывать, он не меценат. А часть денег застройщик должен вложить в стройку сам – то есть иметь так называемые собственные средства. Согласно поправкам, денег у застройщика должно быть минимум 10% от стоимости стройки, а лучше 15%. Это будет своеобразной гарантией финансовой устойчивости застройщика.
Ведь сегодня застройщики строят на бесплатные деньги дольщиков, а с 1 июля будут строить на платные деньги банков + свои заработанные ранее. Год назад, когда это стало известно, по рынку прокатились «плачи Ярославен», то есть застройщиков, которых такой расклад совсем не обрадовал – конечно, придется отстегивать банкам! Невыгодно!
Крупные застройщики поскрипели зубами и смирились, а вот мелки и средние пришли просто в панику. У них нет таких оборотов, как у крупняков, у них нет таких прибылей – как накопить на 10% от новой стройки? Где взять деньги? Да еще за такой короткий срок.
Часть финальная: грустная
И вот тут финальная и самая грустная часть нашего рассказа. Мелкие и средние застройщики сегодня активно демпингуют – проще говоря, распродают квартиры с большими дисконтами, устраивают акции и демонстрируют прочие чудеса щедрости.
А наши люди любят дешевый сыр, скидки, акции и так далее. Никто особо не задумывается сейчас, покупая квартиру на котловане – сможет ли застройщик завершить строительство. Люди радуются – что купили выгодно! Я – крутой инвестор! Я успел сэкономить! Ведь из каждого утюга сейчас доносится, что скоро-скоро цены на новостройки вырастут – покупай, торопись!
А вот эксперты рынка, которые давно работают в этой отрасли, смотрят на то, что сейчас происходит, и ужасаются. Они понимают, что вскоре по рынку прокатится новая волна обманутых дольщиков, что с рынка уйдет минимум 30% застройщиков, оставив за собой недострои по всей России.
Если уж нагнетать, то опираясь на факты, да?
Мы начали этот текст с цифр РАСКа (рейтинговое агентство стройкомплекса). Ими же и продолжим. Согласно отчету РАСК в 2018 году в России на разных стадиях банкротства находились 150 застройщиков, работающих по 214-ФЗ.
Аналитики отметили, что показатель вырос на 2% по сравнению с 2017 годом. Общая площадь объектов банкротящихся застройщиков составила 4,5 млн кв. метров (в 2017 году — 4,2 млн кв. метров). Казалось бы – всего 2%, вроде бы немного?
Однако под угрозой в 2018 году оказались еще 198 девелоперов — их кредиторы сообщили о намерении подать заявления о банкротстве. Эти застройщики строят 7,8 млн кв. метров жилья (861 объект или 136 тыс. квартир). И вот тут уже понятен масштаб катастрофы.
И это не гром среди ясного неба. Несколько месяцев назад Герман Греф, глава Сбербанка, предупреждал, что мелкие и средние застройщики уйдут с рынка. По его данным рынок лишится примерно 1\3 строительных компаний. Причина проста: банки не дадут им кредиты на новые стройки после 1 июля, потому что эти компании уже так сильно закредитованы, что им по текущим бы стройкам расплатиться.
Заместитель председателя Центробанка Ольга Полякова сказала, что 20% российских застройщиков – уже должники банков. Часть этих застройщиков не может расплатиться, т.к. находится в преддефолтном состоянии.
Вслед за Грефом и Ольгой Поляковой Александр Плутник, генеральный директор госкомпании «Дом.РФ», сказал, что стройки примерно на 15 млн кв. метров могут остаться без банковских денег. Не нужно быть вещей Кассандрой, чтобы понимать: достраивать их будут долго.
Ну, скажете вы, Россия – страна большая, долгострой, если перефразировать Бродского, это то – что случается с кем-то другим, а мы тут в Москве и Подмосковье, все будет хорошо. Вот тут руководитель Главгосстройнадзора Московской области Артур Гарибян может с вами не согласиться. Месяц назад на форуме «Открытый диалог» он сообщил, что риск в отказе кредитования и появление обманутых дольщиков существует у 178 подмосковных застройщиков, а это – 61% от всех областных строителей.
В Москве ситуация с обманутыми дольщиками и недостроями лучше, чем по области, но все же 10 проблемных объектов есть (это включая и Новую Москву). Лучше, но оговоримся: все-таки тревожная. Недавно аналитики подсчитали, что сроки сдачи в 45% новостроек Москвы, заявленных к вводу в 2018 году, были перенесены.
Безусловно, власти будут все достраивать, искать компании-доноры, которые достроят и дома печально известной Urban Group, и «Царицыно», и ЖК «Легенду» в Новой Москве. Вопрос только в одном: когда все это будет достроено, учитывая, что все больше застройщиков летом могут обанкротиться, и рынок получит новые долгострои и обманутых дольщиков.
Читайте также:
В России насчитали 418 застройщиков-банкротов
«С дешевым жильем в том виде, в каком оно существует сегодня, придется проститься»
«Цыплят по осени считают, мы на рынке будем считать застройщиков весной 2020 года»
Дата публикации 12 марта 2019
